목차
부동산학개론 요약 내용입니다.
시험공부를 하시는데 도움이 되시면 좋겠습니다.
Part 1. 부동산학 기본
1.1. 부동산의 개념
1.1.1. 부동산의 복합개념
1. 무형적 측면
1) 법률적 개념
□ 협의의 부동산(민법 상 개념) : 토지 및 그 정착물
○ 정착물(fixture)의 의의
정착물이란 토지에 영구적인 의도로 설치되거나 부착됨에 따라 분리할 수 없게 된 물건
○ 정착물의 유형
- 독립정착물(토지와 독립된 정착물)
• 건물
• 수목(소유권보존등기된 입목, 명인방법을 갖춘 수목)
• 농작물
- 종속정착물(토지의 일부로 취급)
• 건물에 부착된 건축설비
• 명인 방법을 갖추지 못한 입목 또는 자연과실
□ 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 준부동산(의제부동산)
○ 준부동산(의제부동산)의 의의 : 공시방법으로써 등기·등록이 불가피한 물건 등
○ 준부동산(의제부동산)의 종류
- 공장재단, 광업재단, 어업권 등
2) 경제적 개념
① 자산 ② 자본 ③ 상품 ④ 생산요소 ⑤ 소비재
2. 유형적(물리적) 측면
1) 기술적 개념
① 자연 ② 공간 ③ 위치 ④ 환경
② 공간으로서의 부동산
□ 부동산 소유권의 공간적 범위
○ 지표권
- 용수권
· 유역주의 : 일방이 물을 독점할 수 없고 다른 사람에게 해를 끼치지 않는 범위 내에서 골고루 사용해야 한다는 원칙(우리나라는 민법상 유역주의), 물이 많은 습윤지역에서 행해진다.
· 선용주의 : 먼저 온 사람이 스고, 남으면 다른 사람이 쓰는 원리, 물이 귀한 건조지역
○ 지하권
- 미채굴 : 광물(석탄 등)의 경우 광업권의 객체로 보아 지하권을 인정하지 않는다.
○ 공중권
- 사적공중권
- 공적공중권
□ 부동산 소유권의 내용적 범위
○ 점유권
○ 사용권
○ 처분권
1.1.2. 복합부동산
1. 의의
토지와 건물 등이 결합된 상태에서 부동산활동의 대상이 되는 경우의 부동산을 말한다.
2. 특징
① 감정평가 시 일괄평가
② 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면으로 논의 하는 복합개념의 부동산과 구별한다.
③ 주상복합건물처럼 구분된 용도가 결합되어 복합적 기능을 수행하는 복합건물과 구별한다.
1.2. 토지용어
□ 택지(宅地) : 감정평가상 용어, 주거·상업·공업용지로 이용 중이거나 건축이 가능한 토지
□ 대지(垈地) : 건축법상의 용어, 감정평가상의 택지와 유사한 개념, 다른 토지에 둘러싸여 두로와 붙어잇는 폭이 좋은 자루모형의 토지
□ 부지(敷地) : 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지, 건축부지 등 포괄적인 용어로 쓰인다. 광의의 개념
□ 나지(裸地) : 토지 위에 건축물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지, 지목이 대(垈)인 토지인 나대지(裸垈地)와 구분된다.
□ 건부지(建敷地) : 건축물의 용도로 부가적으로 제공되고 있는 바닥 토지, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮아서 감정평가시 나지가격보다 낮은 것이 일반적(건부감가)
□ 공지(空地) : 건축법상 건폐율의 제한으로 한 필지에 건물을 다 채우지 못하고 남겨놓은 토지
□ 맹지(盲地) : 다른 토지에 둘러싸여 도로에 접하고 있지 않은 토지, 건축법에 의해 건물을 세울 수 없다.
□ 소지 : 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적인 상태 그대로의 토지, 원지라고도 한다.
□ 후보지(候補地) : 용도적 지역 중 택지지역·농지지역·임지지역 상호간에 전환 중인 토지★
□ 이행지(移行地) : 택지지역·농지지역·임지지역 등 용도지역 내에서 상호 이행중에 있는 토지
□ 필지(筆地) : 법률적개념, '공간정보관리법'상의 용어 하나의 지번이 붙는 등기(등록)단위
□ 획지(劃地) : 경제학적 개념, 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.
□ 법지(法地) : 소유권은 인정되나, 이용실익이 적거나 없는 토지, 토지붕괴를 막기위해 경사지게 만든 토지로서 측량면적에는 포함되나 실제로는 사용할수 없는 면적
□ 빈지(濱地) : 바닷가, 이용실익은 있지만 사적소유권은 인정되지 않는 토지, 해수면 최대만조수위선부터 지적공부에 등록된 지역까지 사이에 해당하는 토지
□ 간석지(干潟地) : 만조수위선으로부터 간조수위선까지 사이에 해당하는 토지
□ 포락지(浦落地) : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지
□ 유휴지(遊休地) : 사용하지 않고 묵히는 토지
□ 공한지(空閑地) : 도시토지로서 투기목적으로 장기간 방치하는 토지
□ 휴한지(休閑地) : 지력 회복을 위하여 한동안 쉬게하는 토지
□ 선하지(線下地) : 고압선 아래의 토지, 선하지 감가, 선하지 평가기준은 토지지하에 송유관,송수관,가스관 등이 매설된 토지의 경우도 준용한다.
□ 일단지(一團地) : 용도상 불가분의 관계에 있는 두 필지 이상의 토지(병합한 상태는 아니다.)
1.3.부동산의 특성
1.3.1. 토지의 자연적 특성
□ 부동성(비이동성, 위치의 고정성)의 파생특성
○ 부동산과 동산을 구분짓는 근거
○ 감정평가에서 지역분석의 근거
○ 외부효과가 발생한다
○ 부동산조세 수입의 근거
○ 용도지역제 실시의 근거
○ 임장활동, 정보활동
□ 부증성(비생산성_생산되지 않는다)의 파생특성
○ 균형가격 형성이 곤란해진다.
○ 토지이용의 집약화를 초래한다
○ 지대가 발생한다
□ 영속성(불괴성, 불변성, 비소모성)
ㅇ 부동산관리활동의 의의를 크게한다.
ㅇ 수익환원법의 환원방법에서 직접법의 근거
ㅇ 물리적 감가상각이 배제되어 비상각자산이 된다.
□ 개별성(이질성, 비대체성)
ㅇ 개별분석의 근거
ㅇ 부동산시장은 비공개, 비표준화, 비조직화, 독점화된 시장이 된다.
□ 인접성
ㅇ 토지의 협동적 이용논리의 근거
ㅇ 외부효과를 발생시킨다.
ㅇ 개발이익환수 논리의 근거
1.3.2. 토지의 인문적 특성
□ 용도의 다양성
○ 최유효이용의 판단근거
○ 적지론(광의의 입지론)의 이론전 근거
○ 부동산결정의 비가역성의 근거
○ 이행과 전환을 통한 창조적 이용을 가능하게 한다.
□ 위치의 가변성
□ 병합·분할의 가능성
1.4. 부동산의 속성
1.4.1. 위치로서의 부동산
1.4. 부동산활동
1.5. 부동산학의 이해
Part 2. 부동산경제론
2.1. 부동산의 수요·공급이론
2.1.1. 저량(stock) 과 유량(flow) ★
□ 저량변수 : 어느 일정시점에서 측정이 가능한 변수
ㅇ 저량변수의 종류 : 자산, 부채, 자본, 재고, 인구 수, 가격, 순자산가치, 주택보급률 등
□ 유량변수 : 어느 일정기간 동안 측정이 가능한 변수( 한달에~ㅇㅇ을 붙여서 읽어서 자연스러우면 유량)
ㅇ 유량변수의 종류 : 임대료(지료), 급여, 수익, 비영 주택거래량, 신규주택공급량, 순영업소득, 수출량, 인구변동률, 당기순이익, 국민총생산 등
2.1.2. 수요(demand)이론
1. 의의
1) 수요의 개념
□ 수요란 소비자들이 일정기간 동안에 상품(재화와 서비스)을 구매하고자 하는 욕구
□ 수요량이란 구매력을 가진 소비자들이 일정기간 동안에 주어진 가격수준에서 구입하고자 하는 최대수량을 의미한다.
2) 수요의 성격
□ 유량(flow)개념
□ 사전적개념
□ 유효수요
2. 수요함수
수요함수란 수요량에 영향을 주는 요인들(독립변수)과 영향을 받는 그 수요량(종속변수)과의 관계를 함수로 나타낸 것
3. 수요의 법칙(law of demand)
다른 조건이 일정하다고 가정하고, 당해 재화의 가격만을 독립변수로 할 때, 당해 재화의 가격이 상승하면 당해 재화의 수요량이 감소하는 것을 말한다.
* 가격과 수요량의 역(-)관계 :
당해 재화 가격 상승(↑) → 당해 재화의 수요량감소(↓)
당해 재화 가격 하락(↓) → 당해 재화의 수요량증가(↑)
4. 수요곡선
한 상품의 수요곡선이란 일정기간에 성립할 수 있는 그 상품의 여러 가지 가격수준과 수요량의 대응점들을 연결하는 곡선
일반적으로 우하향하는 형태
가격이 변할 때 수요량의 변화를 확인하는 곡선
기울기는 가격을 기준으로 정한다.(수학의 좌표축을 기준) 예시) P= 0.5Qd + 10
5. 수요량의 변화와 수요의 변화
1) 수요량의 변화(수요법칙)
□ 동일한 수요 곡선 상에서의 점의 이동
□ 당해재화의 가격변화에 의한 수요량의 변화
2) 수요의 변화
□ 수요 곡선 자체의 이동
□ 당해재화가격이외의 요인이 변화하여 일어나는 수요량의 변화
6. 수요의 변화 요인(수요곡선자체를 이동시키는 요인)
1) 소득의 변화
□ 정상재
ㅇ 소득증가(↑) → 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 소득감소(↓) → 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
□ 열등재
ㅇ 소득증가(↑) → 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
ㅇ 소득감소(↓) → 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
2) 관련재화의 가격변화
□ 대체재
ㅇ 대체재의 가격상승(↑) → 대체재의 수요량 감소(↓) → 당해재화의 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 대체재의 가격하락(↓) → 대체재의 수요량 증가(↑) → 당해재화의 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
□ 보완재
ㅇ 보완재의 가격상승(↑) → 보완재의 수요량 감소(↓) → 당해재화의 수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
ㅇ 보완재의 가격하락(↓) → 보완재의 수요량 증가(↑) → 당해재화의 수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
3) 소비자의 예상
□ 가격상승 예상
수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
□ 가격하락 예상
수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
□ 소득증가 예상
수요증가(↑) → 수요곡선 ⇨ 우측이동
□ 소득감소 예상
수요감소(↓) → 수요곡선 ⇨ 좌측이동
2.1.3. 공급(supply)이론
1. 의의
1) 공급의 개념
□ 수요란 소비자들이 일정기간 동안에 상품(재화와 서비스)을 구매하고자 하는 욕구
□ 수요량이란 구매력을 가진 소비자들이 일정기간 동안에 주어진 가격수준에서 구입하고자 하는 최대수량을 의미한다.
2) 공급의 성격
□ 유량(flow)개념
□ 사전적개념
□ 유효공급
2. 공급함수
공급함수란 어떤 재화에 대한 공급량(종속변수)과 그 재화이 공급량에 영향을 주는 요인(독립변수)들 간의 관계를 함수로 나타낸 것
3. 공급의 법칙(law of supply)
다른 모든 조건이 일정하다고 가정하고, 당해 재화의 가격만을 독립변수로 할 때, 당해 재화의 가격이 상승하면 당해 재화의 공급량은 증가 하는 것을 말한다.
* 가격과 공급량의 정(+)관계 :
당해 재화 가격 상승(↑) → 당해 재화의 공급량증가(↑)
당해 재화 가격 하락(↓) → 당해 재화의 공급량감소(↓)
4. 공급곡선
일정기간에 성립할 수 있는 여러 가지 가격수준과 공급량의 조합들을 나타내는 곡선
일반적으로 우상향하는 형태를 나타낸다.
5. 공급량의 변화와 공급의 변화
1) 공급량의 변화(공급법칙)
□ 동일 공급곡선 상에서의 점의 이동
□ 당해재화의 가격 변화에 의한 공급량의 변화
2) 공급의 변화
□ 공급곡선 자체의 이동
□ 당해재화가격 이외의 요인이 변화하여 일어나는 공급량의 변화
6. 공급의 변화요인
1) 기술수준 및 생산요소가격의 변화
□ 기술수준
ㅇ 기술수준의 향상(↑)→ 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 기술수준의 후퇴(↓)→ 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동
□ 생산요소가격
ㅇ 생산요소가격의 하락(↓)→ 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 생산요소가격의 상승(↑)→ 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동
2) 관련재화의 가격변화
□ 대체재
ㅇ 대체재의 가격상승(↑) → 대체재의 공급증가(↑) → 당해재화의 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동
ㅇ 대체재의 가격하락(↓) → 대체재의 공급감소(↓) → 당해재화의 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
□ 보완재
ㅇ 보완재의 가격상승(↑) → 보완재의 공급증가(↑) → 당해재화의 공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
ㅇ 보완재의 가격하락(↓) → 보완재의 공급감소(↓) → 당해재화의 공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동
3) 공급자의 예상
□ 가격상승 예상
공급감소(↓) → 공급곡선 ⇨ 좌측이동
□ 가격하락 예상
공급증가(↑) → 공급곡선 ⇨ 우측이동
2.1.4. 균형의 결정
2.1.4.1. 균형가격, 균형거래량
□ 수요량과 공급량 일치할 때, 균형가격이 된다.
□ 완전경쟁시장이라고 가정할 때, 가격의 자동조절기능으로 초과수요와 초과공급은 조절되어 효율적 자원배분이 발생한다. → 사회적 후생이 극대화 된다.
2.1.4.2. 균형가격과 균형거래량의 변화**
□ 수요의 변화
○ 수요증가(↑), 공급불변 → 균형가격(↑), 균형거래량(↑)
○ 수요감소(↓), 공급불변 → 균형가격(↓), 균형거래량(↓)
□ 공급의 변화
○ 수요불변, 공급증가(↑) → 균형가격(↓), 균형거래량(↓)
○ 수요불변, 공급감소(↓) → 균형가격(↑), 균형거래량(↑)
2) 균형가격과 균형거래량 동시에 변화
2.1.5. 탄력성( elasticity)★ ★ ★ ★ ★
2.1.5.1. 탄력성
□ 수요의 가격탄력성은 가격이 변할 때 수요량이 얼마나 변하는지를 나타내는 정량적(quantitative) 지표다.*
□ 우하향하는 선분으로 주어진 수요곡선의 경우, 수요곡선상의 측정지점에 따라 가격탄력성은 다르다.
※ 탄력성을 계산하는 방법에 따라 달라진다. 1) A(시작) , C(끝)을 기준으로평균을 내는 것과 B(일정지점)에서 탄력성을 계산하는 것. 기울기를 계산하는 방법과 탄력성을 계산하는 방법에 차이. 기울기와 탄력성을 다르다.
□ 수요 공급을 막론하고 기울기가 가파를수록(비탄력적일수록) 가격의 상승·하락폭이 크게 나타나며, 기울기가 완만할수록(탄력적일수록) 가격의 상승·하락폭은 작게 나타난다.
※ 탄력성은 분자가 모두 수요량이다.
| □ 탄력성 크기, 그래프 비교 | ||
| 구분 | 크기 | 그래프 |
| 단위탄력적 | 탄력성 = 1 | 직각쌍곡선 |
| 비탄력적 | 0 <탄력성< 1 | |
| 탄력적 | 1 <탄력성< ∞ | |
| 완전비탄력적 | 탄력성 = 0 | 수직선 |
| 완전탄력적 | 탄력성 = ∞ | 수평선 |
□ 수요의 가격탄력성 = $\frac{수요량의\ 변화율(\%)}{가격의\ 변화율(\%)}$
가격(독립변수)이 변할 때 수요량(종속변수)이 얼마나 변하는지를 파악하는 지표, 정량적 지표
□ 소득의 탄력성 = $\frac{수요량의\ 변화율(\%)}{소득의\ 변화율(\%)}$ ★
| 정상재(+양수) | 1 < 소득의 탄력성 , 소득이 증가하면 수요량이 증가한다. |
| 열등재(-음수) | 소득의 탄력성 < 1 , 소득이 증가하면 수요량이 감소한다. |
| 중간재(0) | 소득의 탄력성 = 0 , 소득이 증가해도 수요량의 변화는 없다. |
2.1.5.2. 수요의 교차탄력성 ★ ★ ★
□ 교차탄력성 = $\frac{A재의\ 수요량의\ 변화율(\%)}{B재의\ 가격의\ 변화율(\%)}$
대체관계나 보완관계에 있는 다른 재화의 가격이 변할 때, 해당 재화의 수요량의변화를 파악하는 지표
○ 대체재 (+양수) , 1 < 교차탄력성 , 두 재화는 대체 관계
○ 보완재 (-음수) , 교차탄력성 < 1 , 두 재화는 보완 관계
○ 독립재 (0) , 교차탄력성 = 0 , 두 재화는 독립 관계
2.2. 경기변동
2.2.1. 부동산 경기변동
1. 협의의 부동산 경기
주거용 부동산(건축경기)
2. 광의의 부동산 경기
협의의 경기 + 상업용·공업용 부동산경기
3. 최광의의 부동산 경기
광의의 경기 + 토지경기
2.2.2. 경기변동의 측정지표
1. 주지표
1) 공급측면 : 건축량
2) 수요측면 : 거래량
2. 보조지표
가격변동 : 부동산가격이 좋다고, 부동산경기가 항상 좋은 것은 아니다.
3. 선행지표 **
건축허가량, 허가면적, 용도, 건축자재 수요동향, 택지분양실적, 공실·공가율 등
4. 동행지표
건축착공량, 거래량, 등기실적, 조세 징수현황 등
5. 후행지표**
건축완공량 등
2.2.3. 경기순환의 특징
2.2.3.1. 경기변동의 요인 **
□ 계절적(seasonal) 변동
○ 일 년에 한 번씩처럼 정기적으로 나타나는 경기변동
○ 봄·가을 이사철, 대학입학 시기의 대학가
○ 확실한 주기성을 가지는 요인
□ 순환(cyclical) 경기변동★
○ 경기의 상승과 하강에 따라 변동하는 요인(일반적으로 계절변동을 제외한 것)*
○ 부동산경기는 후 순환이며, 일반경기순환 주기보다 2배 정도 길다.
○ 순환국면이 불분명, 불규칙 하다.
□ 추세(trend) 변동
○ 경제의 장기적 추세과정에서 반복하여 나타나는 것
□ 무작위(random) 변동
○ 우발적, 불규칙변동이라고 하며, 예기치 못한 사태에 의해 초래되는 비주기적 경기변동
○ 자연재해, 전쟁, 정부의 긴급정책 등
□ 장기적 변동
○ 통상적으로 50년 또는 그 이상의 기간으로 측정되는 것으로 어떤 지역이 새로 개발되거나, 기존 지역이 재개발 되었을 때 나타난다.
2.2.3.2. 부동산경기변동의 특징**
○ 일반경기보다 타성 기간이 길고 높은 정점과 낮은 저점(진폭이크다)
※ 타성기간 : 부동산 경기의 민첩성이 일반 경기에 비해 떨어지는 현상, 타성 현상은 건축의 경우 착공에서 완공까지 많은 시간이 소요되기 때문이며,이로 인해 부동산경기의 진폭이 크게 된다.
○ 측정지표가 다르다.(상업용·공업용경기는 일반경기와 동시순환, 주거용은 일반경기와 역순환)
○ 전체 부동산 경기는 지역별·용도별의 가중평균으로 측정한다.
○ 지역적, 국지적으로 나타나서 전국적, 광역적으로 확대된다.
○ 부동산의 경기변동은 크기와 진폭은 도시마다 다르고 같은 도시라도, 지역에 따라 다르다.(부동산경기는 일반경기와 병행, 역행, 독립, 선행할 수 있다.)
○ 일반적으로 주식시장은 전 순환, 부동산 시장은 후순환 한다.
○ 경기회복이 느리고, 후퇴는 빠르다.
2.2.4. 경기순환 시장의 특징
1. 상향(호황)시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 하한선,
□ 매도자 중심의 시장
□ 매도자는 거래 성립을 미루는 반면에, 매수자는 거래 성립을 앞당기는 경향이 발생
□ 거래가 활발해지고, 건축신청 증가, 가격상승 등이 보인다.
2. 후퇴시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 기준 또는 상한선
□ 매수자중심(매도자시장에서 매수자시장으로 변화한다)의 시장
□ 침체시장의 시작, 가격상승이 중단되고, 가격하락이 시작, 건축의 감소시작, 자금부족, 공가율 증가
□ 부동산가격 하락이 급격한 일부 지역에서는 거래중단 사태도 발생
3. 하향(불황)시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 상한선,
□ 매수자중심의 시장
□ 매수자는 거래 성립을 미루는 반면에, 매도자는 거래 성립을 앞당기는 경향이 발생
□ 공실·공가율 증가, 건축신청 감소, 금리가 높고 거래가 감소, 일반경기의 침체와 병행하면 더 깊은 불황에 빠진다.
4. 회복시장
□ 과거 사례가격은 새로운 거래의 기준 또는 하한선
□ 매도자 중심(매수자시장에서 매도자시장으로 변화한다)의 시장
□ 부동산경기가 저점을 지나 다시 살아나는 시장
□ 금리가 낮아 자금의 여유가 생기며, 거래회복, 투자, 투기가 나타나기 시작한다. 부동산 가격의 하락 중단
* 안전시장
1) 부동산시장에만 고려, 가격이 안정되거나 가벼운 상승이 나타나는 시장
2) 주로 위치가 좋고, 규모가 작은 주택이나 도심지의 점포가 여기에 해당한다.
3) 사례가격은 신뢰할 수 있는 기준이 되며, 불황에 강한 시장
4) 안전시장은 경기순환에 의해 분류되지 않지만, 경기와 무관하지는 않다.
2.2.5. 거미집이론★
□ 개념
○ 수요의 변화와 공급의 변화 중 어느 일방이 초과한 상태가 반복되면서 가격폭등·가격폭락을 거듭하는 동태적(動態的)(시간의 흐름으로)으로 분석한 이론으로 에치켈(M . J. Eziekel)이 주장한 이론
○ 거미집이론은 수요에 따른 공급이 비탄력적이기 때문에 발생한다.
○ 생산기간이 장기인 재화에만 적용가능한 이론
□ 전제조건(가정)
○ 수요는 가격에 대하여 즉각적으로 반응하나 공급은 생산기간을 필요로 하기 때문에 시차를 두고 반응하게 된다
○ 현재의 수요량은 현재가격에 의존하며, 현재의 공급량은 과거가격에 의존한다.
□ 거미집모형
○ 수렴형
- 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 크다 (수요의 가격탄력성 > 공급의 가격탄력성)
- 공급 곡선의 기울기가 수요곡선의 기울기의 절대값보다 크다.(탄력성과 반대)
- 수요가 탄력적이면 수렴한다. (수탄수) ↔ 기울기는 반대★
○ 발산형
- 수요의 가격탄력성이 공급의 가격탄력성보다 작다(수요의 가격탄력성 < 공급의 가격탄력성)
- 공급 곡선의 기울기가 수요곡선의 기울기의 절대값보다 작다. (탄력성과 반대)
- 공급이 탄력적이면 발산한다. (공탄발) ↔ 기울기는 반대
○ 순환형 : 수요의 가격탄력성 = 공급의 가격탄력성 같다.
Part 3. 부동산시장론
3.1. 부동산 시장의 특성, 기능
3.1.1. 기능
□ 자원배분기능
□ 교환기능
□ 가격 형성기능
□ 정보제공기능
□ 양과 질의 조정기능
□ 부동산가격의 창조기능 : 동일한 부동산이더라도 거래 시마다 새로운 가격이 창조되고 기존의 가격은 파괴된다
3.1.2. 특성
□ 시장의 지역성(국지성) : 부동산가격은 지역별로 차이가 크게 난다.
○ 부동산시장은 토지의 자연적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인해 부동산활동이 일정 지역에 국한되는 국지적인 현상을 보이고 있다
□ 수급조절의 곤란성
○ 부동산시장은 부동산의 부동성 때문에 지역 간의 수급조절이 곤란하다.
○ 토지의 부증성으로 공급이 비탄력적이기 때문에 수요가 급증하여도 단기간에 공급을 늘리기 어려워서 단기적으로 가치와 가격이 일치하지 않는 가격의 왜곡이 발생한다.
○ 부동산의 개별성 때문에 대처|성이 약하여 수급조절이 곤란하다.
□ 시장의 불완전성
□ 시장의 비조직성
□ 거래의 비공개성 : 거래 당사자의 이익을 위해 거래정보를 더욱 비공개시킨다. 따라서, 정보수집이 곤란하고 비공개된 정보를 입수하기 위해서 정보비용이 과다하게 소요되는 특징을 보인다.
□ 부동산상품의 비표준화성(개별성)
○ 부동산의 개별성으로 인해 부동산상품은 표준화가 어려울 뿐만 아니라 경제적 법적 성질을 달리하므로 부동산시장을 더욱 복잡하고 다양하게 만든다.
3.1.3. 단기시장, 장기시장
□ 단기 시장
○ 부동산시장에서 단기 라는 개념은 신규공급량 증가가 불가능한 기간을 의미한다
○ 단기의 개념은 저량(Stock) 의 개념이다
○ 부동산은 단기에 신규공급이 불가능하므로 단기공급곡선은 완전수직(비탄력적)이 된다.
○ 부동산의 단기시장은 유랑공급이 불가능， 장기시장은 유량공급이 가능
□ 장기 시장
○ 장기의 개념은 유량( Flow) 의 개념이다
3.2. 부동산시장의 종류
□ 불완전경쟁시장 : 독점시장, 과점시장, 독점적 경쟁시장 등
□ 완전경쟁시장 : 다수의 판매자와 구매자가 존재하고 거래되는 상품의 품질이 동질적이며, 상품의 가격 · 품질 등에 대한 완전한 정보를 지니고 기업이 자유롭게 해당 산업에 진입과 탈퇴를 할 수 있는 시장
○ 개별기업이 직면하게 되는 수요곡선은 수평선 즉 수요의 가격탄력성이 무한대(∞)가 된다.
○ 완전경쟁시장의 요건
○ 일물일가의 법칙이 성립될 것
○ 시장으로의 진 ‘ 출입 이 자유로울 것
○ 균형 가격이 성립될 것
○ 수요의 가격탄력성은 완전탄력적일 것
○ 모든 정보가 공개되어 있을 것 → 초과이윤을 획득할 수 없다.
3.4. 주택시장
□ 주택유량과 주택저량
○ ‘일정시점’에 시장에 존재하는 주택의 양을 주택저량의 공급량
○ ‘일정시점’에 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양을 주택저량의 수요량이라고 한다.
○ ‘일정기간’에 시장에 공급되는 주택의 의양 주택유량의 공급량이라 한다.
○ ‘일정기간’에 사람들이 보유하그까 하는 주택의 양을 주택유량의 수요량
□ 주택소요와 주택수요
○ 주택수요(housing demand) : 구매력이 있는 수요자가 시장경제원리에 의거하여 주택을 사려는 것
○ 주택소요(housing needs) : 구매력이 없는 저소득층을 위해 복지차원에서 정부가 시장경제원리에 개입하여 주택을 우선공급하는 것
□ 여과 과정
○ 상향여과 : 재개발 등으로 저소득지역의 건축물이 고소득층으로 변화 (밑에서 위로)
○ 하향여과(filtering down) : 고소득지역의 건축물이 누후화 되면서 저소득지역으로 변화 (위에서 밑으로)
□ 주거분리 : 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상으로 고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상*, 도시 내 소득계층이 분화되어 거주하는 현상(인문학적 관점) 침입과 천이가 발생
□ 불량주택문제*
○ 불량주택문제의 본질은 낡고 노후화된 주택 그 자체의 문제라기보다는 저소득의 문제
○ 불량주택은 시장실패가 아니며 오히려 시장에서 하향여과과정을 통한 효율적 자원배분의 결과인 것이다.
○ 불량주택에 거주하는 저소득자의 실질소득 향상이 효과적인 대책이다.
3.4. 정보의 효율성
□ 시장의 효율성 : 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는지
□ 효율적시장(efficient market) : 정보가 지체없이 가치에 반영된 시장 **
○ 약성 : 과거정보
○ 준강성 : 과거, 현재 정보
○ 강성 : 과거, 현재, 미래정보
○ 과거자료분석 = 기술적분석, 현재자료분석 = 기본적분석
□ 완전경쟁시장
□ 할당 효율적시장
※ 불완전경쟁시장도 할당 효율적시장이 될 수 있다.
3.5. 지대론, 입지론, 공간구조론
3.5.1. 지대론★★★★*
3.5.1.1. 지대와 관련된 개념
□ 지대 : 일정기간 동안의 토지서비스 가격, 토지소유자의 소득으로 귀속되는 임대료, 유량의 개념
□ 전용수입 : 생산요소의 기회비용*, 어떤 생산요소가 현재 용도로 사용되도록 지급하는 최소한의 지급액
□ 경제지대 : 생산요소가 실제로 얻고 있는 수입과 전용수입의 차액 **
경제지대 = 생산요소의 총수입 - 전용수입(기회비용) = 생산요소 공급자의 잉여
□ 공급의 탄력성과의 관계**
○ 전용수입과 경제지대는 공급의 탄력성의 크기에 따라 달라진다.
○ 공급의 탄력성이 커지면 전용수입이 증가하고 경제지대는 감소한다.
○ 공급의 탄력성이 작아지면 전용수입이 감소하고 경제지대는 증가한다.
○ 공급의 완전탄력적이면 총 수입은 모두 전용수입으로 구성된다.
○ 공급의 완전비탄력적이면 총 수입은 모두 경제지대가 된다.
3.5.1.2. 고전학파
□ 차액지대설_리카도(D. Ricardo)
○ 지대가 발생하는 이유는 비옥한 토지의 양이 상대적으로 회소하기 때문이다.
○ 생산물의 가격이 높아지면 지대도 높아진다.
○ 지대는 경제적 잉여(불로소득)*
○ 최열등지(한계지)에 지대가 발생하는 것을 설명하지 못한다.
○ 토지를 비옥도에 따라 우등지, 열등지, 최열등지(한계지) 등으로 구분
○ 한계지란 경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말하는데 한계지에서는 생산물가격(곡물가격)과 생산비가 일치하며 지대가 발생하지 않는다.*
□ 절대지대설_마르크스(K Marx)
○ 지대는 토지의 사유화로 발생, 토지의 비옥도나 생산력은 관계가 없다.
○ 최열등지(한계지)에서도 토지소유자의 요구로 지대가 발생한다.
□ 위치지대설_튀넨 (V. Thünen)*
○ 리카도의 차액지대이론을 발전시킨 이론
○ 입지지대이론, 고립국이론, 입지지대설, 입지교차지대설 등으로 부른다.
○ 수송비의 개념을 도입
○ 비옥도가 동일하더라도 위치에 따라서 지대가 차이가 난다.*
○ 전제조건
- 고립국(외부와 단절된 지역)
- 운송비는 거리에 비례한다.
- 농민은 합리적인 경제행위를 하는 경제인이다.
- 지대 = (생산물가격 ➖️ 생산비) ➖️ 단위당수송비 X 거리
□ 준지대설(마샬)
○ 리카도의 지대론을 한계생산이론의 입각하여 재편성
○ 생산을 위해 만든 기계와 기타 지본설비에서 발생하는 소득으로 일시적 독점이윤을 얻는데 이것이 지대와 비슷하여 '준지대'라고 한다.
○ 공공발생지대 : 토지소유자의 노력과 희생없이 사회 전체의 노력에 의해 창출되는 지대
○ 준지대는 토지 이외의 고정생산요소에 귀속되는 소득으로 단기간, 일시적으로 발생한다.
□ 입찰지대설_알론소(W. Alonso)**
○ 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장·발전시킨 것이다.
○ 입지경쟁과 입찰지대
○ 입지경쟁이 심화됨에 따라 중심에 가까울수록 토지이용이 집약화되고 단위면적당 노동과 자본의 투입비율이 사응한다.
○ 가장 높은 지대를 지불할 의사가 있는 용도에 따라 토지이용이 이루어진다**
○ 지대입찰과정에서 발생히는 지대를 입찰지대 (bid rent)라고 한다.
※ 입찰지대 : 단위면적의 토지에 대해 토지이용자가 지불하고자 하는 최대금액, 초과이윤이 ‘0’이 되는 수준의 지대를
말한다**
○ 입찰지대곡선 : 도심으로부터의 거리에 따라 가장 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 곡선을 입찰지대곡선이라고 한다. 시장지대곡선이라고도 한다 입찰지대곡선은 여러 개의 지대곡선 증 가장 높은 부분을 연결한 포락선 이다
- 입찰지대곡선의 기울기 =생산물의 단위당 한계교통비를 토지이용자의 토지사용량으로 나눈 값이다. = $\frac{기업의\ 한계교통비}{기업의\ 토지사용량}$
- 단일도심 도시에서 상업용 토지이용이 도심 부근에 나타나는 것은，상업용 토지이용이 단위토지면적당 생산성이 높고 생산물의 단위당 한계교통비가 크기 때문이다.*
- 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다
3.5.1.3. 도시공간구조이론(도시내부구조이론)
□ 동심원이론(버제스)
○ 도시는 동심원으로 확대되어 5개 지구로 분화되면서 성장한다는 이론
- 1. CBD(Central Business District) 중심업무지구
- 2. 천이지대(점이지대)
- 3. 근로자 주택지대
- 4. 중산층지대
- 5. 통근자지대
○ 시카고학파
○ 튀넨의 고립국이론을 응용
○ 도시공간구조의 형성 (침입,경쟁,천이)
○ 도시의 공간구조를 도시생태학적 관점에서 접근
□ 선형이론(호이트)
○ 동심원이론을 수정·보완
○ 부채꼴로 토지이동 분화가 이루어진다.
○ 교통망을 따라 뻗어 나간다(허드의 최소마찰비용이론)
□ 다핵심이론(해리스 & 울만)
○ 대도시의 설명에 적합한 이론
○ 하나의 중심지가 아닌 여러 개의 중심지들로 구성된다.
3.5.2. 입지론
3.5.2.1. 주거
3.5.2.2. 상업관련 이론
□ 중심지 이론_크리스탈러(W. Christaller)(거시적분석)
○ 용어*
- 배후지 : 지역 사방에 분산되어 있고 경제나 사회활동이 집중되지 않은 일정지역을 말한다. - 중심지 : 각종 재화와 서비스 공급기능이 집중되어 배후지에 재화와 서비스를 공급하는 중심지역 - 재화의 도달범위 : 중심지가 수행하는 기능이 중심지로부터 미치는 한계거리를 의미한다. 또한 중심지 활동이 제
공되는 공간적 한계로 중심지로부터 어느 기능에 대한 수요가 ‘ 0’(또는 상품의 판매량이 0)이 되는 지점까지의 거리를
말한다 - 최소요구치 : 중심지 기능을 유지시키기 위하여 필요로 하는 최소한의 인구수(고객수)를 말한다. 즉 중심지 기능이
유지되기 위한 최소한의 수요 요구 규모* - 최소요구범위 : 판매자가 정상이윤을 얻는 만큼의 충분한 소비자를 포함하는 경계까지의 거리를 말한다.
○ 중심지 계층간의 포섭원리로 중심성의 상대적 크기에 따라 고차중심지, 저차중심지로 구분되며 고차일수록 저차보다 중심지간의 거리가 멀고 크고 다양한 중심기능을 가진다.
○ 인간 정주체계 분포 원리를 따른다.
※정주 체계 (定住體系)
사람들과 경제 활동이 지역 공간상에서 규칙성을 가지고 일정한 목적을 달성하기 위해 상호 작용 하는 공간 구조적 시스템.
○ 배후지는 외접형 → 중첩형 → 육각형(완결형)
○ 재화의 도달범위 : 중심지의 기능이 미치는 최대의 공간범위
○ 최소요구치 : 중심지 기능을 유지시키기 위하여 필요한 최소 인구수
○ 중심지가 유지되기 위한 조건 : 재화의 도달범위 > 최소요구치
□ 레일리의 소매인력의 법칙
○ 중력모형을 이용한 상권의 범위를 확정하는 모형
○ 두 중심지가 소비자에게 미치는 영향력의 크기
- 중심지의 크기(인구)에 비례
- 분기점으로 부터의 거리의 제곱에 반비례
○ A,B도시 사이의 C마을 있을 때 C마을 소비자의 구매지향비율
□ 분기점 모형-컨버스(P.D. Converse)
○ 레일리의법칙을 응용
○ 두 도시 사이에 경제지점을 확인하는 방법
A로부터 분기점거리 $D=\frac{도시 A와B사이의거리}{1+\sqrt{\frac{B의 면적}{A의 면적}}}$
□ 소비자분포기법(Customer Spotting Techniques;CST)-애플바움교수
○ 소비자의 위치파악으로 상권의 규모를 판단하여 판매전략을 수립하는데 적용되는 기법
□ 소매입지이론-넬슨(R. L. Nelson)
○ 8가지 입지원칙(최대 수익을 얻을 수 있는 입지)
□ 허프(D.L.huff)의 확률모형(소매지역이론)
ㅇ 고객이 특정매장을 이용할 확률=$\frac{크기(규모)}{거리^{마찰계수}}$ (크기에 비례하고, 거리에 반비례 한다.)
예시) 다음과 같을 때 A마트를 이용할 확률
마찰계수 : 2
A마트크기 5 , A마트거리 10
B마트크기 1 , B마트거리 8
C마트크기 7 , C마트거리 9
$\frac{\frac{5}{10^2}}{\frac{1}{8^2}+\frac{5}{10^2}+\frac{7}{9^2}}$
3.5.2.3. 점포의 종류
□ 입지유형별 점포
○ 집심성 점포 : 배후지의 중심지 (CBD) 에 입지하여야 하는 유형의 점포, 백화점, 귀금속점
○ 집재성 점포 : 동일 업종의 점포가 모여서 입지하는 유형의 점포, 은행, 가구점, 구로디지털단지 등
○ 산재성 점포 : 동일 업종의 점포가 입지하는 상권의 크기는 한정되어 있기 때문에 서로 분산입지하여야 하며， 한곳에 집재하면 서로가 불리한 점포, 소비자의구매빈도가 높은 재화를 취급한다. (이발소, 세탁소, 목욕탕, 소매점포 등)
○ 국부적 집중성 점포 : 동일 업종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지하여야 하는점포,
□ 판매상품 별 점포
○ 편의품점(최기품) : 일상생활 용품
○ 선매품점(매회품) : 고객이 상품의 가격,스타일, 등을 여러 상품을 비교한 후 구매하는 것, 보석, 가구 등
○ 전문품점 : 고급품
3.5.2.4. 공업입지론
□ 최소비용이론-베버(A. Weber)
○ 수송비, 노동비, 집적이익을 고려해 최소생산비 지점을 찾아 공장의 최적입지를 결정하는 이론
○ 수송비가 가장 중요한 요소
○ 원료지수, 입지중량
○ 공장부지의 입지요인
- 원료지향형
· 중량감소산업(시멘트)
· 부패하기 쉬운 원료(통조림)
· 원료가 제품보다 무거운 산업
· 국지원료
- 시장지향형(소비자)
· 중량증가산업(맥주,음료수)
· 부패하기 쉬운 완제품
· 보편원료를 많이 투입하는 산업
□ 최대수요이론-뢰시(A. Lösch)
○ 대상지역 내 원료가 균등하게 존재한다는 전제 하에 수요가 최대가 되는 지점이 최적의 입지라는 이론
○ 베버의 입지론이 생산비에만 치중됨을 지적
부동산학개론
민법 및 민사특별법
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_1(민법총칙)
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_2(물권법)
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_3(계약법)
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_4(민사특별법)
공인중개사 법령 및 중개실무
부동산공법
⭐공인중개사 2차 부동산공법 필수 암기 요약_1(국토계획법)
⭐공인중개사 2차 부동산공법 필수 암기 요약_2(개발법)
부동산세법