재건축 재개발 정비사업 내용만 발췌했습니다.
재건축·재개발 촉진법(특례법 제정)
1.절차 간소화를 통한 사업 속도 제고
ㅇ 조합 설립 후 단계적으로 수립하여 인가하는 사업시행계획과 관리처분계획의 동시 수립을 허용하고, 행정청도 일괄 인가
□(절차 간소화) 사업 단계별로 복잡한 절차를 개선하여 속도 제고
ㅇ (조합설립) 재건축 조합설립을 위한 동의요건을 완화(75→70%, 동별 1/2→1/3)하고, 조합설립 동의로 간주할 수 있는 범위를 확대*
* (現) 추진위 구성 동의만 간주→(改) 정비구역 입안요청, 정비계획 입안제안 동의도 간주
- 지자체가 사업추진 주체에게 토지등소유자 정보를 제공할 수 있는 근거를 신설하고, 총회 시 전자의결 방식(온라인 총회·투표)을 허용
ㅇ (사업시행) 통합심의 및 인허가 의제 대상을 최대한 확대*하고, 사업시행기간 조정 등은 인가 없이 신고로 처리 허용
* (확대대상) 통합심의재해영향, 소방 성능설계, 의제특별건축구역 지정, 장애인시설 협의 등
ㅇ (관리처분) 인가 신청 전에도 총회 의결로 타당성 검증 신청* 허용, 토지등소유자에 대한 분양공고 통지 기한도 단축(120→90일)
* (現) 관리처분계획 신청 후 지자체가 신청 → (改) 조합도 미리 직접 신청 가능
ㅇ (이주·착공) 관리처분인가 완료 전 대출보증(HUG) 협의 진행으로 착공 속도를 높이고, 이주 완료 전 철거심의를 통해 기간 단축
□(인허가 지원) 인허가 법정 처리기한 관리를 강화하고, 관계기관 이견에 따른 지연 방지를 위해 지자체(광역)의 합동조정회의 신설
ㅇ 합동조정회의 이후에도 협의 지연 시, 국토부가 직접 조정
ㅇ 인허가 상담, 합동조정회의 및 관계기관 협의 지원, 업무 지연 등의 방지를 위해 지자체, 국토부에 지원센터 설치
2. 공공 지원을 통한 사업 불확실성 해소
□(공공관리 강화) 사업 지연 방지를 위한 지자체 중심 관리체계 구축
ㅇ(정상화 지원) 임원 해임총회 개최 시 지자체에 신고*하도록 하고, 해임 시 지자체는 조합 정상화 방안(전문조합관리인 선임 등) 지원
* 사업 일정 지연 유무, 분담금 증가 여부 등 조합임원 해임에 따른 영향 검토 必
ㅇ(공사비 관리) 도급계약 체결, 증액요청(例: 10%) 발생 시 내역 및 사유 등을 지자체에 제출, 부동산원 공사비 검증과 연계 검토
ㅇ(공공관리인 신설) 조합 요청에 따라 사업관리, 주요 업무* 대행, 조합 운영 컨설팅 등을 제공하는 공공관리인(지자체 선임) 도입
* 공공기관(부동산원 등)의 경우 시공자 선정, 사업시행계획 수립 등 조합 업무를 일부 대행
□(분쟁 신속조정) 일정 규모 이상(예: 1,000세대)의 사업장에 공사비 갈등 발생 시 현장의 갈등을 조율할 수 있는 전문가* 파견을 의무화
* 법률·건설·토목·도시행정 전문가로 구성되어 있으며 현재는 지자체 요청 시 파견
□ (검증체계 강화) 빠르고 내실 있는 공사비 검증을 위해 (가칭)｢공사비 검증 지원단｣을 부동산원에 신설하고, 전문인력 2배 이상 확대
ㅇ 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류·수준·비용 등은 입찰참여 시부터 건설사가 상세히 제시토록 하여, 공사비 증액 검증 실효성 제고
3. 세제·금융 지원 강화
☐ (초기자금 지원) 초기사업비* 일부를 기금에서 융자받을 수 있도록 지원(구역당 50억 이내)하고, 수요 등을 고려하여 적정수준 지속 검토
* 사업계획 수립 용역비, 총회 개최비, 정비관리업체 용역비 등
□(공적보증 강화) 정비사업 대출보증 규모 대폭 확대(年 10~15→20조원)
ㅇ(설계·계획비등) 사업면적 등에 따라 최대 보증한도 확대(50→60억)
ㅇ(본사업비) 사업 추진 과정에서 공사비 인상 등으로 추가 대출보증이 필요한 경우, 추가 보증 실시(총사업비 60% 이내)
* 기존 사업비의 60%를 보증 받은 후, 증가된 사업비의 60%까지 추가 보증
-정비사업에 시공사가 활발히 참여할 수 있도록, 시공사별 대출 보증한도 상향(정비사업 리스크 가중치 축소(125→예시75%)로, 신규보증 확대)
□(주택연금 활용) 주택연금 가입자가 정비사업 분담금을 납부할 수 있도록 주택연금 개별인출 목적과 한도를 확대
주택연금 제도 개선(안)
| 구분 | 개별인출 목적 확대 | 개별인출 금액 확대 |
| 현행 | ‣교육비, 의료비 등으로 개별인출 가능 | ‣연금한도 50%까지 개별인출 가능 |
| 개선 | ‣분담금 납부목적의 개별인출도 허용 (재건축·재개발 사업 모두) |
‣분담금 납부목적은 개별인출 한도를 50→70%로 확대 |
□ (취득세 감면) 재건축 사업의 사업자(조합)ㆍ1주택 원조합원에 대해 취득세를 감면할 수 있도록 개선
ㅇ 규제지역 외의 지역에 한하여, 분양가격 12억원 이하인 경우에 지자체가 조례로 최대 40% 범위 내에서 감면
4.도시·건축 등 정비사업 관련 규제 완화
□(용적률) 정비사업의 최대 용적률을 법적상한 기준에서 추가 허용*
* 3년 한시로 완화하되, 규제지역과 대책발표일 이전에 사업계획인가 신청한 곳은 제외
용적률 추가 허용(안)
| 구분 | 역세권 정비사업 | 일반 정비사업 |
| 현행 | ‣법적상한의 1.2배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 360%) |
‣법적상한까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 300%) |
| 개선 | ‣법적상한의 1.3배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 390%) |
‣법적상한의 1.1배까지 추가 허용 (예: 3종 주거지역 → 330%) |
□(임대주택)용적률 완화에 따라 의무 공급하는 임대주택 비율(완화용적률×50%)을 사업성 등 고려(보정계수* 적용)하여 차등 완화(서울시)
* 보정계수(1∼2까지 가능) = 서울시 평균 공시지가/해당 구역(단지) 평균공시지가
→ 보정계수 적용 시, 용적률 300%(3종) 중 임대주택 용적률이 25→15%까지 감소 가능
ㅇ임대주택 인수가격도 현행 대비 1.4배(표준→기본형건축비 80%) 상향*
* (재개발 의무 임대주택, 令) 9월 중 시행 예정, (용적률 완화 임대주택, 法) 9월 중 개정안 발의
□(건축규제)유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한*, 공원녹지 확보기준**을 완화할 수 있도록 개선
* 공동주택간 거리(인동간격)를 건축위 심의 거쳐 법적 최소기준까지 완화 허용
** 공원(3㎡/세대)을 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡→10만㎡ 상향
ㅇ재건축(과밀억제권역)ㆍ재개발 사업의 유연한 추진이 가능하도록 전용 85㎡ 이하 주택 공급의무 폐지
* 현행 85㎡이하 주택 의무공급비율 : 재개발 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축 60% 이상
ㅇ주상복합으로 재건축 하는 경우, 아파트와 업무ㆍ문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한 폐지*
* (現) 공동주택 외 오피스텔만 설치 가능 → (改) 용도제한 폐지(정비계획으로 적정용도 결정)
□ (재건축부담금 폐지) 주택시장 안정이라는 제도 도입 취지와 달리 주민 부담, 주택공급 위축 등 부작용을 고려, 제도 폐지 추진
* 재건축부담금 폐지 법률안 기발의(6.5)되어 국회 계류 중
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