목차
내용
투기과열지구
1. 투기과열지구의 지정 및 해제
1. 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에는 주거정책심의위원회(시ㆍ도지사의 경우에는 「주거기본법」 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 심의를 거쳐 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제할 수 있다.
이 경우 투기과열지구는 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
2. 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구를 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 국토교통부장관은 그 투기과열지구를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 그 투기과열지구를 관할하는 시장, 군수 또는 구청장에게 각각 공고 내용을 통보하여야 한다.
이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 투기과열지구에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다. 투기과열지구 지정을 해제하는 경우에도 또한 같다.
3. 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 투기과열지구에서 지정 사유가 없어졌다고 인정하는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하여야 한다.
4. 국토교통부장관이 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 듣고 그 의견에 대한 검토의견을 회신하여야 하며, 시ㆍ도지사가 투기과열지구를 지정하거나 해제할 경우에는 국토교통부장관과 협의하여야 한다.
5. 재검토 (반기)기준
국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 투기과열지구로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 투기과열지구 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다.
이 경우 재검토 결과 투기과열지구 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
6. 투기과열지구 해제 요청
투기과열지구로 지정된 지역의 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 투기과열지구 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 지정 사유가 없어졌다고 인정되는 경우에는 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 투기과열지구 지정의 해제를 요청할 수 있다.
7. 투기과열지구 지정의 해제를 요청받은 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 요청받은 날부터 40일 이내에 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 투기과열지구 지정의 해제 여부를 결정하여 그 투기과열지구를 관할하는 지방자치단체의 장에게 심의결과를 통보하여야 한다.
8. 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 심의결과 투기과열지구에서 그 지정 사유가 없어졌다고 인정될 때에는 지체 없이 투기과열지구 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
2. 투기과열지구 지정기준
투기과열지구는 해당 지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약경쟁률ㆍ주택가격ㆍ주택보급률 및 주택공급계획 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역 중 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 곳이어야 한다.
😀 대통령령으로 정하는 기준
1) 투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “투기과열지구지정직전월”이라 한다)부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 곳
2) 다음에 해당하는 곳으로서 주택공급이 위축될 우려가 있는 곳
가. 투기과열지구지정직전월의 주택분양실적이 전달보다 30% 이상 감소한 곳
나. 사업계획승인 건수나 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 건수(투기과열지구지정직전월부터 소급하여 6개월간의 건수를 말한다)가 직전 연도보다 급격하게 감소한 곳
3) 신도시 개발이나 주택 전매행위의 성행 등으로 투기 및 주거불안의 우려가 있는 곳으로서 다음에 해당하는 곳
가. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률이 전국 평균 이하인 곳
나. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳
다. 해당 지역의 분양주택(투기과열지구로 지정하는 날이 속하는 연도의 직전 연도에 분양된 주택을 말한다)의 수가 입주자저축에 가입한 사람으로서 주택청약 제1순위자의 수보다 현저히 적은 곳
조정대상지역
1. 조정대상지역의 지정 및 해제
1. 국토교통부장관은 다음에 해당하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.
1) 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 : 과열우려 지역
2) 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역 : 위축우려 지역
2. 조정대상지역의 범위
' 1) 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역'의 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.
3. 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우 다음의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.
1) 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항
2) 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항
3) 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항
4. 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.
4.1. 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다.
이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.
5. 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.
6. 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 4.과 4.1. 전단을 준용한다. 이 경우 “지정”은 “해제”로 본다.
7. 국토교통부장관은 조정대상지역을 해제하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.
7.1. 국토교통부장관은 조정대상지역을 해제하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다.
이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.
8. 재검토 반기기준
국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 조정대상지역으로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 조정대상지역 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다.
이 경우 재검토 결과 조정대상지역 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 조정대상지역 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.
9. 조정대상지역의 지정 해제 요청
조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.
10. 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
2. 조정대상지역 지정의 해제 절차
국토교통부장관은 조정대상지역 지정의 해제를 요청받은 경우에는 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 요청받은 날부터 40일 이내에 해제 여부를 결정하고, 그 결과를 해당 지역을 관할하는 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보해야 한다
3. 조정대상지역의 지정기준
1. 과열우려 지역의 경우: 조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전달(이하 이 항에서 “조정대상지역지정직전월”이라 한다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 그 지역이 속하는 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과했거나 국민주택규모 주택의 월별 평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역
나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다) 전매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 30% 이상 증가한 지역
다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역
2. 위축우려 지역의 경우: 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목에 해당하는 지역
가. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 직전 연도의 같은 기간보다 20% 이상 감소한 지역
나. 조정대상지역지정직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(사업계획승인을 받아 입주자를 모집했으나 입주자가 선정되지 않은 주택을 말한다)의 수가 직전 연도의 같은 기간보다 2배 이상인 지역
다. 해당 지역이 속하는 시ㆍ도의 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역
😀 조정대상지역 지정 해제 공고
전매제한
1. 전매제한의 대상주택
사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위를 포함한다.]으로서 다음의 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다.
이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다.
1) 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택
2) 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 위축우려 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
3) 분양가상한제 적용주택.
다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.
4) 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택.
다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.
5) 공공재개발사업에서 건설ㆍ공급하는 주택
2. 전매제한의 예외
전매제한 대상주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 다음에 경우에는 주택의 전매제한을 적용하지 아니한다.단, 한국토지주택공사의 동의를 받은 경우를 말한다.
다만, 3) 분양가상한제 적용주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다.
1) 세대원(전매제한 대상주택을 공급받은 사람이 포함된 세대의 구성원을 말한다.)이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료ㆍ취학ㆍ결혼으로 인하여 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외한다)으로 이전하는 경우.
다만, 수도권 안에서 이전하는 경우는 제외한다.
2) 상속에 따라 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상의 기간 동안 해외에 체류하려는 경우
4) 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
5) 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 에 따라 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공한 자가 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자의 알선으로 공급받은 경우를 포함한다)로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인하는 경우
6) 전매제한 대상주택 3),4),5) 까지의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 경매 또는 공매가 시행되는 경우
7) 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우
8) 실직ㆍ파산 또는 신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우
3. 전매제한의 위반
전매제한을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다.
4. 전매제한의 부기등기의무
1. 사업주체가 분양가상한제 적용주택 및 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제3자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.
2. 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 “이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제64조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(제64조제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음”을 명시하여야 한다.
3. 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택의 전매를 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 부기등기규정을 준용한다.
5. 입주자 자격의 10년 제한
국토교통부장관은 전매제한 규정을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 위반한 행위를 적발한 날부터 10년까지 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다.
기출문제
29회 A형
정답 : 5번
관계법령_주택법 / 주택공급에 관한 규칙
제63조(투기과열지구의 지정 및 해제)
시행령 제72조의2(투기과열지구의 지정기준)
시행규칙 제25조(투기과열지구 지정기준 중 입주자저축 가입자의 수)
제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제)
시행령 제72조의3(조정대상지역의 지정기준)
시행규칙 제25조의4(조정대상지역 지정의 해제 절차)
조정대상지역 지정 해제 [시행 2022. 9. 26.] [국토교통부공고 제2022-1207호, 2022. 9. 26., 일부개정]
제64조(주택의 전매행위 제한 등)
시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우)
[별표 3] 전매행위 제한기간(제73조제1항 관련)(주택법 시행령)
시행령 제73조의2(분양가상한제 적용주택의 매입금액)
[별표 3의2] 분양가상한제 적용주택의 매입금액(제73조의2 관련)(주택법 시행령)
주택공급에 관한 규칙 제56조(주택의 입주자자격 제한)
시험 범위 및 관련내용 참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.
감사합니다.
⭐2022년 33회 공인중개사 시험 정보
⭐부동산공시법 목차정리
⭐부동산공법 목차정리
⭐공인중개사 법령 및 중개실무 목차정리
⭐부동산세법 목차 및 요약