가등기 와 가처분_부동산공시법

목차

기출문제

32회 A형

 

 

31회 A형

 

30회 A형

 

29회 A형

정답 : 4번

내용

정의

1. 사인증여

    1) 증여자의 생전(生前)에 증여계약을 하지만, 그 효력의 발생은 증여자의 사망을 법정조건(法定條件)으로 하는 사인행위(死因行爲)이다.

    2) 무상계약(無償契約)인 점에서는 보통의 증여와 같으나, 실제에서는 증여자 자신이 아닌 상속인(相續人)의 재산이 감소된다는 점에서 유증(遺贈)과 비슷하다.

    3) 증여자의 사망으로 인하여 효력이 생길 증여에는 유증에 관한 규정을 준용한다.(민법 제562조) 그 효력발생은 증여자의 사망을 법정조건으로 하는 증여이다. 

그러나 유증은 단독행위(單獨行爲)이므로 유증의 규정 중에서 유증의 효력에 관한 규정은 사인증여에 준용될 수 있으나, 단독행위임을 전제로 한 능력(能力), 방식(方式), 승인(承認)과 포기(抛棄) 등의 규정은 사인증여에 준용되지 않는다.
 [네이버 지식백과] 사인증여 [死因贈與] (두산백과 두피디아, 두산백과)

 

 

1. 가등기의 대상

가등기는 다음의 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권(請求權)을 보전(保全)하려는 때에 한다.

1. 소유권(所有權) 

2. 지상권(地上權) 

3. 지역권(地役權)

4. 전세권(傳貰權) 

5. 저당권(抵當權) 

6. 권리질권(權利質權) 

7. 채권담보권(債權擔保權) 

8. 임차권(賃借權) 

9.그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다. 

   예외. 해제조건부

  1) 사인증여로 인하여 발생한 소유권이전등기청구권을 보존하기 위하여 가등기

    등기선례(2000. 3. 13. 등기 3402-171 질의회답)

    가등기는 부동산등기법 제2조 각호의 1에 해당하는 권리의 설정·이전·변경 또는 소멸의 청구권이 시기부(시기부) 또는 정지조건부인 때에도 할 수 있으므로( 같은 법 제3조 후문), 사인증여로 인하여 발생한 소유권이전등기청구권을 보존하기 위하여 가등기를 신청할 수 있다.

 

⭐ 가등기의 대상이 아닌 것

물권적 청구권을 보전하기 위한 가등기나 소유권보존등기의 가등기는 할 수 없다.

• 물권적 청구권보전의 가등기

• 부동산표시변경등기의 가등기

·소유권보존가등기  

• 처분제한등기(가압류 · 가처분)의 가등기

• 가등기에 기한 본등기금지가처분등기  

• 물권적 청구권이 원인인 말소등기

• 유언자가 생존 중에 신정한 유증을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기

 

2. 가등기의 신청방법

1. 가등기권리자는 가등기의무자의 승낙이 있거나 가등기를 명하는 법원의 가처분명령(假處分命令)이 있을 때에는 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.

2. 가등기권리자가 단독으로 가등기를 신청하는 경우에는 가등기의무자의 승낙이나 가처분명령이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

3. 가등기를 신청하는 경우에는 그 가등기로 보전하려고 하는 권리를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.

3. 가등기를 명하는 가처분명령

1. 가등기를 명하는 가처분명령은 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원이 가등기권리자의 신청으로 가등기 원인사실의 소명이 있는 경우에 할 수 있다. 
2. 가등기 권리자의 신청을 각하한 결정에 대하여는 즉시항고(卽時抗告)를 할 수 있다.  
3. 즉시항고에 관하여는 「비송사건절차법」을 준용한다.

 

 

4. 가등기에 의한 본등기

4.1. 공동가등기권자가 있는 경우

1. 하나의 가등기에 관하여 여러 사람의 가등기권자가 있는 경우

       1) 가등기권자 모두가 공동의 이름으로 본등기를 신청하거나, 그 중 일부의 가등기권자가 자기의 가등기지분에 관하여 본등기를 신청할 수 있다.

       3) 일부의 가등기권자가 공유물보존행위에 준하여 가등기 전부에 관한 본등기를 신청할 수는 없다.

       4) 공동가등기권자 중 일부의 가등기권자가 자기의 지분만에 관하여 본등기를 신청할 때에는 신청서에 그 뜻을 기재하여야 하고 등기기록에도 그 뜻을 기록하여야 한다.

 

2. 공동가등기권자의 지분이 기록되어 있지 아니한 때에는 그 지분은 균등한 것으로 보아 본등기를 허용하고, 일부의 가등기권자가 균등하게 산정한 지분과 다른 가등기지분을 주장하여 그 가등기에 의한 본등기를 신청하고자 할 경우에는 먼저 가등기지분을 기록하는 의미의 경정등기를 신청하여야 한다.

    이 경우 그 경정등기신청은 가등기권자 전원이 공동으로 하여야 하고 등기신청서에는 가등기권자 전원 사이에 작성된 실제의 지분비율을 증명하는 서면과, 실제의 지분이 균등하게 산정한 지분보다 적은 가등기권자의 인감증명을 첨부하여야 한다.

 

3. 두 사람의 가등기권자 중 한 사람이 가등기상 권리를 다른 가등기권자에게 양도한 경우, 양수한 가등기권자 한 사람의 이름으로 본등기를 신청하기 위해서는, 먼저 가등기상 권리의 양도를 원인으로 한 지분이전의 부기등기를 마쳐야 한다.

4.2. 가등기에 의한 본등기의 당사자

1. 가등기 후 제3자에게 소유권이 이전된 경우
가등기에 의한 본등기 신청의 등기의무자는 가등기를 할 때의 소유자이며, 가등기 후에 제3자에게 소유권이 이전된 경우에도 가등기의무자는 변동되지 않는다.

2. 가등기권자가 사망한 경우
가등기를 마친 후에 가등기권자가 사망한 경우, 가등기권자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 가등기의무자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있다.

3. 가등기의무자가 사망한 경우
가등기를 마친 후에 가등기의무자가 사망한 경우, 가등기의무자의 상속인은 상속등기를 할 필요 없이 상속을 증명하는 서면과 인감증명 등을 첨부하여 가등기권자와 공동으로 본등기를 신청할 수 있다.

 

4.3. 가등기에 의한 본등기의 순위

1. 가등기에 의한 본등기(本登記)를 한 경우 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따른다.

2. 가등기를 한 후 본등기의 신청이 있을 때에는 가등기의 순위번호를 사용하여 본등기를 하여야 한다.

5. 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기의 직권말소

1. 등기관은 가등기에 의한 본등기를 하였을 때에는  대법원규칙으로 정하는 바에 따라 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 한다. 

2. 등기관이 가등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다.

3. 직권말소한 뜻의 등기

가등기에 의한 본등기를 한 다음 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기를 등기관이 직권으로 말소할 때에는 가등기에 의한 본등기로 인하여 그 등기를 말소한다는 뜻을 기록하여야 한다.

 

※ 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기의 직권말소의 종류

1. 소유권이전등기청구권보전 가등기

등기관이 소유권이전등기청구권보전 가등기에 의하여 소유권이전의 본등기를 한 경우

가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기 중 다음의 등기를 제외하고는 모두 직권으로 말소한다.

1. 해당 가등기상 권리를 목적으로 하는 가압류등기나 가처분등기
2. 가등기 전에 마쳐진 가압류에 의한 강제경매개시결정등기
3. 가등기 전에 마쳐진 담보가등기, 전세권 및 저당권에 의한 임의경매개시결정등기
4. 가등기권자에게 대항할 수 있는 주택임차권등기, 주택임차권설정등기, 상가건물임차권등기, 상가건물임차권설정등기(이하 “주택임차권등기등”이라 한다)

 

1-1. 소유권이전등기청구권보전 가등기의 예외

등기관이 소유권이전의 본등기를 한 경우 그 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 체납처분으로 인한 압류등기에 대하여는 직권말소대상통지를 한 후 이의신청이 있으면 대법원예규로 정하는 바에 따라 직권말소 여부를 결정한다.

 

2. 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기청구권보전 가등기

등기관이 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기청구권보전 가등기에 의하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정의 본등기를 한 경우 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 다음의 등기(동일한 부분에 마쳐진 등기로 한정한다)는 직권으로 말소한다.

1. 지상권설정등기
2. 지역권설정등기
3. 전세권설정등기
4. 임차권설정등기
5. 주택임차권등기등. 다만, 가등기권자에게 대항할 수 있는 임차인 명의의 등기는 그러하지 아니하다. 이 경우 가등기에 의한 본등기의 신청을 하려면 먼저 대항력 있는 주택임차권등기등을 말소하여야 한다.

2-2. 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기청구권보전 가등기 직권말소 예외

지상권, 전세권 또는 임차권의 설정등기청구권보전 가등기에 의하여 지상권, 전세권 또는 임차권의 설정의 본등기를 한 경우 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 다음의 등기는 직권말소의 대상이 되지 아니한다.

1. 소유권이전등기 및 소유권이전등기청구권보전 가등기
2. 가압류 및 가처분 등 처분제한의 등기
3. 체납처분으로 인한 압류등기
4. 저당권설정등기
5. 가등기가 되어 있지 않은 부분에 대한 지상권, 지역권, 전세권 또는 임차권의 설정등기와 주택임차권등기등

 

3. 저당권설정등기청구권보전 가등기

저당권설정등기청구권보전 가등기에 의하여 저당권설정의 본등기를 한 경우 가등기 후 본등기 전에 마쳐진 등기는 직권말소의 대상이 되지 아니한다.

6. 가등기의 말소

1. 가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있다. 
2. 가등기의무자 또는 가등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 자는 가등기명의인의 승낙을 받아 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있다.

2-1. 가등기의무자 또는 등기상 이해관계인이 단독으로 가등기의 말소등기를 신청하는 경우에는 가등기명의인의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

 

제94조(가처분등기 이후의 등기 등의 말소)

① 「민사집행법」 제305조제3항에 따라 권리의 이전, 말소 또는 설정등기청구권을 보전하기 위한 처분금지가처분등기가 된 후 가처분채권자가 가처분채무자를 등기의무자로 하여 권리의 이전, 말소 또는 설정의 등기를 신청하는 경우에는, 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 그 가처분등기 이후에 된 등기로서 가처분채권자의 권리를 침해하는 등기의 말소를 단독으로 신청할 수 있다. 

       ② 등기관이 제1항의 신청에 따라 가처분등기 이후의 등기를 말소할 때에는 직권으로 그 가처분등기도 말소하여야 한다. 가처분등기 이후의 등기가 없는 경우로서 가처분채무자를 등기의무자로 하는 권리의 이전, 말소 또는 설정의 등기만을 할 때에도 또한 같다. <개정 2020. 2. 4.>  

       ③ 등기관이 제1항의 신청에 따라 가처분등기 이후의 등기를 말소하였을 때에는 지체 없이 그 사실을 말소된 권리의 등기명의인에게 통지하여야 한다.  

        [제목개정 2020. 2. 4.]

 

제95조(가처분에 따른 소유권 외의 권리 설정등기) 등기관이 제94조제1항에 따라 가처분채권자 명의의 소유권 외의 권리 설정등기를 할 때에는 그 등기가 가처분에 기초한 것이라는 뜻을 기록하여야 한다.

 

관계법령_부동산등기법 / 부동산등기규칙 / 등기선례 / 가등기에 관한 업무처리지침

제88조(가등기의 대상) 

제89조(가등기의 신청방법) 

제90조(가등기를 명하는 가처분명령) 

제91조(가등기에 의한 본등기의 순위) 

제92조(가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 가등기 이후 등기의 직권말소) 

제93조(가등기의 말소) 

부동산등기규칙 제145조(가등기의 신청)

부동산등기규칙 제146조(가등기에 의한 본등기)

부동산등기규칙 제147조(본등기와 직권말소)

부동산등기규칙 제148조(본등기와 직권말소)

부동산등기규칙  제149조(직권말소한 뜻의 등기)

부동산등기규칙  제150조(가등기의 말소등기신청)

※ 가등기에 관한 업무처리지침 제정 2011. 10. 12. [등기예규 제1408호, 시행 2011. 10. 13.]

※사인증여로 인하여 발생한 소유권이전청구권을 보전하기 위하여 가등기를 신청할 수 있는지 여부 제정 2000. 3. 13. [등기선례 제6-437호, 시행 ]

기출문제정답

32회 A형 문제 22. 정답 : 5번

31회 A형 문제 22. 정답 : 5번

30회 A형 문제 17. 정답 : 4번

29회 A형 문제 19. 정답 : 4번

 

공인중개사 시험 범위 및 관련내용  참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.

감사합니다.

 

2022년 33회 공인중개사 시험 정보

부동산공시법 목차정리   

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