목차
part 3. 계약법
3.1. 계약법 총칙
3.1.1. 계약의 종류
□ 전형계약 ( 유명계약) :15개(증여, 매매, 교환, 소비대차, 사용대차, 임대차, 고용, 도급, 여행계약, 현상광고, 위임, 임치, 조합, 종신정기금, 화해)
□ 비전형계약(무명계약): 전형계약 외의 계약
○ 혼합계약: 2개 이상의 전형계약의 성질을 가지고 있음.
□유상계약과 무상계약
□쌍무계약과 편무계약
○ 구별실익
□낙성계약과 요물계약
낙성계약 : 계약이 당사자 사이의 청약과 승낙의 의사합치만으로 성립하는 경우
○민법의 전형계약 중에 현상광고를 제외한 나머지 계약은 전부 낙성계약
요물계약 : 계약이 성립하기 위하여 당사자 사이의 청약과 승낙의 의사합치 외에도 물건의 인도 또는 급부와 같은 별도의 이행행위가 있어야만 성립하는 계약을 요물계약이라 한다. 이때 요물계약을 성립시키는 특별성립요건(예를 들어, 물건의 인도 또는 급부와 같은 별도의 이행행위)을 요물계약의 요물성이라고 한다
□요식계약자 불요식계약
3.1.2. 계약의 성립
□ 성립요건
○ 청약과 승낙의 의사표시의 합치
- 주관적 합치 : 상대방에 대한 일치 ( 상대방을 누군지 아는 것 )
- 객관적 합치 : 서로 대립되는 의사표시가 내용적으로 일치하는 것
※ 판례 : 청약은 계약의 내용을 결정할 수 있을 정도의 사항을 포함시키는 것이 필요하다(2003다41463)
예시) 구체적 내용이 없는 아파트 분양광고는 청약이 아니라, 청약의 유인에 해당한다.
※ 매수인은 매매목적물에 대하여 가압류집행이 되었다고 하여 매매에 따른 소유권이전등기가 불가능한 것도 아니고 이러한 경우 매수인으로서는 신의칙 등에 의해 대금지급채무의 이행을 거절할 수 있음은 별론하고, 매매목적물이 가압류 되었다는 사유만으로 매도인의 계약위반을 이유로 매매계약을 해제할 수는 없다.(저당권이 설정되어 있는 경우에도 같다(99다11045)
■ 민법
| 제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다. |
□ 계약성립(청약과 승낙에 의사합치)
○
□ 연착된 승낙
□ 승낙 연착 → 청약자가 연착의 통지를 안함 → 기간 내 도달로 간주
■ 민법
| 제528조(승낙기간을 정한 계약의 청약) ①승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다. ②승낙의 통지가 전항의 기간후에 도달한 경우에 보통 그 기간내에 도달할 수 있는 발송인 때에는 청약자는 지체없이 상대방에게 그 연착의 통지를 하여야 한다. 그러나 그 도달전에 지연의 통지를 발송한 때에는 그러하지 아니하다. ③청약자가 전항의 통지를 하지 아니한 때에는 승낙의 통지는 연착되지 아니한 것으로 본다. |
3.1.3. 계약의 효력(쌍무계약)
□ 동시이행항변권
○ 쌍무계약 : 상방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래해도 상대방이 하지 않으면 이행지체의 책임을 지지 않는다. 이는 이행지체 책임이 없다고 주장하는 자가 동시이행의 항변권을 행사해야 발생하는 것은 아니다. (97다54604,54611)
※ 판례 : 채무자가 채무를 전부 변제한 때에는 채권자에게 채권증서의 반환을 청구할 수 있으며(제3자에게도 가능) 이러한 채권증서반환청구권은 채권을 전부 변제한 경우에 인정되는 것이고, 영수증 교부의무와는 달리 변제와 동시이행관계에 있지 않다.(2003다22042)
■ 민법
[시행 2023. 6. 28.] [법률 제19098호, 2022. 12. 27., 일부개정]
| 제536조(동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. |
□ 위험부담(대가위험부담)★★★
□ 제3자를 위한 계약★★★
○ 이행지체
3.1.5. 계약의 해제,해지★★★
■ 민법
| 제551조(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. |
□ 계약금
※ 판례 : 교부받은 금원이 소액일 경우 사실상 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하다. 해약금의 기준이 되는 금액은 '실제 교부받은 금액'이 아니라 '약정계약금'이라 봄이 타당하다.(20174다231378)
※ 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있고 다만 당사자 일방이 위약한 경우 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에만 손해배상액의 예정으로서의 성질을 갖는 것이다.(86누438)
□ 원상회복의무
※ 원상회복의무의 제3자 : 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 지칭하는 것이다.(2011다64782)
■ 민법
| 제548조(해제의 효과, 원상회복의무) ①당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ②전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다. |
※ 적법하게 해제된 후 착오를 원인으로 취소권을 행사하여 매매계약 전체를 무효로 돌리게 할 수 있다.(91다11308)
※ 부동산 매매계약이 해제된 경우 : 매매대금 반환의무와 소유권이전등기 말소등기 절차를 동시이행의 관계없이 매도이 반환하여야 할 매매 대금에 대하여는 그 받은 날로부터 민법이 정한 법정이율인 연5푼의 비율에 의한 법정이자를 부가하여 지급하여야 한다.(95다28892)
3.2. 계약각론
3.2.1. 매매
□ 매매예약 완결권
일종의 형성권, 당사자 사이 그 행사기간을 약정한 때에는 그 기간 내에 그러한 약정이 없는 때에는 그 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 이를 행사하여야 하고 그 기간이 지난 때에는 상대방이 예약목적물인 부동산을 인도 받은 경우라도 예약완결권은 제척기간의 경과로 인하여 소멸한다(96다47494)
□ 매매계약의 이행 장소에 관하여 다른 특약이 없으면 목적물의 인도장소가 대금지급장소가 된다.
■ 민법
| 제586조(대금지급장소) 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다. |
□ 과실수취권
매매계약 후 인도하지 않은 목적물에서 생긴 과실은 매도인에게 속하나, 매매목적물의 인도 전이라도 매수인에게 매매대금을 완납한 때에는 그 이후의 과실수취권은 매수인에게 귀속된다(93다28928)
□ 매도인의 담보책임
○ 목적물 일부가 매도인의 소유가 아님을 알지 못한 매수인이 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 손해배상 청구가능(그 사실을 안 날부터 1년 이내에 손해배상 청구가능)(572조)
○ 매매목적물이 수량이 부족한 경우 적용되는 매도인의 담보책임은 매수인이 선의인 경우에 적용된다(574조)
○ 매매목적물이 전세권설정으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 매수인은 선의인 경우에 적용된다(575조)
○ 타인의 권리 매매에서 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 → 매도인에게 귀책사유가 없더라도 매수인은 매매계약을 해제할 수 있다.(569,570조)
■ 민법
| 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. 제570조(동전-매도인의 담보책임) 전조의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다. 제571조(동전-선의의 매도인의 담보책임) ①매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 아니함을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다. 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다. 제574조(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임) 전2조의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다. 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 제576조(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. ②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다. 제577조(저당권의 목적이 된 지상권, 전세권의 매매와 매도인의 담보책임) 전조의 규정은 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다. 제578조(경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. 제579조(채권매매와 매도인의 담보책임) ①채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다. ②변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다. 제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. ②전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 제581조(종류매매와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다. ②전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다. |
3.2.1. 환매
□ 매매계약과 동시에 환매특약을 한 경우 환매기간은 이를 연장하지 못한다.
□ 환매기간 : 정하지 않을때, 부동산 5년, 동산 3년 , 최대기간도 부동산 5년, 동산 3년
■ 민법
| 제591조(환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다. |
3.3. 교환
3.2.2. 임대차계약
3.2.2.1. 임대차계약의 일반
□ 기한을 정하지 않은 임대차계약
○ 계약해지의 통고
- 언제든지 가능
- 통고 받은 날로부터 해지효력이 발생하는 기간
· 토지, 건물 기타 공작물 : 임대인이 하면 6개월, 임차인 1개월
· 동산 : 5일
■ 민법
| 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) ①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. ②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 2. 동산에 대하여는 5일 |
□ 일시사용이 명벽한 임대차계약
○ 다음에 민법이 적용 되지 않는다.
- 차임증감청구권(628조)
- 해지통고의 전차인에 대한 통지(638조)
- 차임연체와 해지(640조)
- 임차인의 부속물매수청구권(646조)
- 전차인의 부속물매수청구권(647조)
- 임차지의 부속물, 과실 등에 대한 법정질권(648조)
- 임차건물등의 부속물에 대한 법정질권(650조)
- 강행규정(652조)
■ 민법
| 제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. |
※ 대항력을 갖춘 임대차의 임차인은 임대차목적물을 양수한 양수인에게도 임차권을 주장할 수 있다.
3.2.2.2. 건물의 임대차
3.2.2.3. 토지의 임대차
□ 토지임대차 종료에 따른 임차인의 지상물매수청구권
○ 존속기간이 만료되면 임차인은 원칙적으로 지상물매수청구권을 행사하기에 앞서 갱신청구를 하여야 한다.(643,283조)
※ 판례 : 지상물매수청구권은 지상건물이 미등기 무허가 건물인 경우에도 인정될 수 있다.(2013다48364,48371)
※ 판례 : 임대차가 종료되면 지상건물의 소유권을 포기하는 약정은 제 643조의 지상물매수청구권을 배제키로하는 약정으로 임차인에게 불리하다 652의 규정에 의하여 무효이다.(90다19695)
■ 민법
| 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다. 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다. 제652조(강행규정) 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조, 제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. |
3.2.2.4 전대차계약
□ 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다.(2012다55860)
부동산학개론
민법 및 민사특별법
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_1(민법총칙)
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_2(물권법)
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_3(계약법)
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_4(민사특별법)
공인중개사 법령 및 중개실무
부동산공법
⭐공인중개사 2차 부동산공법 필수 암기 요약_1(국토계획법)
⭐공인중개사 2차 부동산공법 필수 암기 요약_2(개발법)
부동산세법