목차
기출문제
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32회 A형
29회 A형
내용
제정목적
이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
용어의 정의
1. 중개
법정중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
2. 공인중개사
이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.
3. 중개업
다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
4. 개업공인중개사
이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다.
5. 소속공인중개사
개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다.
(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)
6. 중개보조원
공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말한다.
중개행위의 구분
1. 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어진 부동산 중개행위가 구 부동산중개업법 제2조 제2호에 정한 중개업에 해당하지 않는지 여부(소극)
부동산 중개행위가 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어졌다고 하여 이를 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제2호 소정의 중개업에 해당하지 않는다고 볼 것은 아니라고 할 것이다.[대법원 2007. 1. 11., 선고, 2006도7594, 판결]
2. 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다. [대법원 2005. 10. 7., 선고, 2005다32197, 판결]
3. 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함하는 것이다.
손해공제금지급 [대법원 1995. 9. 29., 선고, 94다47261, 판결]
4. [2] 부동산 중개업무는 상법 제46조 제11호에서 정하고 있는 ‘중개에 관한 행위’로서 기본적 상행위에 해당하고, 상인이 영업을 위하여 하는 행위는 상행위이며, 상인의 행위는 영업을 위하여 하는 것으로 추정되는바, 부동산 중개업무를 실제로 영위하여 상인인 자가 그 중개를 성사시키기 위하여 또는 그 중개에 대한 책임으로 보증각서를 작성하여 매수인의 잔금채무를 보증한 경우, 그 보증행위는 영업을 위하여 한 것으로 추정되고, 그 추정을 번복할 만한 증거가 없는 한 상행위로 간주된다.
손해배상(기)[대법원 2008. 12. 11., 선고, 2007다66590, 판결]
5. 부동산중개업법 제2조 제1호에 규정된 중개업의 요건으로서 알선·중개를 업으로 한다고 함은 반복, 계속하여 영업으로 알선·중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 이러한 반복, 계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과한 경우는 중개업에 해당하지 않는다.
부동산중개업법위반[대법원 1991. 7. 23., 선고, 91도1274, 판결]
6. 저당권설정이 중개 대상에 포함되는지 여부
▪ 타인의 의뢰에 따라 일정한 중개보수를 받고 부동산에 대해 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 「공인중개사법」 소정의 중개업에 해당하며, 그 알선행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어진 경우에도 위 중개업에 해당합니다(대법원 2000.6.19. 선고 2000도837 판결).
중개대상물
1. 중개대상물
1. 토지
1필의 일부분이라도 지상권, 지역권등의 용익물권의 목적으로서 중개가 가능
2. 건축물
3. 그 밖의 토지의 정착물
1) 명인방법을 갖춘 수목의 집단
2) 명인방법을 갖춘 미분리 과실
3) 농작물
*수목의 집단이나 미분리의 과실 등에 관한 물권변동에 있어서 관습법 또는 판례법에 의하여 인정되어 있는 특수한 공시방법이다. 수목이나 미분리과실 등의 소유권 양도에 인정된다. 명인방법은 소유권을 외부에서 인식할 수 있는 방법이어야 한다. 예를 들면 장래에 벌채할 목적으로 매수한 입목의 껍질을 벗기거나 페인트로 소유자의 이름을 기재하거나 귤밭에 새끼줄을 두르고 푯말을 세워 귤을 매수하였음을 공시하는 것 등이다.
그러나 명인방법에 의한 공시방법은 등기와 달리 완전한 것이 못되므로 소유권의 이전이나 보유의 경우에만 이용할 수 있으며 저당권과 같은 담보물권의 설정 등에는 이용할 수 없다. 또한 명인방법에는 공신력이 없으며, 수목이나 미분리과실이 분리되었을 경우에는 동산이 되어 채취할 권리가 있는 자에게 귀속된다(민법 제102조 1항 : 예컨대 토지소유권자 · 지상권자 · 임차권자 둥).
수목의 집단에 관하여는 1973년 2월 6일 법률 제2184호 입법에 관한 법률이 제정되어 독립한 부동산으로 거래할 길이 열렸으나 입목에 관한 법률의 적용을 받는 수목은 매우 제한된 것이므로 앞으로도 명인방법은 많이 행하여질 것이다. 또한 입목법에 의하여 보존등기가 행하여진 입목은 수목 등에 관한 물권변동에 있어서 효과발생요건이 된다.
[네이버 지식백과] 명인방법 [明認方法] (법률용어사전, 2016. 01. 20., 이병태)
4. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목
입목 : 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 이 법에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것을 말한다.
5. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단
1) 공장재단 : 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단(一團)의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.
2) 광업재단 : 광업권(鑛業權)과 광업권에 기하여 광물(鑛物)을 채굴(採掘)ㆍ취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다.
※ 저당권설정이 중개 대상에 포함되는지 여부
▪ 타인의 의뢰에 따라 일정한 중개보수를 받고 부동산에 대해 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 「공인중개사법」 소정의 중개업에 해당하며, 그 알선행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어진 경우에도 위 중개업에 해당합니다(대법원 2000.6.19. 선고 2000도837 판결).
피담보채권과 일체로 이전되는 유치권
2. 중개대상물이 아닌 것
1. 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물이 민법상 부동산인 ‘토지의 정착물’에 해당하지 않는다. (판례)
2. 영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 ,
점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치(권리금) (판례)
3. 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 입주권은 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다. (판례)
4. 무주(無主)의 부동산 사법상 거래 가 불가능
5. 토지의 구성물
6. 무체재산권
7. 동산
8. 국ㆍ공유지
9. 금전채권
10. 분묘기지권
관계법령_공인중개사법
제2조(정의)
제3조(중개대상물의 범위)
시행령 제2조(중개대상물의 범위)
공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률위반 [대법원 2009. 1. 15., 선고, 2008도9427, 판결]
부동산중개업법위반,주택건설촉진법위반 [대법원 1991. 4. 23., 선고, 90도1287, 판결]
공제금청구등 [대법원 2005. 10. 7., 선고, 2005다32197, 판결]
부동산중개업법위반[대법원 2007. 1. 11., 선고, 2006도7594, 판결]
기출문제정답
32회 A형 문제 1 정답 : 4️⃣
29회 A형 문제 1 정답 : 1️⃣
29회 A형 문제 2 정답 : 4️⃣
시험 범위 및 관련내용 참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.
감사합니다.
https://m.easylaw.go.kr/MOB/CsmInfoRetrieve.laf?csmSeq=1171
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