목차
part 4. 민사특별법
4.1. 주택임대차보호법
4.1.1. 대항력
□ 대항력의 요건(주택의 인도, 주민등록), 다음날 효력발생( 0시부터)
※ 판례 : 대항력을 적법하게 취득하고, 나중에 다가구용 단독주택이 다세대 주택으로 변경되었다는 사정만으로 임차인이 이미 취득한 대항력을 상실하게 되는 것은 아니다.(건물명도[대법원 2007. 2. 8., 선고, 2006다70516, 판결])
※ 판례 : 주택임대차보호법은 미등기 무허가 건물을 임대차한 경우에도 적용한다.(2004다21633)
□ 대항력의 내용
임대인의 지위 승계(양수인)
4.1.2. 보증금의 회수(우선변제권)
□ 대항요건 + 확정일자를 갖춘 날 부터(다음날이 아니다.)
□ 소액보증금의 최우선변제(대항력을 갖추기만 하여도 인정된다)
□ 임차권자의 경매신청
4.1.3. 임차권등기명령
□ 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
□ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
□ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
□ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
■ 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )
[시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]
| 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.> ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 신청의 취지 및 이유 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항 ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항, 같은 조 제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조, 제292조제3항 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류”는 “임차권등기”로, “채권자”는 “임차인”으로, “채무자”는 “임대인”으로 본다. <개정 2023. 4. 18.> 1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판 4. 임차권등기명령의 집행 ④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. ⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인”은 “금융기관등”으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.] |
4.1.4. 존속기간의 보장
□ 최단기간의 보장
□ 법정갱신(묵시적갱신)
□ 대항력이 있는 임대차의 경우
임대차기간이 종료되더라도 보증금을 모두 회수할 때까지 임대차 관계는 지속
■ 주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )
[시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]
| 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. [전문개정 2008. 3. 21.] |
□ 법인에게 주택을 임대한 경우
양수인이 주택임대차보호법에 위해 임대인의 지위를 당연히 승계하는 것이 아니고 따로 임대인의 임차보증금반환채무를 면책시키는 당사자들 사이의 특약 등이 없는 한 임대인의 법인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 아니한다.(2003다2918)
4.1.4.1. 계약갱신요구권
□ 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 2개월까지 사이에 하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
□ 거절할 수 있는 사유
○ 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
○ 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
○ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
○ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
○ 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
○ 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
○ 임대인이 다음에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
- 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
- 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
○ 임대인,임대인의 직계존속ㆍ직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
○ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
□ 임차인의 계약갱신요구권은 1회 행사가능, 이로 인해 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년
□ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 본다, 단 차임과 보증금은 증감 가능
□ 갱신되는 임대차의 해지는 임차인은 언제든지 계약해지 통지가능, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력 발생
4.1.5. 기타
□ 차임증감청구권
□ 월차임 전환시 산정률의 제한
□ 임차권의 승계
4.2. 상가건물 임대차보호법
4.2.1. 상가건물 임대차보호법의 적용범위
□ 보증금의 범위 :
| 구분 | 보증금의 범위 |
| 1. 서울특별시 | 9억원 이하 |
| 2. 과밀억제권역 , 부산광역시 | 6억 9천만원 이하 |
| 3. 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5억 4천만원 이하 |
| 4. 그 밖에 지역 | 3억 7천만원 이하 |
■ 상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]
| 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.> [전문개정 2009. 1. 30.] |
■ 상가건물 임대차보호법 시행령 ( 약칭: 상가임대차법 시행령 )
[시행 2023. 1. 1.] [대통령령 제33106호, 2022. 12. 20., 일부개정
| 제2조(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 보증금액”이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2018. 1. 26., 2019. 4. 2.> 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 “대통령령으로 정하는 비율”이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010. 7. 21.> |
□ 권리금에 관한 규정
■ 상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]
| 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015. 5. 13.] |
4.2.2. 대항력
□ 대항력의 요건(건물의 인도, 사업자등록), 다음날 효력발생( 0시부터)
4.2.3. 보증금의 회수(우선변제권)
4.2.4. 존속기간의 보장
□ 최단기간의 보장
○ 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
○ 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
□ 법정갱신(묵시적갱신)
□ 계약갱신요구권
○ 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
○ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 못한다.
○ 거절할 수 있는 사유
- 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
· 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
· 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
· 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
4.3. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률
4.3.1. 구분소유
□ 전유부분 : 구분소유권의 목적인 건물부분
□ 공용부분 : 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약 또는 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물
4.3.2. 공용부분
□ 공용부분 : 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 규약 또는 공정증서에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물
○ 구조상 : 건물의 구조상 공용에 제공되는 부분을 말한다. 별도 등기 불필요, 승강기, 복도, 지하실 등
○ 규약상 : 원래는 전유부분의 대상이 될수 있으나 규약이나, 공정증서로써 공용부분이 된 부분, 별도 등기 필요
■ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]
| 제3조(공용부분) ① 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다. ② 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분과 부속의 건물은 규약으로써 공용부분으로 정할 수 있다. ③ 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분의 전부 또는 부속건물을 소유하는 자는 공정증서(公正證書)로써 제2항의 규약에 상응하는 것을 정할 수 있다. ④ 제2항과 제3항의 경우에는 공용부분이라는 취지를 등기하여야 한다. [전문개정 2010. 3. 31.] |
□ 공용부분의 사용 : 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.
□ 공용부분의 지분 : 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. 규약으로 따로 정할 수 있다.
□ 공용부분의 귀속 : 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속한다.
□ 전유부분과 공용부분의 지분의 일체성
○ 각 공유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 공용부분에 대한 지분을 처분할 수 없다.
○ 공용부분의 지분은 전유부분의 처분에 따른다.
○ 공용부분에 관한 물권의 득실변경은 등기가 불필요★
□ 공용부분의 변경
○ 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로써 결정한다. 변경내용이 다른 구분소유자의 권리변동에 영향을 미칠때는 그 구분소유자의 승낙 필요
○ 통상의 집회결의로써 결정
- 공용부분의 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우
- 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우
□ 공용부분의 관리
○ 체납관리비
※ 판례 : 체납관리비의 지급채무는 구분소유권을 승계한 자에게 승계된다.(2001다8677)
4.3.3. 대지사용권
□ 대지사용권 : 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.
□ 대지사용권과 전유부분의 일체성
○ 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
○ 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
○ 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
■ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ( 약칭: 집합건물법 )
[시행 2021. 2. 5.] [법률 제16919호, 2020. 2. 4., 일부개정]
| 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다. ④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다. [전문개정 2010. 3. 31.] |
4.3.4. 관리단 및 관리단의 기관
□ 관리단의 당연 설립 : 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다. (따로 행위가 필요하지 않음)
□ 관리인
○ 관리인의 선임 : 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.
○ 관리인의 조건 : 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.
○ 관리인의 보고의무 : 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다. (2023. 9. 29 시행)
□ 관리위원회
4.3.5. 규악 및 집회
□ 표준규약
○ 법무부장관은 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 표준규약을 마련하여야 한다. (2023. 9. 29 시행)
○ 시ㆍ도지사는 법무부장관이 마련한 표준규약을 참고하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 지역별 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다. (2023. 9. 29 시행)
□ 효력 : 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
4.3.6. 재건축 및 복구
□ 재건축 결의 : 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.
다만, 「관광진흥법」 제3조제1항제2호나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 재건축 결의는 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의에 따른다. (2023. 9. 29 시행)
4.4. 가등기담보 등에 관한 법률
4.4.1. 가등기담보권의 적용범위
□ 채권자가 통지한 청산금의 액수에 관하여 채권자는 다툴수 없다.(채무자는 다툴 수 있다.)
■ 가등기담보 등에 관한 법률 ( 약칭: 가등기담보법 )
[시행 2017. 3. 28.] [법률 제14474호, 2016. 12. 27., 타법개정]
| 제9조(통지의 구속력) 채권자는 제3조제1항에 따라 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다. [전문개정 2008. 3. 21.] |
4.4.2. 가등기담보권
가등기담보권은 담보물권이므로 담보물권의 통유성이 인정된다.
※ 담보물권의 통유성 : 부종성, 수반성, 물상대위성, 불가분성
4.4.3. 가등기담보권의 실행
□ 권리취득에 의한 실행(사적실행)
○ 실행통지 : 청산금의 평가액을 통지하여야 한다.
○ 청산
○ 담보권의 소멸
○ 절차 정리
채권의 변재기 도래→실행통지(서면or구두)→청산기관 경과(2개월)→청산금지급→소유권취득
□ 경매에 의한 실행(공적실행)
○ 경매가 실행되면 가등기담보권을 저당권으로, 가등기가 경료된 때를 저당권설정등기가 경료된 때로 본다.
○ 경매가 실행되면 가등기담보권은 순위에 따라 우선변제를 받으므로 당연소멸한다.
■ 가등기담보 등에 관한 법률 ( 약칭: 가등기담보법 )
[시행 2017. 3. 28.] [법률 제14474호, 2016. 12. 27., 타법개정]
| 제12조(경매의 청구) ① 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다. ② 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다. [전문개정 2008. 3. 21.] |
※ 가등기담보권자가 담보권을 실행하여 우선변제 받게 되는 이자와 지연배상금 등 피담보채권의 범위는 통지 당시를 기준으로 확정된다.(2015다13171)
4.5. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(약칭 : 부동산실명법)
4.5.1. 명의신탁의 적용
□ 적용 제외
양도담보,가등기담보,상호명의신탁 등 신탁재산인 사실을 등기한 경우에는 부동산 실명법이 적용되지 않는다.
□ 적용의 특례
종중재산의 명의신탁, 배우자, 종교단체는 조세포탈,강제집행면탈 등의 목적이 없으면 명의신탁약정이 유효, 이에 따른 등기도 효력이 있다.
4.5.2. 명의신탁의 효력
□ 명의신탁약정의 무효
□ 약정에 따라서 행해진 등기에 의한 부동산 관련 물권변동도 무효
□ 무효는 제3자에게 대항하지 못 한다. 선의·악의 상관없이 대항 못 한다.
4.5.3. 양자간 명의신탁(2자간 명의신탁, 이전형 명의신탁)
□ 甲은 乙의 명의신탁약정 무효
□ 등기에 의한 물권변동 무효
○ 甲은 乙에게 등기의 말소를 청구할 수 없다.
○ 甲은 乙에게 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기를 청구할 수 없다.
○ 丙은 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득한다.
4.5.4. 3자간 등기명의신탁(중간 생략형 명의신탁)
甲이 丙에게 매수를 하면서 미리 약정한 乙에게 이전등기를 하는 경우
□ 甲은 乙의 명의신탁약정 무효
□ 丙에서 乙에게 이전된 등기에 의한 물권변동(소유권이전등기)도 무효
□ 소유권은 丙에게 있다.( 丙에서 乙에게 이전된 등기에 의한 물권변동(소유권이전등기)도 무효이기 때문에)
□ 甲은 丙의 매매계약은 유효
□ 甲은 丙을 대위하여 乙의 등기를 말소하고, 丙에게 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기를 청구하여 자기 앞으로 등기를 한다.
□ 乙이 甲에게 소유권이전등기를 해주면, 실체관계에 부합하므로 등기로서 유효
□ A는 선의·악의를 불문하고 보호받으며, 소유권을 취득한다.
※ 매도인의 '명의신탁자(갑)에 대한 소유권이전등기의무'는 이행불능이 되고 그 결과 명의신탁자는 손해, 명의수탁자는 이익
※ 판례 :명의수탁자는 명의신탁자에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다(2009다49193,49209)
■ 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 ( 약칭: 부동산실명법 )
[시행 2020. 3. 24.] [법률 제17091호, 2020. 3. 24., 타법개정]
| 제4조(명의신탁약정의 효력) ① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. [전문개정 2010. 3. 31.] |
4.5.5. 3자간 계약명의신탁(위임형 명의신탁)
甲이 乙에게 명의신탁약정을 하고 매수자금을 지급하고 , 乙이 자기명의로 丙과 계약하고 이전등기 하는 경우
丙(매도인)의 선의, 악의에 따라 달라진다.★★★
□ 丙(매도인)이 악의일 때
○ 물권변동이 무효, 乙 앞으로 된 등기는 무효
□ 丙(매도인)이 선의일 때
○ 甲은 乙의 명의신탁약정 무효
○ 乙 앞으로의 이전등기는 유효
○ 乙에게 귀속된 소유권을 甲이 명의신탁약정이 무효임을 이유로 부당이득반환으로 등기를 이전 받을 수 있는가?
- 부동산실명법 시행 전에 명의신탁약정을 한 경우
: 부동산 자체의 부당이득반환을 청구할 수 있다.(등기이전 청구가능)
- 부동산실명법 시행 후에 명의신탁약정을 한 경우
: 매수자금만 부당이득반환청구할 수 있다.(등기이전 청구 불가)
○ A는 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득한다.
부동산학개론
민법 및 민사특별법
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_1(민법총칙)
⭐공인중개사 1차 민법 및 민사특별법 필수 암기 요약_2(물권법)
⭐공인중개사 2차 부동산공법 필수 암기 요약_1(국토계획법)
⭐공인중개사 2차 부동산공법 필수 암기 요약_2(개발법)
⭐공인중개사 2차 부동산공법 필수 암기 요약_3(도시정비법)
부동산세법