정비계획과 정비구역_부동산공법

목차

기출문제

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내용

정비계획

1. 정비계획의 내용

1. 정비계획에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
    1) 정비사업의 명칭  
    2) 정비구역 및 그 면적  
    3) 도시ㆍ군계획시설의 설치에 관한 계획  
    4) 공동이용시설 설치계획  
    5) 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획  
    6) 환경보전 및 재난방지에 관한 계획  
    7) 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획

    8) 세입자 주거대책  
    9) 정비사업시행 예정시기  
    10) 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택을 공급하거나 주택임대관리업자에게 임대할 목적으로 주택을 위탁하려는 경우에는 다음 각 목의 사항. 

         다만, 나.와 다.의 사항은 건설하는 주택 전체 세대수에서 공공지원민간임대주택 또는 *임대관리 위탁주택이 차지하는 비율이 100분의 20 이상, 임대기간이 8년 이상의 범위 등에서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 경우로 한정한다.  

         *임대관리 위탁주택 : (임대할 목적으로 주택임대관리업자에게 위탁하려는 주택)
          가. 공공지원민간임대주택 또는 *임대관리 위탁주택에 관한 획지별 토지이용 계획  
          나. 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지이용을 증진시키기 위하여 필요한 건축물의 용도에 관한 계획  
          다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 에 따른 주거지역을 세분 또는 변경하는 계획과 용적률에 관한 사항  
          라. 그 밖에 공공지원민간임대주택 또는 *임대관리 위탁주택의 원활한 공급 등을 위하여 대통령령으로 정하는 사항  
    11) 지구단위계획의 내용의 사항에 관한 계획(필요한 경우로 한정한다) 
    12) 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항  

2. 제1항제10호다목을 포함하는 정비계획은 기본계획에서 정하는 기본계획의 내용에 따른 '건폐율ㆍ용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획'에도 불구하고 달리 입안할 수 있다.  

3. 정비구역의 지정 따라 정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등(이하 “정비계획의 입안권자”라 한다)이 다음의 사항을 포함하여 기본계획을 수립한 지역에서 정비계획을 입안하는 경우에는 그 정비구역을 포함한 해당 생활권에 대하여 같은 항 각 호의 사항에 대한 세부 계획을 입안할 수 있다.  

    1) 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획
    2) 생활권별 주거지의 정비ㆍ보전ㆍ관리의 방향

 

4. 정비계획의 작성기준 및 작성방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.

 

1.1. 정비계획 반영 의무 임대주택 및 주택규모별 건설비율

1. 정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다. 
    1) 「주택법」 에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대수의 100분의 90 이하에서 대통령령으로 정하는 범위  

    2) *임대주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하에서 대통령령으로 정하는 범위 

        *임대주택: (공공임대주택 및 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 말한다. 이하 같다)

 

2. 사업시행자는 제1항에 따라 고시된 내용에 따라 주택을 건설하여야 한다.

*참고 : 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율[시행 2021. 7. 14.] [국토교통부고시 제2021-952호, 2021. 7. 14., 일부개정]

1.1.1임대주택 및 주택규모별 건설비율

1. 주거환경개선사업의 경우 
   1) 「주택법」 에 따른 국민주택규모의 주택: 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 90 이하
   2) 공공임대주택: 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 30 이하로 하며,

                         주거전용면적이 40㎡ 이하인 공공임대주택이 전체 공공임대주택 세대수의 100분의 50 이하

                                                                                              
2. 재개발사업의 경우 
      1) 국민주택규모의 주택 : 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 80 이하
      2) *임대주택 : 건설하는 주택 전체 세대수(법 제54조제1항 또는 법 제101조의5제1항에 따라 정비계획으로 정한 용적률을 초과하여 건축함으로써 증가된 세대수는 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 100분의 20 이하[법 제55조제1항 또는 법 제101조의5제2항 본문에 따라 공급되는 임대주택은 제외하며, 해당 임대주택 중 주거전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택이 전체 임대주택 세대수(법 제55조제1항 또는 법 제101조의5제2항 본문에 따라 공급되는 임대주택은 제외한다. 이하 이 목에서 같다)의 100분의 40 이하여야 한다].

         다만, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장이 정비계획을 입안할 때 관할 구역에서 시행된 재개발사업에서 건설하는 주택 전체 세대수에서 별표 3 제2호가목1)에 해당하는 세입자가 입주하는 임대주택 세대수가 차지하는 비율이 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)가 정하여 고시하는 임대주택 비율보다 높은 경우 등 관할 구역의 특성상 주택수급안정이 필요한 경우에는 

         다음 계산식에 따라 산정한 임대주택 비율 이하의 범위에서 임대주택 비율을 높일 수 있다.

3. 재건축사업의 경우 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 60/100 이하

 

3.1. 재건축사업의 경우  「수도권정비계획법」 에 따른 과밀억제권역에서 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 국민주택규모의 주택 건설 비율을 적용하지 아니한다.
    1) 재건축사업의 조합원에게 분양하는 주택은 기존 주택(재건축하기 전의 주택을 말한다)의 주거전용면적을 축소하거나 30%의 범위에서 그 규모를 확대할 것
    2) 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택은 모두 85㎡ 이하 규모로 건설할 것

2. 정비계획의 입안대상지역

1. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은  *요건에 해당하는 지역에 대하여 정비계획을 입안할 수 있다.

2. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 자치구의 구청장은  정비계획을 입안하는 경우는 다음 사항을 조사하여 별표 1의 요건에 적합한지 여부를 확인하여야 하며, 정비계획의 입안 내용을 변경하려는 경우에는 변경내용에 해당하는 사항을 조사ㆍ확인하여야 한다.

• 1. 주민 또는 산업의 현황
• 2. 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
• 3. 도시ㆍ군계획시설 및 정비기반시설의 설치현황
• 4. 정비구역 및 주변지역의 교통상황
• 5. 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
• 6. 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
• 7. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

 

*요건

1. 주거환경개선사업을 위한 정비계획은 다음 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.   

• 1) 1985년 6월 30일 이전에 건축된 건축물로서 법률 제3533호 특정건축물정리에관한특별조치법 제2조에 따른 무허가건축물 또는 위법시공건축물과 노후ㆍ불량건축물이 밀집되어 있어 주거지로서의 기능을 다하지 못하거나 도시미관을 현저히 훼손하고 있는 지역
• 2) 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」에 따른 개발제한구역으로서 그 구역지정 이전에 건축된 노후ㆍ불량건축물의 수가 해당 정비구역의 건축물 수의 50% 이상인 지역
• 3) 재개발사업을 위한 정비구역의 토지면적의 50% 이상의 소유자와 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 자의 50% 이상이 각각 재개발사업의 시행을 원하지 않는 지역
• 4) 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
• 5) 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
• 6). 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 등이 과다하게 분포된 지역으로서 건축행위 제한 등으로 주거환경이 열악하여 그 개선이 시급한 지역
• 7) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제5호에 따른 방재지구로서 주거환경개선사업이 필요한 지역
• 8) 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역으로서 주거환경의 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 지역
•  9) 법 제20조 및 제21조에 따라 해제된 정비구역 및 정비예정구역
• 10) 기존 단독주택 재건축사업 또는 재개발사업을 위한 정비구역 및 정비예정구역의 토지등소유자의 50% 이상이 주거환경개선사업으로의 전환에 동의하는 지역
• 11) 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제2조제6호에 따른 존치지역 및 같은 법 제7조제2항에 따라 재정비촉진지구가 해제된 지역

 

2. 재개발사업을 위한 정비계획은 노후ㆍ불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의 10%p 범위에서 증감할 수 있다) 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 이 경우 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.

• 1) 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
• 2) 노후ㆍ불량건축물의 연면적의 합계가 전체 건축물의 연면적의 합계의 3분의 2(시ㆍ도조례로 비율의 10%p 범위에서 증감할 수 있다) 이상이거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
• 3) 인구ㆍ산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역
• 4) 해당 지역의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외한다)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 해당 지역 건축물의 바닥면적합계의 3분의 2 이상인 지역
• 5) 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 도시형공장이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하려는 공업지역
• 6) 역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 「주택법」 제20조에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발을 통한 주택 건설ㆍ공급이 필요한 지역
•  7) 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역
  
  

3. 재건축사업을 위한 정비계획은 제1호 및 제2호에 해당하지 않는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다.
    1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
    2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
    3) 노후ㆍ불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만 ㎡ 이상인 지역
    4) 셋 이상의 「건축법 시행령」 에 따른 아파트 또는 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역

4. 무허가건축물의 수, 노후ㆍ불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득 수준 등 정비계획의 입안대상지역 요건은 필요한 경우 제1호부터 제3호까지에서 규정한 범위에서 시ㆍ도조례로 이를 따로 정할 수 있으며, 부지의 정형화, 효율적인 기반시설의 확보 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하는 정비구역의 입안대상지역 면적의 100분의 110 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 않는 지역을 포함하여 정비계획을 입안할 수 있다.

5. 건축물의 상당수가 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 상습 침수, 홍수, 산사태, 해일, 토사 또는 제방 붕괴 등으로 재해가 생길 우려가 있는 지역에 대해서는 정비계획을 입안할 수 있다.

 

3. 정비계획의 입안 제안

1.  토지등소유자(제5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 다음 하나에 해당하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다. 

• 1) 제5조제1항제10호에 따른 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 아니하거나 같은 호에 따른 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 아니한 경우  
• 2) 토지등소유자가 제26조제1항제7호 및 제8호에 따라 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우  
• 3) 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시ㆍ도조례로 정하는 경우  
• 4) 정비사업을 통하여 공공지원민간임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 제9조제1항제10호 각 목을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우  
• 5) 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우  
• 6) *토지등소유자가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우. 다만, 제15조제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 아니한다.  
  *토지등소유자 : (조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다. )
• 7) 토지등소유자가 공공재개발사업 또는 공공재건축사업을 추진하려는 경우

2.  정비계획 입안의 제안을 위한 토지등소유자의 동의, 제안서의 처리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

4. 정비계획 입안 절차 (주민의견청취 등)

1. 정비계획의 주민설명회 및 공람(30일)

정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다. 

2. 정비계획의 지방의회 의견(60일)

정비계획의 입안권자는  주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다.

이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

  
3.  대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.  

*경미한 사항

    1) 정비구역의 면적을 10% 미만의 범위에서 변경하는 경우

        (정비구역을 분할, 통합 또는 결합하는 경우를 제외한다)
    2) 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모를 10% 미만의 범위에서 변경하는 경우
    3) 공동이용시설 설치계획을 변경하는 경우
    4) 재난방지에 관한 계획을 변경하는 경우
    5) 정비사업시행 예정시기를 3년의 범위에서 조정하는 경우
    6) 「건축법 시행령」 건축물 용도범위에서 건축물의 *주용도를 변경하는 경우

         (*해당 건축물의 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다.)
    7) 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우
    8) 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우
    9) 법 제66조에 따라 용적률을 완화하여 변경하는 경우
    10)  도시ㆍ군기본계획,  도시ㆍ군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따라 정비계획을 변경하는 경우
    11) 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 변경인 경우
    12) 그 밖에 제1호부터 제8호까지, 제10호 및 제11호와 유사한 사항으로서 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우

4. 정비계획의 입안권자는  정비기반시설 및 국유ㆍ공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 입안하려면 미리 해당 정비기반시설 및 국유ㆍ공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다.

 

5. 재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단

1. 안전진단의 실시시기

정비계획의 입안권자는 재건축사업 정비계획의 입안을 위하여 단계별 정비사업 추진계획의 정비예정구역별 정비계획의 수립시기가 도래한 때에 안전진단을 실시하여야 한다. 
     
2. 정비계획의 입안권자는 다음 하나에 요청에는 안전진단을 실시하여야 한다.
이 경우 정비계획의 입안권자는 안전진단에 드는 비용을 해당 안전진단의 실시를 요청하는 자에게 부담하게 할 수 있다.  
       1) 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우  
       2) 정비예정구역을 지정하지 아니한 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우  
       3) 노후불량 건축물중 내진성능 관련 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우  
     
3. 재건축사업의 안전진단은 주택단지의 건축물을 대상으로 한다.
다만, 아래의 주택단지의 건축물인 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다.  

*안전진단 대상에서 제외할 수 있는 주택단지의 건축물
    1) 정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 것
    2) 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 것
    3) 별표 1 제3호라목에 따른 노후ㆍ불량건축물 수에 관한 기준을 충족한 경우 잔여 건축물
    4) 정비계획의 입안권자가 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 건축물
    5) 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제2조제1호의 시설물로서 같은 법 제16조에 따라 지정받은 안전등급이 D (미흡) 또는 E (불량)인 건축물

       
4. 안전진단의 의뢰

정비계획의 입안권자는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 다음에 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다.  
    1) 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립ㆍ운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 따른 한국건설기술연구원
    2) 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법」 제28조에 따른 안전진단전문기    관
    3) 「국토안전관리원법」에 따른 국토안전관리원

   
5. 안전진단을 의뢰받은 안전진단기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준(건축물의 내진성능 확보를 위한 비용을 포함한다)에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 정비계획의 입안권자 및 안전진단의 실시를 요청한 자에게 제출하여야 한다.  

*안전진단 결과보고서는 다음에 내용이 포함되어야 한다.
1) 「도시 및 주거환경정비법 시행령」제10조제6항제1호에 따른 구조안전성 평가 결과보고서
    가. 구조안전성에 관한 사항
        1) 기울기ㆍ침하ㆍ변형에 관한 사항
        2) 콘크리트 강도ㆍ처짐 등 내하력(耐荷力)에 관한 사항
        3) 균열ㆍ부식 등 내구성에 관한 사항

    나. 종합평가의견

2) 영 제10조제6항제2호에 따른 구조안전성 및 주거환경 중심 평가 결과보고서
    가. 주거환경에 관한 사항
         1) 도시미관ㆍ재해위험도
         2) 일조환경ㆍ에너지효율성
         3) 층간 소음 등 사생활침해
         4) 노약자와 어린이의 생활환경
         5) 주차장 등 주거생활의 편리성

    나. 건축마감 및 설비노후도에 관한 사항
        1) 지붕ㆍ외벽ㆍ계단실ㆍ창호의 마감상태 

        2) 난방ㆍ급수급탕ㆍ오배수ㆍ소화설비 등 기계설비에 관한 사항 

        3) 수변전(受變電), 옥외전기 등 전기설비에 관한 사항

    다. 비용분석에 관한 사항
        1) 유지관리비용 

        2) 보수ㆍ보강비용 

        3) 철거비ㆍ이주비 및 신축비용

    라. 구조안전성에 관한 사항

        1) 기울기ㆍ침하ㆍ변형에 관련된 사항

        2) 콘크리트 강도ㆍ처짐 등 내하력(耐荷力)에 관한 사항

        3) 균열ㆍ부식 등 내구성에 관한 사항

    마. 종합평가의견

6. 정비계획의 입안권자는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 입안 여부를 결정하여야 한다.  
     
7. 안전진단의 대상ㆍ기준ㆍ실시기관ㆍ지정절차 및 수수료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

8. 안전진단의 진행절차

*정비계획의 입안권자는 법 제12조제2항제1호에 따른 안전진단의 요청이 있는 때에는 요청일부터 30일 이내에 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 안전진단의 실시여부를 결정하여 요청인에게 통보하여야 한다.

이 경우 정비계획의 입안권자는 안전진단 실시 여부를 결정하기 전에 단계별 정비사업 추진계획 등의 사유로 재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시 시기를 조정할 수 있다.

*정비계획의 입안권자 : ( 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장)


8.1. 정비계획의 입안권자는  현지조사 등을 통하여 같은 조 제2항제1호에 따른 안전진단의 요청이 있는 공동주택이 노후ㆍ불량건축물에 해당하지 아니함이 명백하다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시가 필요하지 아니하다고 결정할 수 있다. 

 

 

정비구역

1. 정비구역의 지정

1. *정비구역의 지정권자는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다. 

*정비구역의 지정권자 : 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외)

 

2. 재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자 및 재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자에 따라 정비사업을 시행하려는 경우에는 기본계획을 수립하거나 변경하지 아니하고 정비구역을 지정할 수 있다.  
 

3. 정비구역의 지정권자는 정비구역의 진입로 설치를 위하여 필요한 경우에는 진입로 지역과 그 인접지역을 포함하여 정비구역을 지정할 수 있다.  

4. 정비구역의 지정권자는 정비구역 지정을 위하여 직접 정비계획을 입안할 수 있다.  

5. *구청장등은 정비계획을 입안하여 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역 지정을 신청하여야 한다.

    이 경우 제15조제2항에 따른 지방의회의 의견을 첨부하여야 한다.

*구청장등 : 자치구의 구청장 또는 광역시의 군수

 

2. 정비구역의 분할, 통합 및 결합

1. 정비구역의 지정권자는 정비사업의 효율적인 추진 또는 도시의 경관보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따라 정비구역을 지정할 수 있다. 
       1) 하나의 정비구역을 둘 이상의 정비구역으로 분할  
       2) 서로 연접한 정비구역을 하나의 정비구역으로 통합  
       3) 서로 연접하지 아니한 둘 이상의 구역( 2. 정비계획의 입안대상지역으로 한정한다) 또는 정비구역을 하나의 정비구역으로 결합  

2. 정비구역의 분할ㆍ통합, 결합의 세부사항

정비구역을 분할ㆍ통합하거나 서로 떨어진 구역을 하나의 정비구역으로 결합하여 지정하려는 경우 시행 방법과 절차에 관한 세부사항은 시ㆍ도조례로 정한다.

 

3. 정비계획의 결정 및 정비구역의 지정ㆍ고시

1. 정비구역의 지방도시계획위원회의 심의
정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경지정하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
다만,  경미한 사항을 변경하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다.  
*경미한 사항

    1) 정비구역의 면적을 10% 미만의 범위에서 변경하는 경우
        (정비구역을 분할, 통합 또는 결합하는 경우를 제외한다)
    2) 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모를 10% 미만의 범위에서 변경하는 경우
    3) 공동이용시설 설치계획을 변경하는 경우
    4) 재난방지에 관한 계획을 변경하는 경우
    5) 정비사업시행 예정시기를 3년의 범위에서 조정하는 경우
    6) 「건축법 시행령」 건축물 용도범위에서 건축물의 *주용도를 변경하는 경우
         (*해당 건축물의 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다.)
    7) 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10% 미만의 범위에서 확대하는 경우
    8) 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우
    9) 법 제66조에 따라 용적률을 완화하여 변경하는 경우
    10)  도시ㆍ군기본계획,  도시ㆍ군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따라 정비계획을 변경하는 경우
    11) 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 변경인 경우
    12) 그 밖에 제1호부터 제8호까지, 제10호 및 제11호와 유사한 사항으로서 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우

2.  정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다. )하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함한다.)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.
이 경우 지형도면 고시 등에 대하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다. 

3. 정비구역의 지정권자는 정비계획을 포함한 정비구역을 지정ㆍ고시한 때에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

 

3.1. 정비구역의 지정 또는 변경지정사실의 보고

특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외한다)는  국토교통부장관에게 정비구역의 지정 또는 변경지정사실을 보고(전자문서에 의한 보고를 포함한다)하는 경우에는 다음의 사항을 포함하여야 한다.
    1) 해당 정비구역과 관련된 도시ㆍ군계획(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군기본계획 및 도시ㆍ군관리계획을 말한다) 및 기본계획의 주요 내용
    2) 정비계획의 요약
    3) 도시ㆍ군관리계획 결정조서

 

4. 정비구역 지정ㆍ고시의 효력 등

1. 정비구역의 지정ㆍ고시가 있는 경우 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.

정비구역의 지정ㆍ고시가 있는 경우 해당 정비구역 및 정비계획 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 지구단위계획의 내용에 해당하는 사항은 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다.

 

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지구단위계획구역에 대하여 정비계획의 내용을 모두 포함한 지구단위계획을 결정ㆍ고시(변경 결정ㆍ고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 해당 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 본다.  

3. 정비계획을 통한 토지의 효율적 활용을 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 지구단위계획에 따른 건폐율ㆍ용적률 등의 완화규정은 정비계획에 준용한다.

 

3.1. 정비구역에서는다음의 법률의 규정을 대통령령으로 정하는 범위에서 정비계획으로 정하는 바에 따라 완화하여 적용할 수 있다.

국토계획법	용도지역 및 용도지구에서의 건축물의 건축 제한
	용도지역의 건폐율
	용도지역의 용적률
건축법	대지의 조경
	공개공지 등의 확보
	건축물의 높이제한
	일조 등의 확보를 위한 높이제한
주차장법	부설주차장의 설치
	부설주차장 설치계획서

*상세내용은 지구단위계획_부동산공법 의 완화적용의 내용을 참고 바랍니다.

감사합니다.

 

4. 용적률이 완화되는 경우로서 사업시행자가 정비구역에 있는 대지의 가액 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부한 경우에는 대통령령으로 정하는 공공시설 또는 기반시설(이하 이 항에서 “공공시설등”이라 한다)의 부지를 제공하거나 공공시설등을 설치하여 제공한 것으로 본다.  

5. 현금납부 및 부과 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

5. 정비구역의 행위제한 등

1. 정비구역에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장ㆍ군수등의 허가를 받아야 한다.

허가받은 사항을 변경하려는 때에도 또한 같다. 
       1) 건축물의 건축 등: 「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물(가설건축물을 포함한다)의 건축, 용도변경
       2) 공작물의 설치: 인공을 가하여 제작한 시설물(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치   
       3) 토지의 형질변경: 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)ㆍ정지(땅고르기)ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위, 토지의 굴착 또는 공유수면의 매립   
       4) 토석의 채취: 흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것은 제3호에 따른다.   
       5) 토지분할  
       6) 물건을 쌓아놓는 행위 : 이동이 쉽지 아니한 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위
       7) 죽목의 벌채 및 식재

2. 다음 행위는 허가를 받지 아니하고 할 수 있다. 
    1) 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위  
    2) 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 해당 건축물에 대한 안전조치를 위한 행위  
    3) 경작을 위한 토지의 형질변경

    4) 정비구역의 개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 손상하지 아니하는 범위에서의 토석의 채취
    5) 정비구역에 존치하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위
    6) 관상용 죽목의 임시식재(경작지에서의 임시식재는 제외한다)

    7) 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 간이공작물의 설치

         *간이공작물

           가. 비닐하우스
           나. 양잠장
           다. 고추, 잎담배, 김 등 농림수산물의 건조장
           라. 버섯재배사
           마. 종묘배양장
           바. 퇴비장
           아. 그 밖에 가.~사.와 비슷한 공작물로서 국토교통부장관이 정하여 관보에 고시하는 공작물

 3. 허가를 받아야 하는 행위로서 정비구역의 지정 및 고시 당시 이미 관계 법령에 따라 행위허가를 받았거나 허가를 받을 필요가 없는 행위에 관하여 그 공사 또는 사업에 착수한 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수등에게 신고한 후 이를 계속 시행할 수 있다.  

 

3.1. 그 공사 또는 사업에 착수하여 신고하여야 하는 자는 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 30일 이내에 그 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을 첨부하여 관할 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.

4. 시장ㆍ군수등은 허가를 받아야 하는 행를 위반한 자에게 원상회복을 명할 수 있다.

이 경우 명령을 받은 자가 그 의무를 이행하지 아니하는 때에는 시장ㆍ군수등은 「행정대집행법」에 따라 대집행할 수 있다.  

5. 허가에 관하여 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조부터 제60조까지 및 제62조를 준용한다. (개발행위허가의 절차, 기준, 개발행위에 대한 도시계획위원회의 심의,개발행위허가의 이행보증, 준공검사)

  
6. 허가를 받은 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따라 개발행위허가를 받은 것으로 본다.  

7. 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위하여 제6조제1항에 따라 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다)을 정하여 대통령령으로 정하는 방법과 절차에 따라 다음 각 호의 행위를 제한할 수 있다.  
    1) 건축물의 건축  
    2) 토지의 분할  
     

8. 지역주택조합의 조합원 모집금지

정비예정구역 또는 정비구역(이하 “정비구역등”이라 한다)에서는 「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합의 조합원을 모집해서는 아니 된다. 

 

6. 정비구역등의 해제

1. 정비구역 해제 사유

정비구역의 지정권자는 다음 하나에 해당하는 경우에는 정비구역등을 해제하여야 한다. 
    1) 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 아니하거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 아니하는 경우  
    2) 재개발사업ㆍ재건축사업[ 조합이 시행하는 경우로 한정한다]이 다음 하나에 해당하는 경우  
          가. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 아니하는 경우  

          나. 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우

              (정비사업을 공공지원을 하여 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우로 한정한다)  

          다. 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 아니하는 경우  

          라. 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우  

    3) 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 아니하는 경우  

 

2. 구청장등의 정비구역 해제 요청

구청장등은 1. 정비구역 해제사유에 해당하는 경우에는 특별시장ㆍ광역시장에게 정비구역등의 해제를 요청하여야 한다.  

 

3. 정비구역의 해제절차 주민공람 30일이상

특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등이 다음 하나에 해당하는 경우에는 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다.  
    1) 정비구역등을 해제하는 경우  
    2) 정비구역등의 해제를 요청하는 경우  

4. 정비구역 해제절차 지방의회 의견청취 60일이내

특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등은 주민공람을 하는 경우에는 지방의회의 의견을 들어야 한다.

이 경우 지방의회는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등이 정비구역등의 해제에 관한 계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.  

5. 정비구역 해제절차  지방도시계획위원회의 심의

정비구역의 지정권자는 정비구역등의 해제를 요청받거나 정비구역등을 해제하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.

다만, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」 제5조에 따른 재정비촉진지구에서는 도시재정비위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제하여야 한다. 

6. 정비구역 해제기간의 연장사유

정비구역의 지정권자는 다음 하나에 해당하는 경우에는 1. 정비구역 해제사유에 따른 해당 기간을 2년의 범위에서 연장하여 정비구역등을 해제하지 아니할 수 있다.  
    1) 정비구역등의 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말한다)가 100분의 30 이상의 동의로 1. 정비구역 해제사유에 해당 기간이 도래하기 전까지 연장을 요청하는 경우  

    2) 정비사업의 추진 상황으로 보아 주거환경의 계획적 정비 등을 위하여 정비구역등의 존치가 필요하다고 인정하는 경우  
   

7.정비구역 해제절차 고시,통보,열람

정비구역의 지정권자는 정비구역등을 해제하는 경우(연장하여 해제하지 아니한 경우를 포함한다)에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 통보하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

 

6.1. 정비구역등의 직권해제

1. 정비구역의 지정권자는 다음 하나에 해당하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제할 수 있다. 이 경우 제1호 및 제2호에 따른 구체적인 기준 등에 필요한 사항은 시ㆍ도조례로 정한다. 
    1) 정비사업의 시행으로 토지등소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상되는 경우  
    2) 정비구역등의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우  
    3) 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역으로 한정한다)의 해제를 요청하는 경우  

    4) 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전ㆍ정비하거나 개량하는 방법으로 시행 중인 주거환경개선사업의 정비구역이 지정ㆍ고시된 날부터 10년 이상 지나고, 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우로서 토지등소유자의 과반수가 정비구역의 해제에 동의하는 경우  

    5) 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다)  

    6) 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립된 정비구역에서 토지등소유자 과반수의 동의로 정비구역의 해제를 요청하는 경우(사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우로 한정한다)  

2. 정비구역등의 해제의 절차에 관하여는 5.정비구역등의 해제 3.4.5.7.의 내용을 준용한다.  

3. 정비구역등을 해제하여 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가가 취소되는 경우 정비구역의 지정권자는 해당 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다.

 

3.1.추진위원회 및 조합 비용의 보조

    1) 정비사업전문관리 용역비
    2) 설계 용역비
    3) 감정평가비용
    4) 그 밖에 조합설립추진위원회 및 조합이 법으로 정한 추진위원회의 업무, 총회의 소집 및 총회의 의결 에 따른 업무를 수행하기 위하여 사용한 비용으로서 시ㆍ도조례로 정하는 비용

 

6.2. 정비구역등 해제의 효력

1. 해제 시 이전상태로 환원

정비구역등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 본다.

다만, 10년이상이 지나 목적을 달성할 수 없어 직권해제 된 정비구역의 지정권자는 정비기반시설의 설치 등 해당 정비사업의 추진 상황에 따라 환원되는 범위를 제한할 수 있다. 

2.재개발사업 및 재건축사업을 시행 정비구역 →주거환경개선사업을 시행 정비구역(재지정?)

정비구역등(재개발사업 및 재건축사업을 시행하려는 경우로 한정한다.)이 해제된 경우 정비구역의 지정권자는 해제된 정비구역등을 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전ㆍ정비하거나 개량하는 방법으로 시행하는 주거환경개선구역(주거환경개선사업을 시행하는 정비구역)으로 지정할 수 있다.

이 경우 주거환경개선구역으로 지정된 구역은 기본계획에 반영된 것으로 본다.

3. 정비구역등이 해제ㆍ고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장ㆍ군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시하여야 한다.

 

6.3. 도시재생선도지역 지정 요청

정비구역등이 해제된 경우 정비구역의 지정권자는 해제된 정비구역등을 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 도시재생선도지역으로 지정하도록 국토교통부장관에게 요청할 수 있다. 
      

 

 

관계법령_도시 및 주거환경정비법 ( 약칭: 도시정비법 )

제8조(정비구역의 지정) 

시행령 제7조(정비계획의 입안대상지역)

[별표 1] 정비계획의 입안대상지역(제7조제1항 관련)(도시 및 주거환경정비법 시행령)

 

제9조(정비계획의 내용)

*도시·주거환경 정비계획 수립 지침  [시행 2018. 2. 9.] [국토교통부훈령 제977호, 2018. 2. 9., 타법개정]

제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) 

*정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율[시행 2021. 7. 14.] [국토교통부고시 제2021-952호, 2021. 7. 14., 일부개정]

시행령  제9조(주택의 규모 및 건설비율)

 

제12조(재건축사업 정비계획 입안을 위한 안전진단) 

시행령 제10조(재건축사업의 안전진단대상 등)

*주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 [시행 2021. 1. 1.] [국토교통부고시 제2020-1182호, 2020. 12. 30., 일부개정]

시행규칙 제3조(안전진단의 요청 등) 

 

제14조(정비계획의 입안 제안)

제15조(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등) 

시행령 제13조(정비구역의 지정을 위한 주민공람 등)

제16조(정비계획의 결정 및 정비구역의 지정ㆍ고시) 

시행규칙 제4조(정비구역의 지정 등의 보고) 

 

제17조(정비구역 지정ㆍ고시의 효력 등)

시행령  제14조(용적률 완화를 위한 현금납부 방법 등)

제18조(정비구역의 분할, 통합 및 결합) 

시행령 제7조(정비계획의 입안대상지역) 

 

제19조(행위제한 등) 

시행령 제15조(행위허가의 대상 등)

시행규칙 제5조(간이공작물)

 

제20조(정비구역등의 해제)

제21조(정비구역등의 직권해제) 

시행령 제17조(추진위원회 및 조합 비용의 보조) 

 

제22조(정비구역등 해제의 효력)

제21조의2(도시재생선도지역 지정 요청) 

기출문제정답

 

시험 범위 및 관련내용  참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.

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