목차
Part 4. 부동산정책론
4.1. 정부의 부동산 시장 개입
4.1.1. 부동산시장의 실패
4.1.1.2. 시장실패의 요인
□ 불완전경쟁의 존재(독과점기업)
□ 규모의 경제(economies of scale) : 독점을 유발한다, 규모의 경제에 도달한 대기업이 유리하게 되어 독점시장을 형성 시킨다.
□ 공공재의 부족
※ 공공재 : 소비에 있어서 비경합성과 비배제성을 가지는 재화
□ 외부효과(external effect)의 존재
4.1.1.1. 시장의 실패와 정부의 시장개입
□ 시장실패 : 시장의 실패란 어떤 이유로 인해 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것
□ 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패히는 현상을 시장의 실패라 하는데 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다
4.1.1.2. 정부실패
□ 정부의 개입으로 인해 자원배분이 그 이전보다 더 비효율적이 되거나 소득분배 불공펑이 심화되는 현상을 말한다.(시장실패와 구분!)*
□ 정부실패의 원인: 정보가 부족한 상황에서 정부의 개입으로 인해 의도하지 않은 결과를 가져오는 경우,정부정책을 집행하는 관료가 진정으로 국민을 위하는 방향으로 정책을 집행하지 잃논 경우， 정부정책을 민간부문이 사전에 예견
하고 행동을 변화시켜 의도하지 않은 결과가 나타나는 경우， 그 밖의 규제수단의 불완전 및 경직성， 관료조직의 비효율성 등이 있다.
4.1.2. 정부개입과 외부효과
□ 의의
□ 정책의 목적(=기능) : 경제적기능, 정치적기능
□ 정부의 개입수단
○ 규제 : 용도지역지구제, 건축규제, 토지거래허가제도 등
○ 직접적 개입 : 토지수용, 공영개발,
○ 간접적 개입 : 조세, 금융지원 등
□ 외부효과 (external effect)
○ 정(+)의 외부효과(생산의 외부경제)
- 의미 : 시장을 통하지 않고 이익을 받는 사람이 그 대가를 지불하지 않는 경우
- 경제적 변화 : 사적편(이)익이 사회적편(이)익보다 적기 때문에 과소생산 , 사적비용이 사회적비용보다 적기 때문에 과소생산( 이익은 적고 비용은 많이 들어서 과소생산)
- 정책적 대응 : 보증금지급 등
○ 부의 외부효과(외부비경제)
- 의미 : 시장을 통하지 않고 손해를 받는 사람이 그 대가를 지불하지 않는 경우
- 경제적 변화 : 사적편(이)익이 사회적편(이)익보다 많기 때문에 과다생산 , 사적비용이 사회적비용보다 적기 때문에 과다생산 (이익은 많고 비용은 적게 들어서 과다생산)
- 예시 : 페수가 나오는 공장, 제품을 만들면 환경이 오염 된다. 제품생산비용은 들지만, 환경을 고치는 비용은 안 낸다. 그렇기 때문에 환경 관련 부담금을 부과한다. 사적비용과 사회적비용을 맞춘다.
- 사회적 현상 : 님비(NIMBY), 바나나(BANANA)
4.1.4. 부동산정책
□ 공공토지비축제도(토지은행제도)
○ 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 제도
○ 정부의 부동산시장 직접개입 수단
○ 토지수용제도보다 소유자의 사적권리를 침해하는 정도가 작다.
4.1.5. 주택정책
□ 임대주택정책
○ 임대료 규제정책 : 정부가 임대료를 일정수준 이상 올릴 수 없도록 하는 제도(최고가격제에 해당)**
○ 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전비탄력적인 한(공급량이 감소되지 않는다면), 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다*
○ 주택보조금정책
- 수요측 보조금 , 공급측 보조금
- 정부의 간접개입 수단
- 저소득층에 임대료 일부를 보조한다.
- 임대료 보조를 받은 저소득층의 주택소비가 증가하는 이유는 소득효과와 대체효과 때문이다 **
- 실질소득이 상승하여 임대주택의 수요가 증가한다.
※ 소득효과 : 다른 조건이 일정불변일 때 한 재화의 가격이 하락(상승)하면 소비자의 실질소득을 증대(감소)시켜그 재화의 수요량이 증가(감소)하는 효과
- 대체효과
※ 주택바우처(housing voucher) : 저소득층의 임대료가 일정 수준을 넘을 경우 임대료의 일부를 쿠폰 형태의 교환권으로 지원하는 제도
○ 공공임대주택정책
□ 분양주택정책
○ 분양가규제정책(분양가상한제)
- 단점 : 시장의 균형가격보다 낮은 선에서 규제하기때문에 주택공급량이 감소하고 주택의 질적수준이 하락한다.
○ 분양가자율화정책
4.1.6. 부동산조세정책
□ 조세의 전가와 귀착
○ 전가
○ 귀착
- 탄력도에 따라 달라진다.(탄력적이라는 것은 수요자,공급자가 임대료의 변화에 민감하다는 뜻)
- 수요가 탄력적이면 수요자 부담이 작아진다.
- 공급이 탄력적이면 공급자 부담이 작아진다.
- 수요가 완전비탄력적 or 공급이 완전탄력적이면 수요자가 조세를 모두 부담한다.
- 수요가 완전탄력적 or 공급이 완전비탄력적이면 공급자가 조세를 모두 부담한다.
□ 동결효과(Lock-in effect) : 가격이 오른 부동산의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해 부동산의 처분을 기피하여 부동산이 공급이 줄어드는 효과
Part 5. 부동산투자
5.2. 위험과 수익
5.2.1. 부동산투자의 위험
□ 사업상의 위험(경영위험 Business risk)
○ 시장위험 : 체계적 위험(회피 불가)
○ 운영위험 : 비체계적 위험(회피가능) , 파업, 영업경비, 사무실관리
○ 위치적 위험 : 부동산의 위치 고정성으로 인한 위험
□ 금융적 위험 (재무적 위험. Financial risk) : 과다한 부채로 인하여 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 커지는 위험
□ 법적 위험(행정적 위험. Legislative risk) : 정책, 제도, 규제 등의 법률적 환경변화
□ 인플레이션 위험 (lnflation risk) : 대출자들은 변동이자율로 대출한다
□ 유동성 위험(Liquidity risk) : 현금화의 어려움
5.2.2. 부동산투자의 수익률
□ 기대수익률
□ 요구수익률 : 투자자의 최소한의 수익률(=필수적 수익률, 외부적 수익률, 자본의 기회비용)
○ 위험이 클수록 요구수익률도 커진다.
○ 요구수익률의 구성 : 1. 무위험률 , 2. 위험증가율(위험할증률+인플레이션)
- 무위험률(순수이율) : 예금이자율이나 국·공채 수익률과 같이 미래기대수익이 확실한 경우의 수익률
- 위험증가율 (위험할증률+인플레이션률)
· 위험할증률 : 시장의 위험과 개별투자안에서 발생하는 위험
· 인플레이션률 :
※ 경제학자 피셔 (Fisher)는 예상되는 인플레이션까지 기회비용으로서 요구수익률에 포함시킨다. (=피셔효과)
※ 요구수익률 = 시간의 비용+위험의 비용
= 무위험률 + 위험증가율
= 무위험률 + 위험할증률+ 예상인플레이션율(피셔효과)
□ 실현수익률 : 투자가 이루어진 후에 현실적으로 달성된 수익률(=사후적 수익률, 역사적 수익률)
○ 부동산투자 분석시 실현수익률은 투자의 준거로 사용할 수 없다.
□ 기대수익률과 요구수익률의 관계
○ 기대수익률이 요구수익률보다 크면 투자 채택
5.2.3. 수익의 측정 ★
미래수익은 산술평균이 아니라 가중평균하여 구한다.(계산문제)
5.2.4. 위험에 대한 투자자의 태도
□ 위험회피형,중립형,선호형
5.2.5. 위험의 관리 방법
□ 위험조정할인율 : 미래수익을 현재가치로 할인할 때 위험한 투자안일수록 높은 할인율을 적용하는 방법(가장 합리적인 위험의 처리방법)
□ 민감도(감응도)분석
○ 대상부동산으로부터 발생하는 위험요소들이 수익에 영향을 주는 정도를 분석하는 방법
○ 민감도가 큰 투자안일수록 순현재가치의 변동이 심하고 더 위 험한 투자안이다
5.3. 포트폴리오 이론
□평균분산법
□ 분산투자, 비체계적위험, 안전된 편익(수익)
□ 포트폴리오의 수익(포트폴리오의 기대수익률)
○ 포트폴리오를 구성하는 개별자산들의 기대수익률을 구성비율로 가중 평균한 값
○ 개별자산A의 기대수익률 x 구성비율 + 개별자산B의 기대수익률 x 구성비율
○ 예시 : 5% x 50% + 6%x50% = 5.5%(기대수익률)
□ 포트폴리오의 위험과 위험분산효과
○ 체계적위험과 비체계적위험의 도표
○ 체계적위험 : 분산불가능한 위험, 피할 수 없는 위험, 시장의 힘에 의해 야기되는 위험
예시) 전쟁의 발생(러시아-우크라이나전쟁)으로 인한 인플레이션
○ 비체계적위험 : 분산가능한 위험, 피할 수 있는 위험, 분산투자를 이용해 제거할 수 있는 위험
○ 상관계수 : -1 ~ +1 사이의 값을 가진다. 두 개의 확률변수가 함께 움직이는 정도**
- 양수 일때 분산이 커진다.
- 음수 일때 분산이 작아진다.
- (+1) : 두 자산의 수익률이 같이 움직이므로 비체계적위험은 제거되지 않는다.
- (-1) : 두 자산의 수익률이 반대로 움직이므로 비체계적위험은 제거 된다.
○ 포트폴리오 효과(분산효과) : 포트폴리오에 포함된 자산의 수가 늘어나면 비체계적 위험이 감소하는 효과
○ 평균-분산 지배원리(기준) : 기대수익률이 같다면 표준편차가 작은 투자안을 선택한다.
○ 효율적 포트폴리오 : 지배원리에 의해 선택되는 투자안
○ 최적 포트폴리오의 선택
- 효율적 프론티어(그림)
· 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 곡선
· 효율적 프론티어에서는 추가 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
- 무차별곡선 : 아래로 볼록한 우상향형태를 뛴 곡선 (그림) , 투자자가 위험회피적이라는 뜻
- 효율적 프론티어와 무차별 곡선이 접하는 점
5.4. 화폐의 시간가치
□ 화폐의 시간가치 계산 : 서로 다른 시점의 현금흐름을 동일시점의 가치로 환산하는 행위
□ 자본환원계수(=금융계수) : 환산할 때 사용하는 계수, 화폐의 시간가치계산에서 현재가치
→ 미래가치, 미래가치 → 현재가치로 바꿀때 사용하는 계수
□ 할인 : 미래가치를 현재가치로 환원하는 것
□ 할증 : 현재가치를 미래가치로 환원하는 것
□ 화폐의 시간가치를 계산할 때는 복리방식으로 계산한다.
5.4.1. 화폐의 현재가치(현가)(PV:Present Value)
미래가치(FV)를 적정한 이자율로 할인하여 현재시점의 가액으로 평가한 가치
☆ tip : 계산문제도 있지만, 말로 풀어서(문장으로) 설명하거나 이해할 줄 알아야 한다.
종류 : 일시불의 현재가치계수(복리현가율), 연금의 현재가치계수, 저당상수
□ 일시불의 현재가치계수 : (n)년 후에 1원을 할인율(r)로 할인하면 현재 금액은 얼마인지 확인하는 계수
○ 일시불의 현재가치 = 미래의 일시불 X 일시불의 현재가치계수
○ 일시불의 현가계수 = $(1+r)^-n=\frac{1}{(1+r)^n}$
○ 예시 : 4년 뒤에 만원은 지금 얼마인가? 이자율:20% 10,000원 X $\frac{1}{(1+0.2)^4}$ = 4,822원
※ 음의 지수 = $1^{-n}=\frac{1}{1^n}$
□ 연금의 현재가치계수 : 미상환대출잔액을 계산하는데 사용 하는 계수, 이자율(r)로 기간이(n)일때 매년 1원씩 (n)년동안 받게될 연금을 일시불로 환원한 계수
○ 연금의 현재가치 = 매 기간의 연금액 X 연금의 현재가치계수
○ 연금의 현가계수 = $\frac{1-(1+r)^{-n}}{r}$
○ 연금의 현가계수 x 일시불의 내가계수 = 연금의 내가계수
○ 연금의 현가계수 x 감채기금계수 = 일시불의 현가계수
○ 연금의 현재가치계수는 미상환대출잔액, 잔금, 잔금비율 등을 계산하는데 사용 된다.
- 미상환대출잔액(잔금) = 대출액 X 저당상수 X 연금의 현가계수 또는 원리상환액 X 연금의 현가계수
○ 예시 : 연금복권이 매년 5,000원씩 2년을 줄때, 일시불로 한번에 받는다면 얼마인가? (이자율 :10%)
· $(1+0.1)^{-2}=\frac{1}{(1+0.1)^2}=0.82645$
· 연금의 현가계수 = $\frac{1-(1+0.1)^{-2}}{0.1}$ = 1.7356
· $5,000원\ \times\ \frac{1-(1+0.1)^{-2}}{0.1}\ =\ 8,678원$
□ 저당상수(=연부상환율) : 일정액을 빌렸을 때 매기 마다 갚아나가야할 원금과 이자의 합계를 구하는 계수
○ 연금의 현재가치를 기준으로 매기 지불액 또는 수령액을 결정할 때 사용하는 계수
○ 원리금균등상환방법을 가정하고, 매 기간의 지불액을 저당지불액 또는 부채서비스액이라 한다.
○ 원리금균등분할상환 시 대출금액(융자금액)에 대한 월 불입액을 계산하는데 사용한다.
○ 원리금상환액(또는 연금) = 연금의 현재가치 X 저당상수
○ 저당상수 = $\frac{r}{1-(1+r)^{-n}}$
○ 예시 : 집을 구매하면서 주택담보대출을 1억을 받았다. 5년 상환기준으로 매년 납부해야할 저당지불액은? (연이자율 고정금리 :10%, 원리금균등상환)
= 1억 X $\frac{0.1}{1-(1+0.1)^{-10}}=1,627만원$
· 저당상수 = $\frac{0.1}{1-(1+0.1)^{-10}}=0.16274$
○ 월저당상수 = $\frac{\frac{r}{12}}{1-(1+\frac{r}{12})^{-m}}$ , m = n X 12개월 , 이율을 12개월로 나누어 준다.
○ 예시 : 2억 복권에 당첨된 금액을 12개월 동안 매월 나누어서 받는다면 매월 받아야 하는 금액은? (연이자율 :12%)
= 2억 X $\frac{0.01}{1-(1+0.01)^{-12}}=1,777만원$
· 저당상수 = $\frac{0.01}{1-(1+0.01)^{-12}}=0.088848$
5.4.2. 화폐의 미래가치(내가)(FV:Future Value)
종류 : 일시불의 미래가치계수(복리현가율), 연금의 현재가치계수, 감채기금계수
5.4.2.1. 미래가치의 계산
□ 일시불의 미래가치계수
○ 일시불의 미래가치 = 현재의 일정금액 X 일시불의 미래가치계수
○ 일시불의 내가계수 = $(1+r)^n$ , 매년 1월씩 받는 연금을 이자율(r)로 저금 했을 때 (n)년 후에 받는 금액
○ 예시 : 50만원을 저금했을 때 3년 뒤의 금액은? (이자율:10%)
= $50만원\ \times\ (1+0.1)^3\ =\ 66.55만원$
□ 연금의 미래가치계수
○ 매 기간 일정금액을 불일했을 때 기간 말에 달성되는 누적액을 구하는 계수
○ 연금의 미래가치 = 연금 X 연금의 미래가치계수
○ 연금의 내가계수 = $\frac{(1+r)^n-1}{r}$ ,매년 1월씩 받는 연금을 이자율(r)로 저금 했을 때 (n)년 후에 받는 금액
○ 연금의 내가계수 x 일시불의 현가계수 = 연금의 현가계수
○ 연금의 내가계수 x 저당상수 = 일시불의 내가계수
○ 예시 : 100만원을 10%이자로 3년간 저금했을 때 3년 뒤 누적액은?
= $100만원\ \times\ \frac{(1+0.1)^3-1}{0.1}\ = \ 331만원$
□ 감채기금계수(상환기금계수)
○ 미래에 일정금액을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 금액(=감채기금)을 구하는 계수
○ 감채기금(또는 연금) = 연금의 미래가치 X 감채기금계수
○ 감채기금계수 = $\frac{r}{(1+r)^n-1}$ , n년 후에 1원을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 하는 금액을 나타내는 계수
○ 연금의 내가계수의 역수
○ 예시 : 집을 구매하기 위해 5년만기, 이자10%, 1억 적금을 가입했다. 매년 불입해야 할 금액은?
$1억\ \times\ \frac{0.1}{(1+0.1)^5-1}\ =\ 1,638만원$
※ 각 계수들의 관계
□ 일시불의 현가계수 <역수> 일시불의 내가계수
□ 연금의 현가계수 <역수> 저당상수
□ 연금의 내가계수 <역수> 감채기금계수
□ 요약
○ 연금의 현가계수 = 연금액을 알고, 일시금을 모를 때
○ 저당상수 = 융자액은 알고, 상환액을 모를 때
○ 연금의 내가계수 = 불입액은 알고, 누적액을 모를 때
○ 감채기금계수 = 누적액을 알고, 불입액을 모를 때
5.4.3. 원금상환곡선과 이자지급곡선
□ 상환조견표
□ 원금상환곡선과 이자지급곡선
□ 상환비율과 잔금비율★ ★ ※ tip. 자본환원계수를 알아야 응용이 가능한 부분
○ 상환비율
- 저당대부액 중 원금 상환분의 비율
- 상환비율 + 잔금비율 =1
- 상환비율 = 1 - 잔금비율
○ 잔금비율
- 잔금 = 저당대부액(대출원금총액) 중 미상환된 원금
- 저당대부액 중 미상환저당잔금의 비율
- 잔금비율은 이자율, 융자기간, 잔여기간에 의해 결정되며, 저당대부액과는 관계가 없다.
- 잔금비율 X 저당대부액 = 미상환저당잔금
- $잔금비율\ =\ \frac{일정시점의\ 잔금}{저당대출액(원금)}$
- $잔금비율\ =\ \frac{일정시점의\ 잔금\ =\ 원리금상환액\ \times\ 잔여기간의\ 연금의\ 현가계수}{저당대출액(원금)\ =\ 원리금상환액\ \times\ 전기간의\ 연금의\ 현가계수}$
5.5. 부동산투자분석
5.5.1. 현금수지(현금흐름)의 측정★★★★
□ 영업수지 계산
○ 투자대상 부동산의 영업으로 인해 발생하는 현금유입과 현금유출을 측정하는 것
○ 계산방법 ※ 단속임니다 가능(한)공기(를) 유영순(씨) 부세영~ 후
단위당 예상 임대료
X 임대 단위 수
―――――――――――
= 가능총소등(가능조소득)
- 공실 및 불량부채(대손충당금)
+ 기타 소득
―――――――――――
= 유효총소득
- 영업경비(※ 수도,전기,유지관리비,수수료,재산세,보험료,광고비,직원급여)
※ 영업경비가 아닌 것(영업소득세,자복인득세, 취득세, 감가상각비, 공실 및 불량부채의 충당금)
―――――――――――
= 순영업소득
- 부채서비스액(저당지불액,대출금의 원리금상환액, 갚아야할 원금+이자)
―――――――――――
= 세전현금수지
- 영업소득세
―――――――――――
= 세후현금수지
□ 지분복귀액의 현금수지 계산
○ 지분복귀액 : 투자자들이 일정기간 대상부동산을 운영한 후 처분할 때 지분투자자에게 돌아오는 수입
○ 계산방법 ※ 매일매일 순미는 세자(저하)의 복귀를 기다려.
매도가격
- 매도경비
―――――――――――
순매도액
- 미상환저당잔금
―――――――――――
세전지분복귀액
- 자본이득세
―――――――――――
세후지분복귀액
□ 영업소득세의 계산
○ 계산방법 ※ 순대이감, 세대원감
| 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 - 감가상각액 ――――――――――― 과세소득 X 세율 ――――――――――― 영업소득세 |
세전현금수지 - 대체충당금 + 원금상환분 - 감가상각액 ――――――――――― 과세소득 X 세율 ――――――――――― 영업소득세 |
5.6. 투자분석기법
5.6.1. 할인현금흐름분석법(할인현금수지분석법,DCF)
□ 의의 : 대상부동산으로부터 예상되는 미래의 현금흐름(cash flow)* 을 현자가치로 할인하여 투자여부를 결정하는 방법
※ 현금흐름 = 현금유입 ― 현금유출
5.6.1.1. 순현가법(NPV : Net Present Value Method)
□ 순현가 = 현금유입의 현가의 합 - 현금유출의 현가의 합(지분투자액)
□ 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법
□ 특성
○ 할인율 및 재투자율로 요구수익률을 사용한다.
○ 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
○ 순현가는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.
○ 가치가산의 원칙(value additivity principle)이 성립한다.
5.6.1.2. 내부수익률법(IRR법 : Internal Rate of Return Method)
□ 내부수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이다 (투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율이다.)
□ 내부수익률은 수익성지수를 '1'로 만드는 할인율이다.
□ 내부수익률은 투자안 자체의 수익률로 기대수익률이다.
□ 내부수익률의 부재 : 모든 투자대안의 순현가가 ‘0’보다 큰 경우와 같은 상황에서는 내부수익률의 값이 전혀 존재하지 않을수 있다.(내부수익률법으로 투자결정을 할 수 없다.)
□ 가치가산의 원리가 적용되지 않는다.
□ 내부수익률이 요구수익률보다 커야 투자로 채택한다.
※ 순현가법과 내부수익률의 비교
일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 이론적으로 우월하다.
5.6.1.3. 수익성지수법 (PI법 : Profitability Index Method)
□ 수익성지수(PI) = 현금유출의 현가합에 대한 현금유입의 현가합의 비율이다.
□ $수익성지수(PI)=\frac{현금유입의\ 현가합}{현금유출의\ 현가합}$
□ 수익성지지수는 '1'보다 커야 투자 채택된다.
5.6.2. 전통적인 투자 평가방법
□ 회수기간법
※ 자본회수기간 : 최초로 투자된 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 시간, 승수법에서는 일반적으로 순소득승수
○ 장점
- 쉽고, 비용이 안든다.
- 위험지표로서 사용한다.
○ 단점
- 자본 회수 이후의 현금흐름은 고려 하지 않는다.
- 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
○ 종류
- 단순회수기간법 : 할인을 고려 하지 않아서 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
- 현가회수기간법
□ 평균회계이익률법
○ 시간가치를 고려 하지 않는 방법
○ 연 평균투자액에 대한 세후 연평균 순수익의 비율
○ $회계이익률법=\frac{세후평균순이익}{평균투자액}$
5.6.3. 어림셈법(경험셈법)
□ 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
□ 승수와 수익률은 역수 관계이다.
□ 어림셈법의 한계: 다른 방법에 의해 계산된 비율과 비교하기 곤란하다.(처분시 매각수익은 고려하지 않기 때문에)
5.6.3.1. 승수법
□ 총(조)소득승수(Gross Income Multiplier ; GIM) $=\frac{총투자액}{총소득}$
○ 총소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다.
□ 순소순승수(Net Income Multiplier; NIM) $=\frac{총투자액}{순영업소득}$
○ 순소득승수를 자본회수기간(payback period) 이라고도 한다.
○ 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다
□ 세전현금수지승수$=\frac{지분투자액}{세전현금수지}$
○ 세전현금수지에 대한 지분투자액의 배수
□ 세후현금수지승수$=\frac{지분투자액}{세후현금수지}$
○ 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 크다
○ 세후현금수지에 대한 지분투자액의 배수를 말한다.
5.6.3.2. 수익률법
○ 종합자본환원율(종합한원율,종합수익률)$=\frac{순영업소득}{총투자액}$
※ 순수득승수의 역수
○ 지분배당률(세전수익률)$=\frac{세전현금수지}{지분투자액}$
※ 세전현금수지승수의 역수
○ 세후수익률(현금수익률)$=\frac{세후현금수지}{지분투자액}$
※ 세후현금수지승수의 역수
5.6.4. 비율분석법
□ 대부비율(저당비율)(Loan To Value;LTV)
○ 계산식 $=\frac{부채잔금(융자액)}{부동산가치}$
※ 부채비율 $=\frac{타인자본}{자기자본}\times100$
※ 총부채상환비율(Devt to Income;DTI) $DTI=\frac{연간\ 총\ 부채상환액}{연간\ 소득액}$
※ 융자가능액 계산(대출가능한 금액 계산)$=\frac{연간\ 총\ 부채상환액-기존\ 부채상환액}{저당상수}$
□ 부채감당률(debt coverage ratio)
○ 계산식 $=\frac{순영업소득}{부채서비스액(저당지불액)}$
※ 저당지불액 = 저당대부에 대한 매년 원금상환액+이자지급분)
○ '1'보다 작으면 소득이 부채를 감당하기 어렵다.
○ '1'이면 소득과 부채가 같다.
○ '1'보다 크면 상환능력이 충분하다
□ 채무불이행률(손익분기점)
○ 계산식 $=\frac{영업경비+부채서비스액}{유효총(조)소득}$
○ 1보다 크면 수익이 부족하다
○ 1보다 작으면 수익충분
○ 손익분기율 또는 손익분기 현금흐름비율, 손익분기 현금수지비율이라고도 한다.
□ 총자산(매상)회전율
○ 계산식 $=\frac{총(조)소득}{부동산가치}$
○ 총소득승수와 역수
□ 영업경비비율
○ 계산식 $=\frac{영업경비}{(유효)총소득}$
□ 유동비율
○ 계산식 $=\frac{유동자산}{유동부채}$
□ 비율분석법의 한계
○ 비율을 구성하는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율자체가 왜곡될 수있다.
○ 대부비율을 계산할 때 부동산의 가치가 실제보다 높이 평가되었다면 대부비율은 낮게 나타난다.
○ 투자자에 따라 투자목적이 다르므로 주어진 비율자체만 가지고는좋고 나쁨을 판단하기 어렵다.
○ 비율분석법을 통해 투자를 판단할 때는 같은 투자대안이라도 사용하는 지표에 따라 투자결정이 다르게 나타날 수 있다.
Part 6. 부동산금융론
6.6. 부동산금융 이론 소비금융, 개발금융
6.6.1. 부동산금융의 형태
□ 지분금융(지분을 팔아서 자본을 조달)
○ 부동산 신디케이트
○ 조인트 벤처
○ 부동산투자회사(REITs)
○ 공모에 의한 증자
○ 부동산 펀드
□ 부채금융(저당권을 설정하거나, 사채를 발행하여 타인자본을 조달)
○ 저당금융(Mortagage Financing)
○ 신탁금융
○ 자산유동화증권(ABS)
○ 주택상환사채
□ 메자닌금융 : 기업이 대출을 받기 어려울 때 대출기관이 신주인수권부사채(BW), 전환사채(CB) 등 주식관련 권리를 받고 무담보로자금을 제공하는 금융기법
○ 메자닌 이탈리아어로 1층과 2층 사이 라운지를 뜻함, 기업입장에서 담보와 신용사이의 대출, 투자자입장에서 주식과 채권 사이의 투자방식
6.7. 부동산의 저당대출제도
6.7.1. 의의
□ 저당 (mortgage)
○ ‘부동산을 담보로 자금을 융통하는 것’ 또는 ‘부동산을 담보로 제공하고 신용을 공여받는 제반 금융의 형태’를 의미한다.
○ 차입자를 피저당권자(mortgagor) 대출자를 저당권자(mortgagee) 라고한다.
○ 오늘날 저당대출이란 용어는 특수한 법률적인 의미를 벗어나 저당금융(mortgage financing)을 통칭하는 광범위한 용어로 사용된다.
6.7.2. 금리방식
□ 고정이자율저당(fixed rate mortgage)
○ 시장이자율이 저당(계약)이자율보다 하락할 경우, 대출자는 조기상환위험이 있다.
□ 변동이자율
○ 초기이자율은 상환기간 동안 이자율의 변동이 없는 고정이자율보다 낮은 것이 일반적이다.
○ 변동금리 = 기준금리(CD금리 또는 COFIX금리) + 가산금리
○ 이자율(금리)의 조정주기가 짧을수록 대출기관은 차입자에게 보다 신속하게위험을 전가할 수 있으므로 유리한 반면 이자율(금리) 의 조정주기가 길수록 차입자가 유리하다
6.7.3. 저당상환방식
5.7.2.1. 원리금균등상환(CPM : Constant Payment Mortgage)
□ 매기간의 원리금상환액(= 대출원금× 저당상수)은 대출원금에 저당상수를 곱하여 구한다.
□ 초기에는 이자상환분이 많고 후기로 갈수록 원금상환분이 많아진다
□
5.7.2.2. 원금균등상환 (CAM : Constant Arnortization Mortgage)
□ 원금상환분은 일정하지만 매 기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액(융자잔고)이 점차적으로 감소하며, 이자지급액도 시간이 지날수록 융자잔고가 적어지므로 줄어들게 된다.
□ 원금균등상환에서의 월부금(원리금상환액)은 초기에 많고 후기에 적어진다
□ 체감식상환방식 이라고도 한다.
□ 초기 상환액의 크기는 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식의 경우보다 크다.
※ 원리금균등상환 과 원금균등상환 비교 문제
□ 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등상환방식보다 원금균등상환방식으로 대출해 주는 것이 원금회수 측면에서 보다 안전하다
□ 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 적다
□ 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식보다 1회차 월 불입액이 더 크다. 즉， 상환 첫 회의 원리금상환액은 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식보다 크다
5.7.2.3. 체증식 융자금 상환 (GPM : Graduated Payment Mortgage )
□ 초기에 상환액이 적고 기간이 지날수록 상환액 이 증가하는 상환방식으로 차입자의 초기상환부담을 낮추기 위해 고안된 방식이며 점증식상환방식이라고도 한다
□ 대출 초기에 상환액이 적기 때문에 이자도 상환하지 못하는 경우가 발생되기도 한다. 따라서 부( - )의 상환이 나타날 수 있다.
※ 부의 상환 : 대출초기에 융자원금에 대한 이자를 상환하지 못할 경우에 오히려 융자잔액이 융자금보다 커지는 경우
□ 미래에 안정된 소득을 얻을 수 있는 사회초년생, 젊은 층, 신혼부부 등에 유리하다.
□ 대출자가 감수하는 위험이 크기 때문에 적용되는 이자율이 높다
6.7.4. 부동산금융 조달방법
□ 부동산 신디케이션(syndication)
□ 조인트벤처(joint venture)
□ 프로젝트 파이낸싱(project financing)
6.7.5. 역저당(reverse mortgage)
□ 주택연금
□ 주택담보대출
6.8. 저당의 유동화제도
□ 유동화 : 유동성이 없는 것을 유동성 있게 히는 것으로 유동성이 부족한 것에 유동성을 부여하는 것이 유동화이며, 그것을 이루어지게 히는 것이 증권이라면 이를 증권화라고 한다. 즉, 증권화는 유동화의 일부라고 할
수 있다.
□ 자산의 유동화 : 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성이 높은 자산(현금)으로 바꾸는 것.
□ 저당의 유동화(liquidation of mortgage) : 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다.
6.8.1. 저당채권유동화제도
□ 의의 : 저당채권유동화제도는 비유동성 자산인 부동산을 증권화하여 자본시장의 자금을 부동산시장으로 흘러들어오게 하는 제도이다.
□ 배경 : IMF 이후의 경제위기를 극복하는 과정에서 부동산시장을 활성화하고 선진화하고자 저당채권유동화제도, 부동산투자회사제도(REITs) 등이 등장하게 됨
6.8.2. 저당담보증권(Mortgage Backed Securities;MBS)
6.8.2.1. MBS의 개념
□ ABS는 대출채권 매출채권 부동산 등 모든 자산을 기초로 발행된 증권이고, MBS는 여러 자산 중 주택저당대출채권을 기초로 발행된 증권이다.
6.8.2.2. 저당시장의 구조
□ 1차 저당시장(primary mortgage market)
○ 금융기관과 차입자 사이의 시장
□ 2차 저당시장(secondary mortgage market)
○ 금융기관과 기관투자자 사이의 시장
6.8.2.3. MBS의 종류★
6.8.2.3.1. 지분형MBS
□ MPTS (Mortgage Pass-Through Securities) 지분이체증권, 저당채권이체증권
○ 주택 저당채권을 증권의 형태 로 발행하여 이를 저당투자자에게 매각하는 방식
○ 저당풀(pool)에서 발생하는 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 모두 투자자에게 매각하는 방식
○ 주택저당채권에 관한 원리금수취권과 저당채권의 소유권을 모두 투자자에게 이전한다. 원리금수취권을 저당투자자에게 이전하므로 차입자로부터 수령하는 원리금상환액은 매 월 단위로 저당투자자에게 이체된다
○ 이자율위험과 조기상환위험(만기 전 변제위험)을 투자자가 부담한다
6.8.2.3.2. 채권형MBS
□ MBB (Mortgage Backed Bond) 저당담보채권, 주택저당채권담보부채권(그림)
○ MBB의 투자자(매수자)가 발행기관의 조기상환(만기 전 변제)에 대해 방어할 수 있는 콜방어 (call protection) 가 인정된다.
※ 콜방어 : 저당증권 발행기관의 조기상환에 대하여 증권투자자들이 방어하는 것을 말한다. , 저당채권발행기관의 조기상환에 대해 저당투자자들이 이를 거부하는 것
6.8.2.3.3. 혼합형MBS
□ MPTB(Mortgage Pay-Through Bond) : 지불이체채권
○ 저당풀(pool)의 원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 갖는다.
○ MPTS와 MBB의 혼합형이다.
○ 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 보유하고, 원리금수취권은 투자자에게 이전한다.
○ 이자율위험과 조기상환위험(만기 전 변제위험)을 MPTB 투자자가부담한다.
○ 다른 조건이 같은 경우 MBB보다 작은 규모의 초과담보가 필요하다.
□ CMO(Collateralized Mortgage Obligation) : 다계층채권( 정리 필요)
○ 조기상환과 같은 현금흐름의 위험을 투자자에게 전가한다
○ CMO는 장기투자자의 콜방어가 실현된다
6.9. 기타금융조달 방법
6.9.1. PF대출
□ 특징
○ 비소구금융(non-recourse financing) : 사업이 도산할 경우에 사업의 수익성을 담보로 한 대출이기 때문에 사업주는 개인적인 채무를 지지 않는다.
○ 제한적 소구금융(Limited - recourse financing) : 해당 사업에서 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 채권 청구가 가능하기 때문
○ 부외금융(off - balance sheet financing)
6.9.2. REITs(리츠 부동산투자회사)★
특징
6.9.3. 부동산투자회사법
※ 부동산투자회사법은 자주 개정되므로 확인필요.
□ 부동산투자회사의 설립
○ 부동산투자회사는 발기 설립의 방법으로 하여야 한다.
○ 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상
○ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립자본금은 3억원 이상
□ 최저자본금
○ 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월(최저자본금준비기간)이 지난 부동산투자회사의 최저자본금은 다음의 금액이상이 되어야 한다.
○ 자기관리 부동산투자회사 : 70억원
○ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사 : 50억원
Part 7. 부동산개발 및 관리론
7.1. 부동산개발 부동산이용
7.1.2. 부동산의 개발 과정(워포드)
□ 아이디어단계
□ 예비적 타당성 분석단계
□ 부지모색과 확보단계
□ 타당성 분석단계
□ 금융단계
□ 건설단계
□ 마케팅단계
7.1.3. 부동산개발의 시장분석의 순서
지역 및 도시분석 → 근린지역분석 → 부지분석 → 수요분석 → 공급분석
수요분석 : 기술적 법률적타당성을 분석
7.1.4.4. 부동산개발의 타당성분석
① 지역경제분석
② 시장분석
③ 시장성분석
④ 타당성분석
⑤ 투자분석
7.1.5. 부동산개발방식의 유형
□ 신개발
□ 재개발
□ 시행방법에 따른 분류
□ 용지 취득방식에 따른 분류
○ 단순개발방식 : 토지소유자가 스스로 개발
○ 환지 방식
○ 매수 방식
○ 혼합 방식( 매수 + 환지)
※ 개발권양도제 TDR(Transferable Development Rights)* : 규제 지역 토지소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 개발권을 발행하여 보상하도록 하는 제도
현재 우리나라 시행 안함.
7.1.5.6. 민간투자사업방식
※ Build 건설, Transfer 소유권 양도, Operate 운영, Lease 임대
□ BTO(Build Transfer Opterate)
○ 건설 → 소유권양도 → 운영 / 완공 후 국가 또는 지방자치단체 소유권 양도 → 사업시행자가 운영
○ 도로,터널,교량 공사 등
□ BTL(Build - Transfer - Lease)
○ 건설 → 소유권양도 → 임대 / 완공 후 국가 또는 지방자치단체 소유권 양도 → 운영은 사업시행자가 하되 정부가 임차한다
○ 학교시설,도서관, 문화시설 공사 등
□ BOT(Build - Operate - Transfer, Build - Own - Transfer)
민간사업시행자가 투자비를 조달하여 사회기반시설을 완공한 후 일정기간 동안 운영을 통해 투자비를 회수하고 수익을 창출한 다음에 시설을 정부에 이전(기부채납)하는 방식
□ BLT(Build-Lease-Transfer)
사업시행자가 사회간접자본시설을 준공한 후 일정기간 동안 운영권을 정부에 임대하여 투자비를 회수하며 약정 임대기간 종료 후 시설물을 정부또는 지방자치단체에 이전하는 민간투자 사업방식이다.
□ BOO(build Own Opterate)
○ 민간이 건설 후, 민간이 소유권, 운영권 모두 가짐
7.1.8. 도시의 경제기반모형
□ 입지계수(LQ : Location Quotient) : 고용구조를 기준으로 대상도시의 산업구조를 전국의 산업구조와 비교하는 것
○ 입지계수(LQ) = $\frac{특정상업의\ 지역고용율}{특정산업의\ 전국고용률}$ = $\frac{\frac{특정지역의\ 특정산업\ 고용자수}{특정지역의\ 전산업\ 고용자수}}{\frac{전국의\ 특정산업\ 고용자수}{전국의\ 전산업\ 고용자수}}$
○ LQ < 1 인 경우 : 내수산업
○ LQ > 1 인 경우 : 수출산업
□ 경제기반분석법
○ B/N 비
○ 경제기반승수
7.2. 부동산관리 방식
7.2.1. 관리방법
□ 기술적관리(유지) : 협의의 부동산관리
○ 토지의 기술적 관리로는 경계표시나 경사면의 옹벽설치 등
○ 건물의 기술적 관리는 건물의 물리적 하자에 대한 보수나 기능적 하자에 대한 보수를 하는 것
□ 법률적관리(보존)
○ 부동산의 행정적 · 법률적 하자의 제거와예방을 위하여 행정상 또는 법률상 절차와 조치를 취하는 관리행위
○ 계약관리, 권리분석과 조정 등
□ 경제적관리(경영)
○ 경영관리라고도 한다.
○ 대상부동산으로부터 발생하는 수익이 장기적으로 극대화되도록 하는 관리
7.2.2. 부동산관리 3방식
□ 자기관리 : 소규모 주택이나 건물 관리에 유효한 관리방식
○ 장점
- 소유자의 지시 및 통제력이 강함
- 기밀유지와 보안관리가 앙호
- 부동산설비에 대한 애호정신이 높음
- 입주자에 대한 최대한의 서비스제공
- 유사시 신속한 협동관계
- 관리 각부분을 종합적 운영
- 양호한 환경보전 가능
○ 단점
- 관리의 전문성이 결여
- 관리 업무의 타성화로 적극적 의욕 결여
- 비효율적 인력관리, 참모체제의 방대, 인사정체가심함
- 불합리한 인건비의 상승
- 변화에 대한 적응력이 부족
- 관리원을 둘러싼 부정의 우려
□ 위탁관리 : 대형건물이나 공동주택의 관리에 유효한 방식
○ 장점
- 전문적 관리로 부동산관리의 합리화
- 부동산소유자는 본업에 전념할수있음
- 관리의 위탁으로 자사 참모체계의 단순화
- 관리 비용의 저렴 및 안정화
- 관리업무의 타성화방지
○ 단점
- 기밀유지 및 보안이 곤란
- 전문관리회사(또는 관리사)의 선정 곤란
- 관리요원의 애호정신이 낮음
- 관리요원의 인사이동으로 관리하자발생
- 각 부문의 종합적인 관리가 쉽지 않음
□ 혼합관리(자기+위탁) : 주로 관리업무 중 청소 - 경비 설비관리 등 협의의 관리인 기술적 관리만을 위탁하
고, 나머지 경제적 법률적 관리는 소유자가 관리한다.
○ 장점
- 소유자가 관리통제권을 가지면서 전문가에 의한관리의 효율성을높일 수 있음
- 자기관리와 위탁관리의 장점을 혼합할 수 있음
○ 단점
- 부동산 하자 발생시 책임소재가 불분명
6.2.3. 내용연수
7.3. 부동산마케팅 방식
7.3.1. 시장점유마케팅
□ STP(Segement Targeting positionning)
○ 시장세분화(Segmentation) 전략 : 수요자 집단을 인구 · 경제학적인 특성에 따라서 세분하고 세분된 시장에 있어서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략을 말한다. 시장세분화는 고객행동변수와 고객특성변수를 활용하여 시장을 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것을 말한다. 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분
○ 표적시장(Target marketing)선점 전략 : 판매지향점을 분명히 한 후에 해당 시장에서 선점하기 위한 전략을 수립하여야 한다 시장의 선점은 기업의 수익에 큰 영향을 미치기 때문이다.
※ 표적시장 : 세분된 시장 중에서 부동산기업이 표적으로 삼아 마케팅활동을 수행하는 시장, 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장
○ 차별화(Positioning) 전략 : 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가 하는 전략 또는 타사제품과 구별되는 자사제품의 독특한 이미지를 구축하는 전략, 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것
□ 4PMIX 제품(product),가격 (price), 유통경로(place), 판매촉진(promotion)
○ 제품(product) : 지상주치장의 지하화, 보안설비의 디지털화, 아파트 단지 내 실개천 설치 및 생태공원의 조성
○ 가격 (price) : 고가전략, 저가전략, 가격차별화, 가격할인
○ 유통경로(place) : 분양대행사,부동산중개업소 활용
○ 판매촉진(promotion) : 경품추첨
7.3.2. 고객점유마케팅
□ AIDA : AlDA원리 를 적용하여 소비자의 욕구를 충족시키는 마케팅 전략이다.
○ 주목(Attention), 흥미(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)의 과정에 의하여 소비자틀의 구매욕구를 단계별로 충분히 파악하여 마케팅의 효과를 극대화한다. ※ 내용을 바꿔서 출제 오답 : 결정(Decision)
○ 소비자의 구매의사 결정과정(AIDA)에서 각 단계에서 소비자와의 심리적 접점을 마련, 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절
7.3.3. 관계마케팅
공급자와 소비자 관계를 일회성으로 간주하는 것이 아니라 장기적·지속적인 관계로 유지 하여 다른 소비자에게도 파급되도록 하는 마케팅활동이다.
7.3.4. 부동산마케팅믹스 전략
□ 마케팅믹스는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 이용하는 마케팅 구성요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다
※ 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅요소의 조합
□ 입지선정 및 토지확보
□ 상품계획
□ 가격전략
○ 시가전략: 각 기업이 경쟁업자와 동일한 가격으로 하든가 또는 경쟁업자의 가격을 추종하지 않으면 안 되는 경우에 취히는 가격정책
○ 고가전략 : 단기에 우수한 고객층을 빨리 파악하여 가능한 위험을 최소화하려는 경우에 이용된다.
○ 저가전략 : 단위면적당 가격을 낮게 책정함으로써 소비자로 하여금 구매력이 생기게 하여 다수의 고객을 확보하는 전략, 장기적인 면에서 이익을 확보하려는 전략
○ 적응가격전략 : 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매를 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위하여 가격을 다르게 하여 판매하는 것
□ 의사소통 전략
○ 광고
○ 판매촉진
- 소비자촉진 ; 경품, 모델하우스(견본주택), 가구제공 등
- 거래촉진 : 무료상품 등
- 판매원촉진 : 상여금 등
○ 인적판매
※ 셀링포인트(Selling Point) : 상품으로서 부동산이 지니는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징
Part 8. 감정평가
8.1. 감정평가 기초
8.2. 부동산가격
8.2.1. 부동산가격의 이론
□ 최유효이용의 원칙
□ 예측의 원칙
□ 변동의 원칙
□ 대체의 원칙
□ 수요·공급의 원칙
□ 경쟁의 원칙
□ 기회비용의 원칙
□ 기여의 원칙
□ 균형의 원칙
□ 수익체증·체감의 원칙
□ 수익배분의 원칙
□ 적합의 원칙
□ 외부성의 원칙
8.2.2. 부동산 가치
8.2.3. 지역분석과 개별분석
8.2.3.1. 지역분석
□ 지역분석의 대상지역
ㅇ 인근지역 : 대상부동산이 속한 지역, 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유히는 지역을 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제 13호)
ㅇ 유사지역 : 대상부동산이 속하지 않고,
ㅇ 동일수급권(同一需給團, market area) : 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圍행을 말하며 인근지역과 유사지역을 포함한다(감정평가에 관한 규칙 제 2조 제 15호) .
8.2.3.2. 개별분석
지역분석을 통해 해당지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악한 뒤, 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 가격을 결정한다.
개별분석이 필요한 이유.
지역적 범위의 표준적 이용과 최유효이용이 항상 일치하지 않는다.
8.3. 감정평가의 방식(3방식 7방법)
가격 3면성과의 관계에서 원가방식은 비용성에 근거하고， 비교방식은 시장성에 근거하고，수익방식은 수익성에 근거하고 있다.
시산가액 : 감정평가방식(평가3방식)에 의해 산출된 가액(적산가액, 비준가액, 수익가액)을 말한다. 아직 평가가격으로 확정되지 않은상태의 가격이다
시산임료 :
□ 원가방식
○ 시산가액 : 원가법
○ 시산임료 : 적산법
□ 비교방식
○ 시산가액 : 거래사례비교법
○ 시산임료 : 임대사례비교법
○ 토지가격 : 공시지가기준법
□ 수익방식
○ 시산가액 : 수익환원법
○ 시산임료 : 수익분석법
8.3.1. 원가방식(복성식평가방법)
8.3.1.1. 원가법 : 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 선정하는 방법
□ 적산가액(복성가액) : 재조달원가 - 감가수정(누계)액
□ 재조달원가 : 현존하는 대상물건을 기준시점 현재에 신규로 건축 또는 재취득한 경우 소요되는 적정원가의 총액
□ 감가수정 방법
ㅇ 감가수정 직접법
- 내용연수
· 정액법(직선법,균등상각법) : 누계액이 경과연수에 정비례
· 정률법(잔고점감법, 체금상각법) : 부동산의 잔존가액에 일정한 상각률을 곱하여 계산
※ 상각률은 변하지 않고, 상각액은 매년 감소한다.
· 상환기금법(감채기금법,기금적립법) : 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 내용연수로 상환
※ 상각액은 복리이율에 의한 축척이자로 정액법보다 적고, 적산가액은 정액법보다 크다.
- 관찰감가
- 분해법
ㅇ 감가수정 간접법
- 시장추출법(사례비교법)
- 임대료 손실환원법
8.3.1.2. 적산법
기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 기대수익에 대상물건을 임대하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 방법
□ 적산임료 = (기초가격 X 기대이율) + 필요제경비
□ 기초가격
□ 기대이율 = $\frac{임대수익}{투입자본}$ = $\frac{임대료 - 필요제경비}{기초가격}$
□ 필요제경비
8.3.1.2. 감가
8.3.2. 비교방식
□ 거래사례비교법 :
비준가액 : 사례가격 X 보정치~ ~
□ 공시지가기준법
○ 감정평가법인등은 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
□ 임대사례비교법
8.3.2.1. 사정보정
거래사례가 정상적이거나 표준지라면 사정보정이 필요 없다.
7.3.2.2. 시점수정
7.3.2.3. 지역요인비교
7.3.2.4. 개별요인비교
8.3.3. 수익방식
□ 수익환원법 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법
수익가액 = $\frac{순수익}{환원이율}$ = $\frac{순수익}{투자자본수익률 + 투자자본회수율}$
□ 수익분석법
7.3.3.1. 순수익=순영업소득
7.3.3.3. 순수익환원방법
□ 직접환원법
□ 할인현금흐름분석법
7.3.3.2. 환원이율
□ 물리적투자결합법,시장추추벌, 조성법, 투자결합법
8.3.4. 감정평가에 관한 규칙
□ 시장가치 "감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우, 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價觸)
□ 감가수정 : 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야할 요인이 있는경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업
8.4. 부동산가격공시제도
8.4.1. 토지
□ 표준지공시지가
○ 표준지공시지가의 효력 : 시장에 지가정보를 제공
□ 개별공시지가
○ 개별공시지가란 시장 · 군수 · 구청장이 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 활용하여 결정 · 공시한 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적 (㎡)당 가격을 말한다.
○ 개별공시지가 = 표준지공시지가× 비준표의 토지특성별 가격 배율
○ 개별공시지가의 효력 : 국세(양도소득세, 증여세, 상속세 등)의 과세 표준
○ 시장 · 군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정 공시하여야한다
8.4.2. 주택
□ 단독주택가격
○ 표준주택가격
- 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사·산정 하고자 할 때에는 「한국부동산원법」 에 따른 한국부동산원에 의뢰한다
○ 개별주택가격
- 원칙 : 매년 4월 30일까지 개별주택가격을 결정 · 공시하여야 한다.
□ 공동주택가격
□ 주택가격 공시의 효력
○ 표준주택가격의 효력 : 표준주택가격은국가 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
○ 개별주택 및 공동주택의 가격의 효력 : 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될수있다
부동산학개론
민법 및 민사특별법
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