공인중개사 1차 부동산학개론 요약

공인중개사/부동산학개론

공인중개사 1차 부동산학개론 요약_1

zipbaewon 2023. 5. 25. 08:03

부동산학개론 요약 내용입니다.
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Part 1. 부동산학 기본

1.1. 부동산의 개념

1.1.1. 부동산의 복합개념

1. 무형적 측면
1) 법률적 개념
□ 협의의 부동산(민법 상 개념) : 토지 및 그 정착물
○ 정착물(fixture)의 의의
정착물이란 토지에 영구적인 의도로 설치되거나 부착됨에 따라 분리할 수 없게 된 물건

○ 정착물의 유형
- 독립정착물(토지와 독립된 정착물)
• 건물
• 수목(소유권보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목)
• 농작물

- 종속정착물(토지의 일부로 취급)
• 건물에 부착된 건축설비
• 명인 방법을 갖추지 못한 입목 또는 자연과실

□ 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준부동산(의제부동산)
○ 준부동산(의제부동산)의 의의 : 공시방법으로써 등기·등록이 불가피한 물건 등

○ 준부동산(의제부동산)의 종류
- 공장재단, 광업재단, 어업권 등

2) 경제적 개념
① 자산 ② 자본 ③ 상품 ④ 생산요소 ⑤ 소비재

2. 유형적(물리적) 측면
1) 기술적 개념
① 자연 ② 공간 ③ 위치 ④ 환경

② 공간으로서의 부동산
□ 부동산 소유권의 공간적 범위
○ 지표권
- 용수권
· 유역주의 : 일방이 물을 독점할 수 없고 다른 사람에게 해를 끼치지 않는 범위 내에서 골고루 사용해야 한다는 원칙(우리나라는 민법상 유역주의), 물이 많은 습윤지역에서 행해진다.
· 선용주의 : 먼저 온 사람이 스고, 남으면 다른 사람이 쓰는 원리, 물이 귀한 건조지역

○ 지하권
- 미채굴 : 광물(석탄 등)의 경우 광업권의 객체로 보아 지하권을 인정하지 않는다.

○ 공중권
- 사적공중권
- 공적공중권

□ 부동산 소유권의 내용적 범위
○ 점유권
○ 사용권
○ 처분권

1.1.2. 복합부동산

1. 의의
토지와 건물 등이 결합된 상태에서 부동산활동의 대상이 되는 경우의 부동산을 말한다.

2. 특징
① 감정평가 시 일괄평가
② 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면으로 논의 하는 복합개념의 부동산과 구별한다.
③ 주상복합건물처럼 구분된 용도가 결합되어 복합적 기능을 수행하는 복합건물과 구별한다.

1.2. 토지용어

1) 택지(宅地) : 감정평가상 용어, 주거·상업·공업용지로 이용 중이거나 건축이 가능한 토지
2) 대지(垈地) : 건축법상의 용어, 감정평가상의 택지와 유사한 개념, 다른 토지에 둘러싸여 도로와 붙어있는 폭이 좋은 자루모형의 토지
3) 부지(敷地) : 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지, 건축부지 등 포괄적인 용어로 쓰인다. 광의의 개념

4) 나지(裸地) : 토지 위에 건축물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지, 지목이 대(垈)인 토지인 나대지(裸垈地)와 구분된다.

5) 건부지(建敷地) : 건축물의 용도로 부가적으로 제공되고 있는 바닥 토지, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮아서 감정평가 시 나지가격보다 낮은 것이 일반적(건부감가)
6) 공지(空地) : 건축법상 건폐율의 제한으로 한 필지에 건물을 다 채우지 못하고 남겨놓은 토지
7) 맹지(盲地) : 다른 토지에 둘러싸여 도로에 접하고 있지 않은 토지, 건축법에 의해 건물을 세울 수 없다.
8) 소지 : 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 상태 그대로의 토지, 원지라고도 한다.
9) 후보지(候補地) : 용도적 지역 중 택지지역·농지지역·임지지역 상호간에 전환 중인 토지★
10) 이행지(移行地) : 택지지역·농지지역·임지지역 등 용도지역 내에서 상호 이행중에 있는 토지
11) 필지(筆地) : 법률적개념, '공간정보관리법'상의 용어 하나의 지번이 붙는 등기(등록)단위
12) 획지(劃地) : 경제학적 개념, 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
13) 법지(法地) : 소유권은 인정되나, 이용실익이 적거나 없는 토지, 토지붕괴를 막기위해 경사지게 만든 토지로서 측량면적에는 포함되나 실제로는 사용할수 없는 면적
14) 빈지(濱地) : 바닷가, 이용실익은 있지만 사적소유권은 인정되지 않는 토지, 해수면 최대만조수위선부터 지적공부에 등록된 지역까지 사이에 해당하는 토지
15) 간석지(干潟地) : 만조수위선으로부터 간조수위선까지 사이에 해당하는 토지
16) 포락지(浦落地) : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지
17) 유휴지(遊休地) : 사용하지 않고 묵히는 토지
18) 공한지(空閑地) : 도시토지로서 투기목적으로 장기간 방치하는 토지
19) 휴한지(休閑地) : 지력 회복을 위하여 한동안 쉬게하는 토지
20) 선하지(線下地) : 고압선 아래의 토지, 선하지 감가, 선하지 평가기준은 토지지하에 송유관,송수관,가스관 등이 매설된 토지의 경우도 준용한다.
21) 일단지(一團地) : 용도상 불가분의 관계에 있는 두 필지 이상의 토지(병합한 상태는 아니다.)

1.3.부동산의 특성

1.3.1. 토지의 자연적 특성

□ 부동성(비이동성, 위치의 고정성)의 파생특성
○ 부동산과 동산을 구분짓는 근거
○ 감정평가에서 지역분석의 근거
○ 외부효과가 발생한다
○ 부동산조세 수입의 근거
○ 용도지역제 실시의 근거
○ 임장활동, 정보활동

□ 부증성(비생산성_생산되지 않는다)의 파생특성
○ 균형가격 형성이 곤란해진다.
○ 토지이용의 집약화를 초래한다
○ 지대가 발생한다

□ 영속성(불괴성, 불변성, 비소모성)
ㅇ 부동산관리활동의 의의를 크게한다.
ㅇ 수익환원법의 환원방법에서 직접법의 근거
ㅇ 물리적 감가상각이 배제되어 비상각자산이 된다.

□ 개별성(이질성, 비대체성)
ㅇ 개별분석의 근거
ㅇ 부동산시장은 비공개, 비표준화, 비조직화, 독점화된 시장이 된다.

□ 인접성
ㅇ 토지의 협동적 이용논리의 근거
ㅇ 외부효과를 발생시킨다.
ㅇ 개발이익환수 논리의 근거

1.3.2. 토지의 인문적 특성

□ 용도의 다양성
○ 최유효이용의 판단근거
○ 적지론(광의의 입지론)의 이론적 근거
○ 부동산결정의 비가역성의 근거
○ 이행과 전환을 통한 창조적 이용을 가능하게 한다.

□ 위치의 가변성
□ 병합·분할의 가능성

1.4. 부동산의 속성

1.4.1. 위치로서의 부동산

1.4. 부동산활동

1.5. 부동산학의 이해

Part 2. 부동산경제론

2.1. 부동산의 수요·공급이론

2.1.1. 저량(stock) 과 유량(flow) ★

□ 저량변수 : 어느 일정시점에서 측정이 가능한 변수
└ 저량변수의 종류 : 자산, 부채, 자본, 재고, 인구 수, 가격, 순자산가치, 주택보급률 등
□ 유량변수 : 어느 일정기간 동안 측정이 가능한 변수( 한달에~ㅇㅇ을 붙여서 읽어서 자연스러우면 유량)
└ 유량변수의 종류 : 임대료(지료), 급여, 수익, 비영 주택거래량, 신규주택공급량, 순영업소득, 수출량, 인구변동률, 당기순이익, 국민총생산 등

2.1.2. 수요(demand)이론

2.1.2.1. 의의
1) 수요의 개념
□ 수요란 소비자들이 일정기간 동안에 상품(재화와 서비스)을 구매하고자 하는 욕구
□ 수요량이란 구매력을 가진 소비자들이 일정기간 동안에 주어진 가격수준에서 구입하고자 하는 최대수량을 의미한다.
2) 수요의 성격
□ 유량(flow)개념
□ 사전적개념
□ 유효수요

2.1.2.2. 수요함수
수요함수란 수요량에 영향을 주는 요인들(독립변수)과 영향을 받는 그 수요량(종속변수)과의 관계를 함수로 나타낸 것

2.1.2.3. 수요의 법칙(law of demand)
다른 조건이 일정하다고 가정하고, 당해 재화의 가격만을 독립변수로 할 때, 당해 재화의 가격이 상승하면 당해 재화의 수요량이 감소하는 것을 말한다.
* 가격과 수요량의 역(-)관계 :
당해 재화 가격 상승(↑) → 당해 재화의 수요량감소(↓)
당해 재화 가격 하락(↓) → 당해 재화의 수요량증가(↑)

2.1.2.4. 수요곡선

□ 한 상품의 수요곡선이란 일정기간에 성립할 수 있는 그 상품의 여러 가지 가격수준과 수요량의 대응점들을 연결하는 곡선. 일반적으로 우하향하는 형태

□ 가격이 변할 때 수요량의 변화를 확인하는 곡선
□ 기울기는 가격을 기준으로 정한다.(수학의 좌표축을 기준) 예시) P= 0.5Qd + 10

2.1.2.5. 수요량의 변화와 수요의 변화
1) 수요량의 변화(수요법칙)
□ 동일한 수요 곡선 상에서의 점의 이동
□ 당해재화의 가격변화에 의한 수요량의 변화

2) 수요의 변화
□ 수요 곡선 자체의 이동
□ 당해재화가격이외의 요인이 변화하여 일어나는 수요량의 변화

2.1.2.6. 수요의 변화 요인(수요곡선자체를 이동시키는 요인)
1) 소득의 변화
□ 정상재 : 소득이 증가하면 수요가 증가하는 재화
ㅇ 소득증가(↑) → 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
   ㅇ 소득감소(↓) → 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동

□ 열등재 : 소득이 증가하면 수요가 감소하는 재화
   ㅇ 소득증가(↑) → 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
   ㅇ 소득감소(↓) → 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동

2) 관련재화의 가격변화
□ 대체재
ㅇ 대체재의 가격상승(↑) → 대체재의 수요량 감소(↓) → 당해재화의 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 대체재의 가격하락(↓) → 대체재의 수요량 증가(↑) → 당해재화의 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동

□ 보완재
ㅇ 보완재의 가격상승(↑) → 보완재의 수요량 감소(↓) → 당해재화의 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
ㅇ 보완재의 가격하락(↓) → 보완재의 수요량 증가(↑) → 당해재화의 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동

3) 소비자의 예상
□ 가격상승 예상
수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동

□ 가격하락 예상
수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동

□ 소득증가 예상
  수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동

□ 소득감소 예상
  수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동

2.1.3. 공급(supply)이론

2.1.3.1. 의의
1) 공급의 개념
□ 공급이란 소비자들이 일정기간 동안에 상품(재화와 서비스)을 판매하고자 하는 욕구
□ 공급량이란 구매력을 가진 소비자들이 일정기간 동안에 주어진 가격수준에서 판매하고자 하는 최대수량을 의미한다.

2) 공급의 성격
□ 유량(flow)개념
□ 사전적개념
□ 유효공급

2.1.3.2. 공급함수
공급함수란 어떤 재화에 대한 공급량(종속변수)과 그 재화이 공급량에 영향을 주는 요인(독립변수)들 간의 관계를 함수로 나타낸 것

2.1.3.3. 공급의 법칙(law of supply)
다른 모든 조건이 일정하다고 가정하고, 당해 재화의 가격만을 독립변수로 할 때, 당해 재화의 가격이 상승하면 당해 재화의 공급량은 증가 하는 것을 말한다.
* 가격과 공급량의 정(+)관계 :
당해 재화 가격 상승(↑) → 당해 재화의 공급량증가(↑)
당해 재화 가격 하락(↓) → 당해 재화의 공급량감소(↓)

2.1.3.4. 공급곡선

□ 일정기간에 성립할 수 있는 여러 가지 가격수준과 공급량의 조합들을 나타내는 곡선
□ 일반적으로 우상향하는 형태를 나타낸다.

2.1.3.5. 공급량의 변화와 공급의 변화
1) 공급량의 변화(공급법칙)
□ 동일 공급곡선 상에서의 점의 이동
□ 당해재화의 가격 변화에 의한 공급량의 변화

2) 공급의 변화
□ 공급곡선 자체의 이동
□ 당해재화가격 이외의 요인이 변화하여 일어나는 공급량의 변화

2.1.3.6. 공급의 변화요인
1) 기술수준 및 생산요소가격의 변화
□ 기술수준
ㅇ 기술수준의 향상(↑)→ 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 기술수준의 후퇴(↓)→ 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동

□ 생산요소가격
ㅇ 생산요소가격의 하락(↓)→ 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 생산요소가격의 상승(↑)→ 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동

2) 관련재화의 가격변화
□ 대체재
ㅇ 대체재의 가격상승(↑) → 대체재의 공급증가(↑) → 당해재화의 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동
ㅇ 대체재의 가격하락(↓) → 대체재의 공급감소(↓) → 당해재화의 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동

□ 보완재
ㅇ 보완재의 가격상승(↑) → 보완재의 공급증가(↑) → 당해재화의 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 보완재의 가격하락(↓) → 보완재의 공급감소(↓) → 당해재화의 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동

3) 공급자의 예상
□ 가격상승 예상 : 가격이 상승한 다음에 팔려고 하기 때문에 공급이 감소한다.
공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동

□ 가격하락 예상 : 가격이 떨어지기 전에 팔려고 하기 때문에 공급이 증가한다.
공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동

2.1.4. 균형의 결정

2.1.4.1. 균형가격, 균형거래량
□ 수요량과 공급량 일치할 때, 균형가격이 된다.
□ 완전경쟁시장이라고 가정할 때, 가격의 자동조절기능으로 초과수요와 초과공급은 조절되어 효율적 자원배분이 발생한다. → 사회적 후생이 극대화 된다.

2.1.4.2. 균형가격과 균형거래량의 변화 ★★★
□ 수요의 변화
○ 수요증가(↑), 공급불변 → 균형가격(↑), 균형거래량(↑)
○ 수요감소(↓), 공급불변 → 균형가격(↓), 균형거래량(↓)

□ 공급의 변화
○ 수요불변, 공급증가( ↑ ) → 균형가격( ↓ ), 균형거래량( ↑ )
○ 수요불변, 공급감소( ↓ ) → 균형가격( ↑ ), 균형거래량( ↓ )

2) 균형가격과 균형거래량 동시에 변화

2.1.5. 탄력성( elasticity)★ ★ ★ ★ ★

2.1.5.1. 탄력성
□ 수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 정량적(quantitative) 지표다.*
□ 우하향하는 선분으로 주어진 수요곡선의 경우, 수요곡선상의 측정지점에 따라 가격탄력성은 다르다.
※ 탄력성을 계산하는 방법에 따라 달라진다. 1) A(시작) , C(끝)을 기준으로평균을 내는 것과 B(일정지점)에서 탄력성을 계산하는 것. 기울기를 계산하는 방법과 탄력성을 계산하는 방법에 차이. 기울기와 탄력성을 다르다.

□ 수요 공급을 막론하고 기울기가 가파를수록(비탄력적일수록) 가격의 상승·하락폭이 크게 나타나며, 기울기가 완만할수록(탄력적일수록) 가격의 상승·하락폭은 작게 나타난다.
※ 탄력성은 분자가 모두 수요량이다.

□ 탄력성 크기, 그래프 비교
구분	크기	그래프
단위탄력적	탄력성 = 1	직각쌍곡선
비탄력적	0 <탄력성< 1
탄력적	1 <탄력성< ∞
완전비탄력적	탄력성 = 0	수직선
완전탄력적	탄력성 = ∞	수평선

□ 수요의 가격탄력성 : 가격(독립변수)이 변할 때 수요량(종속변수)이 얼마나 변하는지를 파악하는 지표, 정량적 지표

○ 탄력성의 크기와 부동산의 총수입(임대료, 부동산가격 등) 의 관계

'부동산 총수입'은 '부동산가격 X 거래량' 이기때문에 가격과 거래량 모두에게 영향을 받는다. 탄력성에 따라 부동산의 가격이 상승하거나 하락할 때 영향을 받는데 그래프로 보면 쉽게 이해하기 쉽다. 그래프에서 면적이 총수입이다.

1) 수요의 탄력성이 단위탄력적일 때 : 가격이 하락해도 줄어든 면적 (─) 과 늘어난 면적 (+) 이 같아서 총면적이 같다. 즉 총수입은 변하지 않는다. 가격이 늘어나도 마찬가지이다.

2) 수요의 탄력성이 비탄력적일 때 : 줄어든 면적(─)이 늘어난 면적(+)보다 적기 때문에 총 면적은 줄어든다. 즉 총수입은 감소한다.

3) 수요의 탄력성이 탄력적일 때 : 줄어든 면적(─)이 늘어난 면적(+)보다 많기 때문에 총 면적은 늘어난다. 즉 총수입은 증가한다.

□ 탄력성의 크기와 부동산 임대 총수입의 관계
구분	크기	가격하락 시	가격상승 시
단위탄력적	탄력성 = 1	수입이 변하지 않는다	수입이 변하지 않는다
비탄력적	0 <탄력성< 1	수입이 감소한다	수입이 증가한다
탄력적	1 <탄력성< ∞	수입이 증가한다	수입이 감소한다

□ ★ 소득의 탄력성 =

정상재(+양수)	1 < 소득의 탄력성 , 소득이 증가하면 수요량이 증가한다.
열등재(-음수)	소득의 탄력성 < 1 , 소득이 증가하면 수요량이 감소한다.
중간재(0)	소득의 탄력성 = 0 , 소득이 증가해도 수요량의 변화는 없다.

2.1.5.2. 수요의 교차탄력성 ★ ★ ★
□ 교차탄력성 =

대체관계나 보완관계에 있는 다른 재화의 가격이 변할 때, 해당 재화의 수요량의변화를 파악하는 지표
○ 대체재 (+양수) , 1 < 교차탄력성 , 두 재화는 대체 관계
○ 보완재 (-음수) , 교차탄력성 < 1 , 두 재화는 보완 관계
○ 독립재 (0) , 교차탄력성 = 0 , 두 재화는 독립 관계

2.2. 경기변동

2.2.1. 부동산 경기변동

1. 협의의 부동산 경기
주거용 부동산(건축경기)

2. 광의의 부동산 경기
협의의 경기 + 상업용·공업용 부동산경기

3. 최광의의 부동산 경기
광의의 경기 + 토지경기

2.2.2. 경기변동의 측정지표

1. 주지표
1) 공급측면 : 건축량
2) 수요측면 : 거래량

2. 보조지표
가격변동 : 부동산가격이 좋다고, 부동산경기가 항상 좋은 것은 아니다.

3. 선행지표 **
건축허가량, 허가면적, 용도, 건축자재 수요동향, 택지분양실적, 공실·공가율 등

4. 동행지표
건축착공량, 거래량, 등기실적, 조세 징수현황 등

5. 후행지표**
건축완공량 등

2.2.3. 경기순환의 특징

2.2.3.1. 경기변동의 요인 **
□ 계절적(seasonal) 변동
○ 일 년에 한 번씩처럼 정기적으로 나타나는 경기변동
○ 봄·가을 이사철, 대학입학 시기의 대학가
○ 확실한 주기성을 가지는 요인

□ 순환(cyclical) 경기변동★
○ 경기의 상승과 하강에 따라 변동하는 요인(일반적으로 계절변동을 제외한 것)*
○ 부동산경기는 후 순환이며, 일반경기순환 주기보다 2배 정도 길다.
○ 순환국면이 불분명, 불규칙 하다.

□ 추세(trend) 변동
○ 경제의 장기적 추세과정에서 반복하여 나타나는 것

□ 무작위(random) 변동
○ 우발적, 불규칙변동이라고 하며, 예기치 못한 사태에 의해 초래되는 비주기적 경기변동
○ 자연재해, 전쟁, 정부의 긴급정책 등

□ 장기적 변동
○ 통상적으로 50년 또는 그 이상의 기간으로 측정되는 것으로 어떤 지역이 새로 개발되거나, 기존 지역이 재개발 되었을 때 나타난다.

2.2.3.2. 부동산경기변동의 특징**
○ 일반경기보다 타성 기간이 길고 높은 정점과 낮은 저점(진폭이크다)
※ 타성기간 : 부동산 경기의 민첩성이 일반 경기에 비해 떨어지는 현상, 타성 현상은 건축의 경우 착공에서 완공까지 많은 시간이 소요되기 때문이며,이로 인해 부동산경기의 진폭이 크게 된다.
○ 측정지표가 다르다.(상업용·공업용경기는 일반경기와 동시순환, 주거용은 일반경기와 역순환)
○ 전체 부동산 경기는 지역별·용도별의 가중평균으로 측정한다.
○ 지역적, 국지적으로 나타나서 전국적, 광역적으로 확대된다.
○ 부동산의 경기변동은 크기와 진폭은 도시마다 다르고 같은 도시라도, 지역에 따라 다르다.(부동산경기는 일반경기와 병행, 역행, 독립, 선행할 수 있다.)
○ 일반적으로 주식시장은 전 순환, 부동산 시장은 후순환 한다.
○ 경기회복이 느리고, 후퇴는 빠르다.

2.2.4. 경기순환 시장의 특징

1. 상향(호황)시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 하한선,
□ 매도자 중심의 시장
□ 매도자는 거래 성립을 미루는 반면에, 매수자는 거래 성립을 앞당기는 경향이 발생
□ 거래가 활발해지고, 건축신청 증가, 가격상승 등이 보인다.

2. 후퇴시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 기준 또는 상한선
□ 매수자중심(매도자시장에서 매수자시장으로 변화한다)의 시장
□ 침체시장의 시작, 가격상승이 중단되고, 가격하락이 시작, 건축의 감소시작, 자금부족, 공가율 증가
□ 부동산가격 하락이 급격한 일부 지역에서는 거래중단 사태도 발생

3. 하향(불황)시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 상한선,
□ 매수자중심의 시장
□ 매수자는 거래 성립을 미루는 반면에, 매도자는 거래 성립을 앞당기는 경향이 발생
□ 공실·공가율 증가, 건축신청 감소, 금리가 높고 거래가 감소, 일반경기의 침체와 병행하면 더 깊은 불황에 빠진다.

4. 회복시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 기준 또는 하한선
□ 매도자 중심(매수자시장에서 매도자시장으로 변화한다)의 시장
□ 부동산경기가 저점을 지나 다시 살아나는 시장
□ 금리가 낮아 자금의 여유가 생기며, 거래회복, 투자, 투기가 나타나기 시작한다. 부동산 가격의 하락 중단

* 안전시장
1) 부동산시장에만 고려, 가격이 안정되거나 가벼운 상승이 나타나는 시장
2) 주로 위치가 좋고, 규모가 작은 주택이나 도심지의 점포가 여기에 해당한다.
3) 사례가격은 신뢰할 수 있는 기준이 되며, 불황에 강한 시장
4) 안전시장은 경기순환에 의해 분류되지 않지만, 경기와 무관하지는 않다.

2.2.5. 거미집이론★

□ 개념
○ 수요의 변화와 공급의 변화 중 어느 일방이 초과한 상태가 반복되면서 가격폭등·가격폭락을 거듭하는 동태적(動態的)(시간의 흐름으로)으로 분석한 이론으로 에치켈(M . J. Eziekel)이 주장한 이론
○ 거미집이론은 수요에 따른 공급이 비탄력적이기 때문에 발생한다.
○ 생산기간이 장기인 재화에만 적용가능한 이론

□ 전제조건(가정)
○ 수요는 가격에 대하여 즉각적으로 반응하나 공급은 생산기간을 필요로 하기 때문에 시차를 두고 반응하게 된다
○ 현재의 수요량은 현재가격에 의존하며, 현재의 공급량은 과거가격에 의존한다.

□ 거미집모형

○ 수렴형
- 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크다 (수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성)
- 공급 곡선의 기울기가 수요곡선의 기울기의 절대값보다 크다.(탄력성과 반대)
- 수요가 탄력적이면 수렴한다. (수탄수) ↔ 기울기는 반대★

○ 발산형
- 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 작다(수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성)
- 공급 곡선의 기울기가 수요곡선의 기울기의 절대값보다 작다. (탄력성과 반대)
- 공급이 탄력적이면 발산한다. (공탄발) ↔ 기울기는 반대

○ 순환형 : 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성 같다.

Part 3. 부동산시장론

3.1. 부동산 시장의 특성, 기능

3.1.1. 기능

□ 자원배분기능
□ 교환기능
□ 가격 형성기능
□ 정보제공기능
□ 양과 질의 조정기능
□ 부동산가격의 창조기능 : 동일한 부동산이더라도 거래 시마다 새로운 가격이 창조되고 기존의 가격은 파괴된다

3.1.2. 특성

□ 시장의 지역성(국지성) : 부동산가격은 지역별로 차이가 크게 난다.
○ 부동산시장은 토지의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산활동이 일정 지역에 국한되는 국지적인 현상을 보이고 있다

□ 수급조절의 곤란성
○ 부동산시장은 부동산의 부동성 때문에 지역 간의 수급조절이 곤란하다.
○ 토지의 부증성으로 공급이 비탄력적이기 때문에 수요가 급증하여도 단기간에 공급을 늘리기 어려워서 단기적으로 가치와 가격이 일치하지 않는 가격의 왜곡이 발생한다.
○ 부동산의 개별성 때문에 대처|성이 약하여 수급조절이 곤란하다.

□ 시장의 불완전성
□ 시장의 비조직성
□ 거래의 비공개성 : 거래 당사자의 이익을 위해 거래정보를 더욱 비공개시킨다. 따라서, 정보수집이 곤란하고 비공개된 정보를 입수하기 위해서 정보비용이 과다하게 소요되는 특징을 보인다.

□ 부동산상품의 비표준화성(개별성)
○ 부동산의 개별성으로 인해 부동산상품은 표준화가 어려울 뿐만 아니라 경제적 법적 성질을 달리하므로 부동산시장을 더욱 복잡하고 다양하게 만든다.

3.1.3. 단기시장, 장기시장

□ 단기 시장
○ 부동산시장에서 단기 라는 개념은 신규공급량 증가가 불가능한 기간을 의미한다
○ 단기의 개념은 저량(Stock) 의 개념이다
○ 부동산은 단기에 신규공급이 불가능하므로 단기공급곡선은 완전수직(비탄력적)이 된다.
○ 부동산의 단기시장은 유랑공급이 불가능， 장기시장은 유량공급이 가능

□ 장기 시장
○ 장기의 개념은 유량( Flow) 의 개념이다

3.2. 부동산시장의 종류

□ 불완전경쟁시장 : 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 등
□ 완전경쟁시장 : 다수의 판매자와 구매자가 존재하고 거래되는 상품의 품질이 동질적이며, 상품의 가격 · 품질 등에 대한 완전한 정보를 지니고 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입과 탈퇴를 할 수 있는 시장
○ 개별기업이 직면하게 되는 수요곡선은 수평선 즉 수요의 가격탄력성이 무한대(∞)가 된다.
○ 완전경쟁시장의 요건
○ 일물일가의 법칙이 성립될 것
○ 시장으로의 진 ‘ 출입 이 자유로울 것
○ 균형 가격이 성립될 것
○ 수요의 가격탄력성은 완전탄력적일 것
○ 모든 정보가 공개되어 있을 것 → 초과이윤을 획득할 수 없다.

3.4. 주택시장

□ 주택유량과 주택저량
○ ‘일정시점’에 시장에 존재하는 주택의 양을 주택저량의 공급량
○ ‘일정시점’에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 주택저량의 수요량이라고 한다.

○ ‘일정기간’에 시장에 공급되는 주택의 의양 주택유량의 공급량이라 한다.
○ ‘일정기간’에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 주택유량의 수요량이라고한다.

□ 주택소요와 주택수요
○ 주택수요(housing demand) : 구매력이 있는 수요자가 시장경제원리에 의거하여 주택을 사려는 것
○ 주택소요(housing needs) : 구매력이 없는 저소득층을 위해 복지차원에서 정부가 시장경제원리에 개입하여 주택을 우선공급하는 것

□ 여과 과정
○ 상향여과 : 재개발 등으로 저소득지역의 건축물이 고소득층으로 변화 (밑에서 위로)
○ 하향여과(filtering down) : 고소득지역의 건축물이 누후화 되면서 저소득지역으로 변화 (위에서 밑으로)

□ 주거분리 : 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상으로 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상*, 도시 내 소득계층이 분화되어 거주하는 현상(인문학적 관점) 침입과 천이가 발생

□ 불량주택문제*
○ 불량주택문제의 본질은 낡고 노후화된 주택 그 자체의 문제라기보다는 저소득의 문제
○ 불량주택은 시장실패가 아니며 오히려 시장에서 하향여과과정을 통한 효율적 자원배분의 결과인 것이다.
○ 불량주택에 거주하는 저소득자의 실질소득 향상이 효과적인 대책이다.

3.4. 정보의 효율성

□ 시장의 효율성 : 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는지
□ 효율적시장(efficient market) : 정보가 지체없이 가치에 반영된 시장 **
○ 약성 효율적 시장 : 과거정보
○ 준강성 효율적 시장 : 과거, 현재 정보
○ 강성 효율적 시장 : 과거, 현재, 미래정보
○ 과거자료분석 = 기술적분석, 현재자료분석 = 기본적분석 (과.기.대 한국과학기술대학교니가 과거는 기술적 분석)
○ 효율적시장에서 정상수익은 얻을 수 있다. 초과수익은 다르다.

□ 완전경쟁시장 : 정보비용이 '0'인 시장, 정보가 모두 공개 되어 있다.
□ 할당 효율적 시장 : 자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장
○ 정보가치와 정보비용이 같은 시장
○ 가격 왜곡과 초과이윤이 없다.
○ 부동산 투기가 성립되는 이유는 시작이 할당효율적이지 못하기 때문이며, 시장이 불완전하기 때문은 아니다.
○ 불완전경쟁시장도 할당 효율적시장이 될 수 있다.
○ 완전경쟁시장은 할당효율적 시장이지만, 할당효율적 시장은 완전경쟁시장이 아니다.

3.5. 지대론, 입지론, 공간구조론

3.5.1. 지대론★★★★★

3.5.1.1. 지대와 관련된 개념
□ 지대 : 일정기간 동안의 토지서비스 가격, 토지소유자의 소득으로 귀속되는 임대료, 유량의 개념
□ 지가 : 장래 매 기간당 일정한 토지로부터 발생하는 지대를 이자율로 할인하여 합한 것. 즉 토지의 현재가치
□ 전용수입 : 생산요소의 기회비용*, 어떤 생산요소가 현재 용도로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액
□ 경제지대 : 생산요소가 실제로 얻고 있는 수입과 전용수입의 차액 ** ( 가나다 순으로 경제지대가 공급곡선 왼쪽, 전용지대가 오른쪽)
경제지대 = 생산요소의 총수입 - 전용수입(기회비용) = 생산요소 공급자의 잉여

□ 공급의 탄력성과의 관계★★
○ 전용수입과 경제지대는 공급의 탄력성의 크기에 따라 달라진다.
○ 공급의 탄력성이 커지면 전용수입이 증가하고 경제지대는 감소한다.
○ 공급의 탄력성이 작아지면 전용수입이 감소하고 경제지대는 증가한다.
○ 공급의 완전탄력적이면 총 수입은 모두 전용수입으로 구성된다.
○ 공급의 완전비탄력적이면 총 수입은 모두 경제지대가 된다.

3.5.1.2. 고전학파
□ 차액지대설_리카도(D. Ricardo) (외국인 리차득씨 리카도.차액지대설, 불로소득)
○ 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 희소하기 때문이다.
○ 지대의 발생원인 비옥도의 차이, 비옥한 토지량의 제한, 수확체감법칙의 작동
○ 지대는 경제적 잉여(불로소득) ★
○ 생산물의 가격이 높아지면 지대도 높아진다.
○ 지대는 토지생산물 가격의 구성요인이 되지않는다.
○ 토지를 비옥도에 따라 우등지, 열등지, 최열등지(한계지) 등으로 구분
○ 한계지란 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말하는데 한계지에서는 생산물가격(곡물가격)과 생산비가 일치하며 지대가 발생하지 않는다. ★
○ 최열등지(한계지)에 지대가 발생하는 것을 설명하지 못한다.

□ 절대지대설_마르크스(K Marx)
○ 지대는 토지의 사유화로 발생, 토지의 비옥도나 생산력은 관계가 없다.
○ 최열등지(한계지)에서도 토지소유자의 요구로 지대가 발생한다.
○ 지대의 상승이 곡물가격을 상승시킨다.

□ 독점지대설
○ 토지의 수요는 무한한데, 토지의 공급이 독점되어 있어서 지대가 발생한다.

□ 위치지대설_튀넨 (V. Thünen)*
○ 리카도의 차액지대이론에 위치개념을 추가하여 발전시킨 이론
○ 입지지대이론, 고립국이론, 입지지대설, 입지교차지대설 등으로 부른다.
○ 수송비의 개념을 도입
○ 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라서 지대가 차이가 난다.*
○ 전제조건
- 고립국(외부와 단절된 지역)
- 운송비는 거리에 비례한다.
- 농민은 합리적인 경제행위를 하는 경제인이다.
- 지대 = (생산물가격 ➖️ 생산비) ➖️ 단위당수송비 X 거리

□ 준지대설(마샬)
○ 리카도의 지대론을 한계생산이론의 입각하여 재편성
○ 생산을 위해 만든 기계와 기타 지본설비에서 발생하는 소득으로 일시적 독점이윤을 얻는데 이것이 지대와 비슷하여 '준지대'라고 한다.
○ 공공발생지대 : 토지소유자의 노력과 희생없이 사회 전체의 노력에 의해 창출되는 지대
○ 준지대는 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득으로 단기간, 일시적으로 발생한다.
○ 고정생산요소의 공급량은 단기적으로 변동하지 않으므로 다른 조건이 동일하다면, 준지대는 고정생산요소에 대한 수요에 의해 결정된다.

□ 입찰지대설_알론소(W. Alonso)★★

○ 지대는 토지이용자에게는 최대지불용의액이라고 할 수 있다.★

○ 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장·발전시킨 것이다.
○ 입지경쟁과 입찰지대
○ 지대입찰과정에서 발생하는 지대를 입찰지대 (bid rent)라고 한다.
    - 입찰지대 : 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액, 초과이윤이 ‘0’이 되는 수준의 지대를 말한다**
○ 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다**
○ 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여
○ 입찰지대곡선 : 도심으로부터의 거리에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 곡선을 입찰지대곡선 또는 시장지대곡선이라고도 한다
○ 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 중 가장 높은 부분을 연결한 포락선이다
○ 특정 토지는 입지경쟁이 일어날 때, 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되며, 이 때 그 이용에 원인은 아무런 상관이 없다.
- 입찰지대곡선의 기울기 =생산물의 단위당 한계교통비를 토지이용자의 토지사용량으로 나눈 값이다. = $\frac{기업의\ 한계교통비}{기업의\ 토지사용량}$
- 단일도심 도시에서 상업용 토지이용이 도심 부근에 나타나는 것은，상업용 토지이용이 단위토지면적당 생산성이 높고 생산물의 단위당 한계교통비가 크기 때문이다.*
- 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다

추가
⭐️ 마찰비용이론 - 헤이그(R. M. Haig)
교통수단은 공간의 마찰을 극복하기 위해 고안된 것으로, 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어진다. 즉, 공간의 마찰비용은 지대와 교통비의 합이며 토지는 고정되어 있으므로 교통비의  절약액이 지대라고 하였다.
마찰비용은 지대와 교통비로 구성되고, 토지의  이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다

3.5.1.3. 도시공간구조이론(도시내부구조이론)
□ 동심원이론 - 버제스(E. W. Burgess)
○ 도시는 동심원으로 확대되어 5개 지구로 분화되면서 성장한다는 이론
- 1. CBD(Central Business District) 중심업무지구
- 2. 천이지대(점이지대)
- 3. 근로자 주택지대
- 4. 중산층지대
- 5. 통근자지대

○ 20세기초반 시카고학파
○ 튀넨의 고립국이론을 도시내부구조 설명에 응용
○ 도시공간구조의 형성 (침입,경쟁,천이)
○ 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근
○ 도시는 중심지에서 멀어질수록, 도시문제가 감소한다.
○ 실질적으로는 교통망을 따라서 별모양으로 성장한다.

□ 선형이론 - 호이트(H. Hoyt)
○ 동심원이론을 수정·보완
○ 부채꼴로 토지이동 분화가 이루어진다. 쐐기형(wedge)
○ 고소득층의 주거는 고속교통망을 따라서 뻗어나가는 것이 허드의 최소마찰비용이론과 유사하다
○ 주택지불능력

□ 다핵심이론 - 해리스 & 울만(C. D. Harris & E. L. Ulman)
○ 대도시의 설명에 적합한 이론
○ 하나의 중심지가 아닌 여러 개의 중심지들로 구성된다.
○ 핵심이란 그 주위에서 도시의 성장이 발생하는 어떤 견인적 요소를 말한다.
○ 핵심요소에는 공업, 소매, 고급주택 등이 있으며, 도시의 성장에 맞춰 핵심의 수가 증가하고 특화될 수 있다.
○ 도시지역 내에서 유사 토지이용군은 서로 흡입력을 가지고 집단을 형성한다.
○ 다핵입지 발생요인
    - 집중지향성 : 동종의 활동은 집적이익이 발생하므로 특정지역에 모여서 입지한다.
      - 집적지향성 : 상호 편익을 가져다주는 활동

□ 다차원이론 - 시몬스(J. W. Simmons)
○ 동심원이론, 선형이론, 다핵심이론들을 종합하여 3개의 차원에서 파악해야 한다는 이론
○ 3개의 차원 사회계층 차원, 도시화 차원, 인종별 분포 차원

□ 유상도시이론 - 베리(B. J. Berry)
○ 교통의 발달로 업무시설과 주택이 간선도로를 따라서 리본모양으로 확산, 입지하는 경향이 있다는 이론

3.5.2. 입지론

3.5.2.1. 주거
3.5.2.2. 상업관련 이론
□ 중심지 이론_크리스탈러(W. Christaller)(거시적분석)
○ 용어*
- 배후지 : 지역 사방에 분산되어 있고 경제나 사회활동이 집중되지 않은 일정지역을 말한다.
- 중심지 : 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역
- 재화의 도달범위 : 중심지가 수행하는 기능이 중심지로부터 미치는 한계거리를 의미한다. 또한 중심지 활동이 제공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 ‘ 0’(또는 상품의 판매량이 0)이 되는 지점까지의 거리를 말한다
- 최소요구치 : 중심지 기능을 유지시키기 위하여 필요로 하는 최소한의 인구수(고객수)를 말한다. 즉 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모*
- 최소요구범위 : 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리를 말한다.

○ 중심지 계층간의 포섭원리로 중심성의 상대적 크기에 따라 고차중심지, 저차중심지로 구분되며 고차일수록 저차보다 중심지간의 거리가 멀고 크고 다양한 중심기능을 가진다.
○ 인간 정주체계 분포 원리를 따른다.
※정주 체계 (定住體系)
사람들과 경제 활동이 지역 공간상에서 규칙성을 가지고 일정한 목적을 달성하기 위해 상호 작용 하는 공간 구조적 시스템.
○ 배후지는 외접형 → 중첩형 → 육각형(완결형)

○ 재화의 도달범위 : 중심지의 기능이 미치는 최대의 공간범위
○ 최소요구치 : 중심지 기능을 유지시키기 위하여 필요한 최소 인구수
○ 중심지가 유지되기 위한 조건 : 재화의 도달범위 > 최소요구치

□ 레일리의 소매인력의 법칙
○ 중력모형을 이용한 상권의 범위를 확정하는 모형
○ 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기
- 중심지의 크기(인구)에 비례
- 분기점으로 부터의 거리의 제곱에 반비례

○ A,B도시 사이의 C마을 있을 때 C마을 소비자의 구매지향비율

□ 분기점 모형-컨버스(P.D. Converse)
○ 레일리의법칙을 응용
○ 두 도시 사이에 경제지점을 확인하는 방법
A로부터 분기점거리 $D=\frac{도시 A와B사이의거리}{1+\sqrt{\frac{B의 면적}{A의 면적}}}$

□ 소비자분포기법(Customer Spotting Techniques;CST)-애플바움교수
○ 소비자의 위치파악으로 상권의 규모를 판단하여 판매전략을 수립하는데 적용되는 기법

□ 소매입지이론-넬슨(R. L. Nelson)
○ 8가지 입지원칙(최대 수익을 얻을 수 있는 입지)

□ 허프(D.L.huff)의 확률모형(소매지역이론)
ㅇ 고객이 특정매장을 이용할 확률=$\frac{크기(규모)}{거리^{마찰계수}}$ (크기에 비례하고, 거리에 반비례 한다.)
예시) 다음과 같을 때 A마트를 이용할 확률
마찰계수 : 2
A마트크기 5 , A마트거리 10
B마트크기 1 , B마트거리 8
C마트크기 7 , C마트거리 9
$\frac{\frac{5}{10^2}}{\frac{1}{8^2}+\frac{5}{10^2}+\frac{7}{9^2}}$

3.5.2.3. 점포의 종류
□ 입지유형별 점포
○ 집심성 점포 : 배후지의 중심지 (CBD) 에 입지하여야 하는 유형의 점포, 백화점, 귀금속점
○ 집재성 점포 : 동일 업종의 점포가 모여서 입지하는 유형의 점포, 은행, 가구점, 구로디지털단지 등
○ 산재성 점포 : 동일 업종의 점포가 입지하는 상권의 크기는 한정되어 있기 때문에 서로 분산입지하여야 하며， 한곳에 집재하면 서로가 불리한 점포, 소비자의 구매빈도가 높은 재화를 취급한다. (이발소, 세탁소, 목욕탕, 소매점포 등)
○ 국부적 집중성 점포 : 동일 업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지하여야 하는점포,

□ 판매상품 별 점포
○ 편의품점(최기품) : 일상생활 용품
○ 선매품점(매회품) : 고객이 상품의 가격,스타일, 등을 여러 상품을 비교한 후 구매하는 것, 보석, 가구 등
○ 전문품점 : 고급품

3.5.2.4. 공업입지론
□ 최소비용이론-베버(A. Weber)
○ 수송비, 노동비, 집적이익을 고려해 최소생산비 지점을 찾아 공장의 최적입지를 결정하는 이론
○ 수송비가 가장 중요한 요소
○ 노동비
- 등비용선(isodapane) : 최소수송비 지점으로부터 기업이 입지를 바꿀경우, 이에 따른 추가적인 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선
· 최소수송비 지점을 중심으로 동심원을 나타난다.
· 한뱡향의 수송비가 저렴하다면 등고선처럼 완만한 곡선을 이룬다.
· 한계등비용선 : 노동비 절감액과 추가 수송비가 동일한 수치의 등비용선

○ 원료의 구분
- 보편원료 : 어디서나 쉽게 구할수 있는 재료. 따라서 운송비가 '0'이다.
- 국지원료(편재원료) : 특정지역에 존재하는 재료. 따라서 운송비가 발생한다.
- 원료지수 : 제품 중량에 대한 국지원료중량의 비율

· 원료지수 > 1 원료지향형
· 원료지수 = 1 자유입지형
· 원료지수 < 1 시장지향형

- 입지중량 : 제품 1단위의 이동에 필요한 중량

· 입지중량 > 2 , 입지중량이 2보다 크면 원료지향형
· 입지중량 = 2 , 입지중량이 2라면 자유입지형
· 입지중량 < 2 , 입지중량이 2보다 작으면 시장지향형

○ 공장부지의 입지요인
- 원료지향형
· 중량감소산업(시멘트)
· 부패하기 쉬운 원료(통조림)
· 원료가 제품보다 무거운 산업
· 국지원료

- 시장지향형(소비자)
· 중량증가산업(맥주,음료수)
· 부패하기 쉬운 완제품
· 보편원료를 많이 투입하는 산업

□ 최대수요이론-뢰시(A. Lösch)
○ 대상지역 내 원료가 균등하게 존재한다는 전제 하에 수요가 최대가 되는 지점이 최적의 입지라는 이론
○ 이윤을 극대화하기 위해 공장의 입지는 시장확대가능성이 가장 풍부한 곳에 이루어져야 한다.
○ 베버의 입지론이 생산비에만 치중됨을 지적
○ 수요콘(cone,원추형) : 거리와 수요량의 관계를 나타낸 것. 중심에서 멀어지면 수요량이 감소한다.

○ 소비자 지불가격 : 시장가격 + 수송비

부동산학개론
⭐부동산학개론 목차
⭐공인중개사 1차 부동산학개론 요약_1
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