목차
기출문제
32회 A형
정답 : 4번
29회 A형
정답 : 3번
내용
정의
• 차순위매수신고 :
최고가매수신고인 외의 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 최고가매수신고인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하면 자기의 매수신고에 대하여 매각을 허가하여 달라는 취지의 신고(이하 "차순위매수신고"라 한다)를 할 수 있다.
차순위매수신고는 그 신고액이 최고가매수신고액에서 그 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다.
설명 : 2등이 신고한 금액이 1등 금액에서 매각보증금을 뺀 금액보다 커야한다.
최고가매수신고액 - 보증액 < 차순위매수신고액
1억 - 1천만원 < 9천만원이상은 되어야 차순위신고 가능.
•공유자의 우선매수권
1. 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.
2. 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.
3. 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 우선매수신고를를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.
4. 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로 본다.
1. 매수신청대리권의 범위
법원에 매수신청대리인으로 등록된 개업공인중개사가 매수신청대리의 위임을 받은 경우 다음의 행위를 할 수 있다.
1. 「민사집행법」 에 따른 매수신청 보증의 제공
2. 입찰표의 작성 및 제출
3. 「민사집행법」 에 따른 차순위매수신고
4. 「민사집행법」 의 규정에 따라 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위
5. 「민사집행법」 에 따른 공유자의 우선매수신고
6. 구「임대주택법」(법률 제13499호로 전면 개정되기 전의 것) 제22조의 규정에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고
7. 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위매수신고인의 지위를 포기하는 행위
2. 매수신청대리의 대상물
1. 토지
2. 건물 그 밖의 토지의 정착물
3. 「입목에 관한 법률」에 따른 입목
4. 「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단, 광업재단
3. 매수신청대리인 등록
1. 매수신청대리인이 되고자 하는 개업공인중개사는 중개사무소(법인인 개업공인중개사의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 하여야 한다.
2. 등록요건
공인중개사가 매수신청대리인으로 등록하기 위한 요건은 다음 각 호와 같다.
1. 개업공인중개사이거나 법인인 개업공인중개사일 것
2. 부동산경매에 관한 실무교육을 이수하였을 것
3. 보증보험 또는 공제에 가입하였거나 공탁을 하였을 것
3. 등록의 결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 매수신청대리인 등록을 할 수 없다.
1. 매수신청대리인 등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자.
단, 폐업신고 의한 등록 취소는 제외한다.
2. 「민사집행법」매각에 관한 형법의 유죄판결을 받고 판결확정일로부터 2년이 지나지 않은 자
3. 매수신청대리업무정지처분을 받고 법 제21조의 규정에 의한 폐업신고를 한 자로서 업무정지기간(폐업에 불구하고 진행되는 것으로 본다)이 경과되지 아니한 자
4. 매수신청대리업무정지처분을 받은 개업공인중개사인 법인의 업무정지의 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 개업공인중개사에 대한 업무정지기간이 경과되지 아니한 자
5. 제1호부터 제4호까지 중 어느 하나에 해당하는 자가 사원 또는 임원으로 있는 법인인 개업공인중개사
4. 매수신청대리행위의 방식
1. 개업공인중개사는 대리행위를 하는 경우 각 대리행위마다 대리권을 증명하는 문서(본인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 대리인등록증 사본 등)를 제출하여야 한다.
다만, 같은 날 같은 장소에서 대리행위를 동시에 하는 경우에는 하나의 서면으로 갈음할 수 있다.
2. 법인인 개업공인중개사의 경우에는 규정된 문서 이외에 대표자의 자격을 증명하는 문서를 제출하여야 한다.
3. 개업공인중개사는 대리행위를 함에 있어서 매각장소 또는 집행법원에 직접 출석하여야 한다.
5. 보수, 영수증
1. 개업공인중개사는 매수신청대리에 관하여 위임인으로부터 예규에서 정한 보수표의 범위 안에서 소정의 보수를 받는다. 이때 보수 이외의 명목으로 돈 또는 물건을 받거나 예규에서 정한 보수 이상을 받아서는 아니된다.
2. 개업공인중개사는 보수표와 보수에 대하여 이를 위임인에게 위임계약 전에 설명하여야 한다.
3. 개업공인중개사는 보수를 받은 경우 예규에서 정한 양식에 의한 영수증을 작성하여 서명날인한 후 위임인에게 교부하여야 한다.
4. 제3항의 서명날인에는 제15조제2항의 규정을 준용한다.
5. 보수의 지급시기는 매수신청인과 매수신청대리인의 약정에 따르며, 약정이 없을 때에는 매각대금의 지급기한일로 한다.
매수신청대리 등 수수료표
(1)상담 및 권리분석 수수료
①수수료 : 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
②주의사항
- 4개 부동산 이상의 일괄매각의 경우에는 3개를 초과하는 것부터 1부동산 당 5만원의 범위 안에서 상한선을 증액할 수 있다(예를 들어, 5개 부동산의 일괄매각의 경우 3개를 초과하는 2개 때문에 60만원까지로 수수료의 상한선 범위가 증액될 수 있음).
- 개별매각의 여러 물건을 함께 분석하는 경우에는 1부동산당 5만원의 범위 안에서 상한선을 증액할 수 있다.
- 위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건카드에 반드시 기록하여야 한다.
(2)매수신청대리 수수료
(가)매각허가결정이 확정되어 매수인으로 된 경우
①수수료 : 감정가의 1% 이하 또는 최저매각가격의 1.5% 이하의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
②주의사항
-위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건카드에 반드시 기록하여야 한다.
(나)최고가매수신고인 또는 매수인으로 되지 못한 경우
①수수료 요율 : 50만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
②주의사항
-위 수수료에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건카드에 반드시 기록하여야 한다.
(3)실비
①수수료 : 30만원의 범위 안에서 당사자의 합의에 의하여 결정한다.
②주의사항
-실비는 매수신청대리와 관련하여 발생하는 특별한 비용(원거리 출장비, 원거리 교통비 등)으로써 중개업자는 이에 관한 영수증 등을 첨부하여 청구하여야 한다.
-매수신청대리와 관련하여 발생하는 통상의 비용(등기부등본 비용, 근거리 교통비 등)은 위 수수료에 당연히 포함된 것으로 보고 별도로 청구하지 않는다.
-실비에 대하여 위임계약 체결 전에 위임인에게 미리 설명하여야 하며, 이를 사건카드에 반드시 기록하여야 한다.
제21조(등록취소 사유 등)
①지방법원장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 매수신청대리인 등록을 취소하여야 한다.
1. 법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우
2. 중개사무소개설등록 또는 매수신청대리업에 따라 폐업신고를 한 경우
3. 공인중개사 자격이 취소된 경우
4. 법 제38조의 규정에 따라 중개사무소 개설등록이 취소된 경우
5. 등록당시 제5조에 규정된 등록요건을 갖추지 않았던 경우
6. 등록당시 제6조에 규정된 결격사유가 있었던 경우
②지방법원장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 매수신청대리인 등록을 취소할 수 있다. <개정 2017. 5. 25.>
1. 등록 후 제5조에 규정된 등록요건을 갖추지 못하게 된 경우
2. 등록 후 제6조에 규정된 결격사유가 있게 된 경우
3. 제15조제1항의 규정을 위반하여 사건카드를 작성하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
4. 제16조제2항의 규정을 위반하여 확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
5. 제17조제1항ㆍ제3항의 규정을 위반하여 보수 이외의 명목으로 돈 또는 물건을 받은 경우, 예규에서 정한 보수를 초과하여 받은 경우, 보수의 영수증을 교부하지 아니한 경우
6. 제18조제2항ㆍ제3항ㆍ제5항의 규정을 위반한 경우
7. 제20조제1항의 규정에 따른 감독상의 명령이나 중개사무소의 출입, 조사 또는 검사에 대하여 기피, 거부 또는 방해하거나 거짓으로 보고 또는 제출한 경우
8. 최근 1년 이내에 이 규칙에 따라 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
③매수신청대리인 등록이 취소된 자는 등록증을 관할 지방법원장에게 반납하여야 한다.
관계법령_공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙
제2조(매수신청대리권의 범위)
제3조(매수신청대리의 대상물)
제4조(매수신청대리인 등록)
제5조(등록요건)
제6조(등록의 결격사유)
제14조(대리행위의 방식)
제17조(보수, 영수증)
공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 예규 개정 2012. 11. 28. [행정예규 제932호, 시행 2012. 12. 1.] 종합법률정보 규칙)
제21조(등록취소 사유 등)
시험 범위 및 관련내용 참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.
감사합니다.