공인중개사 2차 부동산공법 필수암기요약

자격증 공부/공인중개사

공인중개사 2차 부동산공법 필수암기요약_3(도시정비법)

zipbaewon 2023. 8. 16. 01:42

도시정비법

1. 용어의 정의

□ 주거환경개선사업

○ 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업

□ 재건축사업

○ 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업.

□ 정비기반시설

○ 공공공지 , 광장 , 공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구

○ 도로ㆍ상하수도ㆍ구거(溝渠: 도랑)ㆍ

○ 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시설

― 1) 녹지 , 하천 ,

― 2) 소방용수시설 , 비상대피시설 , 가스공급시설 , 지역난방시설

― 3) 주거환경개선사업을 위하여 지정ㆍ고시된 정비구역에 설치하는 공동이용시설로서 사업시행계획서에 해당 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 관리하는 것으로 포함된 시설

□ 공동이용시설

○ 주민이 공동으로 사용하는 놀이터ㆍ마을회관ㆍ공동작업장, 그 밖에 다음의 시설

― 공동으로 사용하는 구판장ㆍ세탁장ㆍ화장실 및 수도

― 탁아소ㆍ어린이집ㆍ경로당 등 노유자시설 (유치원x)

― 그 밖에 유사한 용도의 시설로서 시ㆍ도조례로 정하는 시설

※*구판장 : 일반적으로 마을에서 생활용품 따위를 공동으로 사들여 마을사람에게 싸게 파는 곳 등으로 볼 수 있다.

□ 노후불량건축물

○ 40년 쓰기 힘들다

○ 도시미관 20년이상 30년 이하

○ 도시군기본계획 경관 어긋

□ 토지등소유자

○ 가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

○ 나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (지상권자X)

2. 기본계획

2.1.내용

세입자주거대책

2.2.경미한변경

구체적면적 20%
그냥 범위축소 10%
건폐율,용적률 20%

.3.2수립 vv

도지사가 ,대도시가 아니면 하지마 , 기본계획 수립 안해도 돼
10년 단위 수립, 5년 타당성검토
수립권자는 14일 이상 주민 공람, 지방의회 60일
대도시시장은 국토교통부장관에게 보고
그냥시장 도지사 승인
변경하면 지체없이 공시

3. 정비계획

3.1.내용

세입자주거대책

3.2.정비구역 지정권자

특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외)
개발구역은 시장 까지임

3.3.정비계획 입안지역

주거환경개선사업
1. 노후불량건축물 수 50%이상
2. 철거민 50세대 규모
3. 구조활동 곤란
4. 과소필지 과다분포
재개발사업
1. 노후불량건축물 연면적 2/3이상
재건축사업
1. 재개발,주거환경개선사업에 해당하지않는 지역 중
2. 노후불량건축물 세대수 200세대이상, 부지면적 1만이상
3. 아파트,연립주택 3 이상, 안전진단, 2/3 재건축필요판정

3.4.정비구역의 해제

해제 사유★★★★★
1. 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정X 또는 구청장등이 정비구역의 지정을 신청X
2. 재개발사업ㆍ재건축사업[ 조합이 시행하는 경우로 한정한다]이 다음 하나에 해당하는 경우 vvv
  1. 토지등소유자가 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인 신청X (소조추2
  2. 토지등소유자가 3년 조합설립인가 신청X (소조3
    (정비사업을 공공지원을 하여 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다)
  3. 다. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청X (추조2
  4. 라. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청X (조사3
3. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우 (소사5르네~
구청장의 해제요청 의무
1. 구청장등은 요청하여아 한다

4. 정비사업의 시행

4.1. 정비사업의 시행방법

□ 주거환경개선사업★★★

○ 혼용 방법

○ 토지 소유자 스스로~보전 정비

○ 전부 또는 일부 수용

○ 환지

○ 인가받은 관리처분~ 주택 및 부대시설 복리시설 공급

□ 재개발사업

○ 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급

□ 재건축사업

○ 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설ㆍ복리시설 및 오피스텔을 건설하여 공급하는 방법

※ 오피스텔 공급하는 경우 준주거지역 및 상접지역만 가능하고, 전체 건축물의 연면적의 30/100 이하

4.2. 시행자

□ 주거환경개선사업

○ 토지등소유자가 스스로 주택을 보전ㆍ정비하거나 개량하는 방법

― 시장 또는 군수의 직접시행 , 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정

― 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하는 경우 (공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의)

○ 수용, 환지, 인가받은 관리처분계획에 따른 방법

― 시장 또는 군수의 직접시행 , 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정

― 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정하는 경우 (공람공고일 현재 소유자,지상권자,세입자의 2/3 이상 , 총세대수의 과반수(세입자가 세대수의 1/2이하면 세입자는 안해도 됨)

□ 재개발

○ 조합직접 시행하거나, 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자, 한국부동산원 과 공동으로 시행하는 방법

○ 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자, 한국부동산원 과 공동으로 시행하는 방법

□ 재건축

○ 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있다.

4.3. 재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자

○ 순환정비방식 필요

○ 국공유지 면적 1/2이상 토지소유자 과반수 지정동의

○ 토지면적 1/2, 토지소유자 2/3 지정요청

○ 추진위 3년이내 조합설립인가 못할때 , 조합이 사업시행계힉인가 신청 3년 내 안할때

주거환경개선사업은 국민주택채권 매입규정 적용x
1. 고시 다음날 추진위원회,조합설립인가 취소
안전진단
1. 실시시기 : 수립시기 도래한 때
2. 1/10 이상 동의

2.6. 토지등소유자

□ 토지등소유자의 동의 방법 : 동의(동의한 사항의 철회 ,반대의 의사표시 등)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장(指章)을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.

□ 동의방법의 예외 : 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장ㆍ군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.

□ 동의방법에 해당하는 사항

○ 정비구역등 해제의 연장을 요청하는 경우(토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)가 100분의 30 이상의 동의)
○ 정비구역의 해제에 동의하는 경우(토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우)
○ 주거환경개선사업의 시행자를 토지주택공사등으로 지정하는 경우(공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의)
○ 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우
○ 재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우
○ 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하는 경우(토지등소유자 과반수의 동의)
○ 추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리ㆍ의무에 변동을 가져오는 경우
○ 조합을 설립하는 경우

― 재개발사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의

― 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의

― 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의

― 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결

○ 주민대표회의를 구성하는 경우(토지등소유자의 과반수의 동의)
○ 10. 제50조제6항에 따라 사업시행계획인가를 신청하는 경우

― 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의

― 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의

○ 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우(존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 한다))

□ 검인한 서면동의서를 사용하는 경우(사용안할 시 효력이 없다.)

○ 조합을 설립을 위한 추진위원회를 구성하는 경우

○ 조합을 설립하려는 경우

― 재개발사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립

― 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립

□ 토지등소유자의 산정 방법

○ 주거환경개선사업, 재개발사업

― 1필지 토지

· 1인 소유 : 1인으로 본다

· 수인 소유 : 대표를 1인으로 본다

― 1개의 건축물

· 1인 소유 : 1인으로 본다

· 수인 소유 : 대표를 1인으로 본다

― 토지에 지상권이 설정된 경우 : 토지소유자+지상권자 중 대표를 1인으로 본다

― 1인이 여러 필지 또는 건축물을 소유 : 소유한 토지나 건축물 수의 관계없이 1인으로 본다(단, 토지등소유자방식의 재개발사업의 경우에는 정비구역 지정 이후 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물은 지정 당시 토지등소유자의 수에 포함 시키되 동의여부는 취득한 사람에 따른다)

― 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우 : 그 공유자 여럿에 대표를 1인으로 본다

○ 재건축사업

□ 정비사업조합

○ 정비조합 설립 추진위원회(재개발,재건축, 주거환경x)

― 정비사업전문관리업자 선정

· 추진위원회의 승인 후 경쟁입찰 , 2회 유찰, 수의계약 가능

― 추진위원회는 운영규정, 정관x

― 추진위원회 업무

· 설계지원, 선정, 변경

― 구성

· 위원장 1명, 감사, 이사x

― 재개발 과반수동의로 다른시행자랑 공동시행 가능

○ 정비사업조합의 설립

― 설립인가 후 등기를 해야 성립

― 재개발사업 추진위원회 가 조합설립 : 소유자 3/4이상, 면적 1/2 소유자 이상vvvvv

― 재건축사업 추진위원회가 조합설립 : 동별 과반수,단지 전체 3/4,3/4면적

― 조합원의 자격

· 투기과열지구의 재개발사업은 , 관리처분인가 후, 양수하면, 조합원 x

· 임원은 겸임 금지

· 조합임원 이 결격사유로 , 그전의 행위는 효력있음

○ 조합의 정관 변경

― 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다

― 단 아래의 내용은 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 한다.

· 조합원의 자격

· 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체

· 정비구역의 위치 및 면적

· 조합의 비용부담 및 조합의 회계

· 정비사업비의 부담 시기 및 절차

· 시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용

□ 사업시행계획

○ 조합(사업시행자) 는 사업시행계획을 시장,군수에게 인가를 받아야 한다.

○ 정비사업비의 10% 이상 변경할 때는 시장,군수에게 신고

○ 사업시행계획서 제출 후 60일 이내 인가 여부 통보

○ 사업시행계획 내용

― 건축물높이

― 용적률

― 건축계획 포함

○ 시장군수가 일반에게 14일 공람

□ 관리처분계획 v★★

○ 분양공고

― 통지내용

· 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 (공고x)
(사업시행계획인가 전에 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

· 분양대상자별 분담금의 추산액 (공고x)

· 분양신청기간

· 사업시행인가의 내용

· 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적

· 분양신청기간 및 장소

· 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

· 분양신청자격

· 분양신청방법

· 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

· 분양신청서 (공고x)

· 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

― 공고

· 사업시행인가의 내용

· 정비사업의 종류ㆍ명칭 및 정비구역의 위치ㆍ면적

· 분양신청기간 및 장소

· 분양대상 대지 또는 건축물의 내역

· 분양신청자격

· 분양신청방법

· 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법

· 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치

· 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

○ 공급기준

― 1주택

― 2주택 종전의 면적범위에서 1주택은 60이하

― 3주택 - 과밀억제권역 재건축사업

― 소유수만큼 공급 - 과밀억제권역이 아닌 재건축사업

○ 기준일 다음날을 기준으로 분양받을 권리 산정

― 1필지 → 여러필지

― 단독,다가구주택 → 다세대주택

― 하나의 대지에 건물,토지를 각각 분리소유

― 나대지에 건축해서 소유즈 증가

○ 경미한변경의 신고

― 계산착오ㆍ오기ㆍ누락 등에 따른 조서의 단순정정인 경우(불이익을 받는 자가 없는 경우에만 해당한다)

― 정관 및 사업시행계획인가의 변경에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

― 매도청구에 대한 판결에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

― 권리ㆍ의무의 변동이 있는 경우로서 분양설계의 변경을 수반하지 아니하는 경우

― 주택분양에 관한 권리를 포기하는 토지등소유자에 대한 임대주택의 공급에 따라 관리처분계획을 변경하는 경우

― 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자의 주소(법인인 경우에는 법인의 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 변경하는 경우

○ 재건축사업은 분양권리 포기 소유자의 임대주택 공급_관리리처분계획을 변경할 때 시장군수한테 신고

○ 재개발사업은 건축물1개에 대지 1개(주택단지 예외)

○ 관리처분방법 vv

― 잔여분은 조합원 도는 토지이외의자에게 분양할 수 있다.

― 승인 받아서 따로 정할 수도 있다.

― 주거환경개선사업, 재개발사업

토지소유자 등( 지상권자 제외) 분양할 것

― 재건축사업

· 전원동의로 따로 정하면 그에 따름

― 재개발임대주택의 인수

· 조합이 요청하면 임대주택을 인수하여아한다. 국장.시도지사,토지주택공사

·· 시장군수구청장 우선인수

·· 부족하면 국토교통부장관 인수요청

○ 건축물 등의 사용수익 중지 및 철거

― 종전 토지의 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있으면 이전고시 있을때까지 이전 토지 사용못함.

― 안전사고, 폐공가 / 소유자동의 및 시장군수허가받아 철거가능, 토지소유자 권리의무 영향없음

○ 재산 또는 권리의 평가

― 주거환경개선, 재개발

· 감정평가업자 2인 이상 산술평균 ( 2명 모두 시장 군수가 선정)

― 재건축

· 시장군수 1명, 조합 1명씩 뽑아서 2명이서 감정평가업자가 산술평균

○ 공공재개발 및 공공재건축

― 공공재개발사업 정비구역 지정

· 기본계획 수립 없이 지정가능

· 시행자가 정비계획 입안권자에게 수립제안 가능

· 정비구역 지정 후 공공재개발 사업 지정고시 1년 시행자 없을 시 해제해야한다.
단 1회 1년 연장가능

○ 지분형주택

― 60이하 주거전용면적

― 공동소유기간 10년

○ 주택 수 공급

― 재개발사업

· 국가,지방자치단체, 토지주택공사는 원래 가지고 있던 주택수 만큼 공급

□ 공사완료 후

○ 정비사업의 준공인가

― 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있은 날(관리처분계획을 수립하는 경우에는 이전고시가 있은 때를 말한다)의 다음 날에 해제된 것으로 본다.
이 경우 지방자치단체는 해당 지역을 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획으로 관리하여야 한다.

― 정비구역 해제랑 조합 관계x

○ 이전고시

― 고시가 있은날 다음날에 소유권 취득

― 이전고시 있은 날 부터 소유권이전 등기가 있을 떄까지 다른 등기 못함

○ 정비사업의 청산금

― 분할 징수 지급 가능

― 시장군수 아닌 시행자 징수 위탁 가능 ,

― 공탁가능

― 시효 : 이전고시일 다음날부터 5년

― 물상대위 가능 : 청산금을 지급하기 전에 압류절차를 거쳐 저당권을 행사할 수 있다.

○ 정비기반시설 및 토지 귀속

― 예전시설 사업시행자 무상귀속