목차
기출문제
30회 A형
내용
제정목적 및 용어의 정의
1. 제정목적 : 이 법은 부동산 거래 등의 신고 및 허가에 관한 사항을 정하여 건전하고 투명한 부동산 거래질서를 확립하고 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.
2. 용어
1. “부동산”이란 토지 또는 건축물을 말한다.
2. “부동산등”이란 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말한다.
3. “거래당사자”란 부동산등의 매수인과 매도인을 말하며, 외국인등을 포함한다.
3의2. “임대차계약당사자”란 부동산등의 임대인과 임차인을 말하며, 외국인등을 포함한다.
4. “외국인등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 개인ㆍ법인 또는 단체를 말한다.
가. 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인
나. 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체
다. 사원 또는 구성원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체
라. 업무를 집행하는 사원이나 이사 등 임원의 2분의 1 이상이 가목에 해당하는 자인 법인 또는 단체
마. 가목에 해당하는 사람이나 나목에 해당하는 법인 또는 단체가 자본금의 2분의 1 이상이나 의결권의 2분의 1 이상을 가지고 있는 법인 또는 단체
바. 외국 정부
사. 대통령령으로 정하는 국제기구
5. 부동산등 : 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다
6. 신고관청 : 시장ㆍ군수 또는 구청장
7. 시장의 범위 : 구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다
8. 국가등 : 국가, 지방자치단체, 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따른 공공기관 , 「지방공기업법」에 따른 지방직영기업ㆍ지방공사 또는 지방공단
1. 부동산 거래의 신고
1. 부동산 거래 신고의무 (30일이내)
거래당사자는 다음에 해당하는 계약을 체결한 경우 그 실제 거래가격 등 대통령령으로 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 그 권리의 대상인 부동산등의 소재지를 관할하는 신고관청에게 공동으로 신고하여야 한다.
2. 부동산 거래 신고의무 국가등과의 거래
거래당사자 중 일방이 국가, 지방자치단체, 공공기관, 지방공단의 경우에는 국가등이 신고를 하여야 한다.
1) 부동산의 매매계약
2) 「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약
가. 「건축물의 분양에 관한 법률」
나. 「공공주택 특별법」
다. 「도시개발법」
라. 「도시 및 주거환경정비법」
라의2. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」
마. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」
바. 「주택법」
사. 「택지개발촉진법」
3) 다음에 해당하는 지위의 매매계약
가. 「택지개발촉진법」, 「주택법」의 공급계약을 통하여 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위
나. 「도시 및 주거환경정비법」 의 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위
3. 부동산 거래의 단독신고
부동산 거래 신고의무에도 불구하고 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 단독으로 신고할 수 있다.
단독으로 부동산 거래계약을 신고하려는 자는 부동산거래계약 신고서에 단독으로 서명 또는 날인한 후 다음의 서류를 첨부하여 신고관청에 제출해야 한다.
이 경우 신고관청은 단독신고 사유에 해당하는지 여부를 확인해야한다.
1) 부동산 거래계약서 사본
2) 단독신고사유서
4. 개업공인중개사의 신고의무
개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 해당 개업공인중개사가 신고를 하여야 한다.
이 경우 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 한다.
4.1. 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독 신고할 수 있다.
5. 부동산거래 신고를 받은 신고관청은 그 신고 내용을 확인한 후 신고인에게 신고필증을 지체 없이 발급하여야 한다.
6. 부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항에 따른 검인을 받은 것으로 본다.
2. 부동산 거래의 신고사항
1. 공통신고사항
1) 거래당사자의 인적사항
2) 계약 체결일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
3) 거래대상 부동산등의 소재지ㆍ지번ㆍ지목 및 면적
*부동산등 :(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다)
4) 거래대상 부동산등의 종류
부동산등의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 종류를 말한다)
5) 실제 거래가격
6) 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
7) 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 다음 의 사항
가. 개업공인중개사의 인적사항
나. 개업공인중개사가 개설등록한 중개사무소의 상호ㆍ전화번호 및 소재지
2. 법인이 주택의 거래계약을 체결하는 경우
1) 법인의 현황에 관한 다음의 사항 (거래당사자 중 국가등이 포함되어 있거나 거래계약이 '「택지개발촉진법」, 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산에 대한 공급계약' 또는부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 해당하는 경우는 제외한다)
가. 법인의 등기 현황
나. 법인과 거래상대방 간의 관계가 다음의 하나에 해당하는지 여부
가) 거래상대방이 개인인 경우: 그 개인이 해당 법인의 임원이거나 법인의 임원과 친족관계가 있는 경우
나) 거래상대방이 법인인 경우: 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 중 같은 사람이 있거나 거래당사자인 매도법인과 매수법인의 임원 간 친족관계가 있는 경우
2) 주택 취득 목적 및 취득 자금 등에 관한 다음의 사항
(법인이 주택의 매수자인 경우만 해당한다)
가. 거래대상인 주택의 취득목적
나. 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식.
이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 자금의 조달계획을 증명하는 서류를 첨부해야 한다.
*자금의 조달계획을 증명하는 서류로서 국토교통부령으로 정하는 서류
이 경우 자금조달ㆍ입주계획서의 제출일을 기준으로 주택취득에 필요한 자금의 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 체결되지 않은 경우 등 항목별 금액 증명이 어려운 경우에는 그 사유서를 첨부해야 한다.
1) 자금조달ㆍ입주계획서에 금융기관 예금액 항목을 적은 경우:
예금잔액증명서 등 예금 금액을 증명할 수 있는 서류
2) 자금조달ㆍ입주계획서에 주식ㆍ채권 매각대금 항목을 적은 경우:
주식거래내역서 또는 예금잔액증명서 등 주식ㆍ채권 매각 금액을 증명할 수 있는 서류
3) 자금조달ㆍ입주계획서에 증여ㆍ상속 항목을 적은 경우:
증여세ㆍ상속세 신고서 또는 납세증명서 등 증여 또는 상속받은 금액을 증명할 수 있는 서류
4) 자금조달ㆍ입주계획서에 현금 등 그 밖의 자금 항목을 적은 경우:
소득금액증명원 또는 근로소득 원천징수영수증 등 소득을 증명할 수 있는 서류
5) 자금조달ㆍ입주계획서에 부동산 처분대금 등 항목을 적은 경우:
부동산 매매계약서 또는 부동산 임대차계약서 등 부동산 처분 등에 따른 금액을 증명할 수 있는 서류
6) 자금조달ㆍ입주계획서에 금융기관 대출액 합계 항목을 적은 경우:
금융거래확인서, 부채증명서 또는 금융기관 대출신청서 등 금융기관으로부터 대출받은 금액을 증명할 수 있는 서류
7) 자금조달ㆍ입주계획서에 임대보증금 항목을 적은 경우:
부동산 임대차계약서
8) 자금조달ㆍ입주계획서에 회사지원금ㆍ사채 또는 그 밖의 차입금 항목을 적은 경우:
금전을 빌린 사실과 그 금액을 확인할 수 있는 서류
다. 임대 등 거래대상 주택의 이용계획
3. 법인 외의 자가 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택을 매수하거나 투기과열지구 또는 조정대상지역에 소재하는 주택을 매수하는 경우(매수인 중 국가등이 포함되어 있는 경우는 제외한다)
1) 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획 및 지급방식.
이 경우 투기과열지구에 소재하는 주택의 거래계약을 체결한 경우에는 *자금의 조달계획을 증명하는 서류를 첨부해야 한다.
2) 거래대상 주택에 매수자 본인이 입주할지 여부, 입주 예정 시기 등 거래대상 주택의 이용계획
4. 실제 거래가격이 다음의 구분에 따른 금액 이상인 토지를 매수하는 경우
(지분으로 매수하는 경우는 제외한다)
1) 수도권등에 소재하는 토지의 경우: 1억원 , 2) 수도권등 외의 지역에 소재하는 토지의 경우: 6억원
가. 거래대상 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획
나. 거래대상 토지의 이용계획
5. 다음 각 목의 토지를 지분으로 매수하는 경우
1) 수도권등에 소재하는 토지 , 2) 수도권등 외의 지역에 소재하는 토지로서 실제 거래가격이 6억원 이상인 토지
가. 거래대상 토지의 취득에 필요한 자금의 조달계획
나. 거래대상 토지의 이용계획
* 4. 와 5.에 따른 자금의 조달계획 및 토지의 이용계획을 신고해야 하는 경우
신고서를 제출할 때 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서를 신고관청에 함께 제출해야 한다. <신설 2022. 2. 28.>
| *정리표 | ||||
| 구분 | 법인이 주택 | 법인 외의자가 6억이상 주택 매수, 투기과역지구 주택 |
거래가격에 따른 구분 | 토지를 지분매수 |
| 수도권 토지 1억 이상 | 수도권 토지 | |||
| 수도권 외 토지 6억 이상 | 수도권 외 토지 6억이상 | |||
| 신고사항 | 법인의 현황 | 1.자금 조달계획 증명서류 + 2. 이용계획 |
1.자금조달계획 2.이용계획 |
1.자금조달계획 2.이용계획 |
| 매수인이 단독으로 서명 또는 날인한 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서 | ||||
3. 부동산 거래 신고의 절차와 그 밖에 필요한 사항
1. 부동산 거래계약 관련 정보시스템(이하 “부동산거래계약시스템”이라 한다)을 통하여 부동산 거래계약을 체결한 경우에는 부동산 거래계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.
4. 부동산 거래계약 신고 내용의 정정 및 변경
1. 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 다음에 해당하는 사항이 잘못 기재된 경우에는 신고관청에 신고 내용의 정정을 신청할 수 있다.
1) 거래당사자의 주소ㆍ전화번호 또는 휴대전화번호
2) 거래 지분 비율
3) 개업공인중개사의 전화번호ㆍ상호 또는 사무소 소재지
4) 거래대상 건축물의 종류
5) 거래대상 부동산등의 지목, 면적, 거래 지분 및 대지권비율
(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산을 말한다.)
2. 정정신청을 하려는 거래당사자 또는 개업공인중개사는 발급받은 부동산거래 신고필증에 정정 사항을 표시하고 해당 정정 부분에 서명 또는 날인을 하여 신고관청에 제출해야 한다.
다만, 1. 거래당사자의 주소ㆍ전화번호 또는 휴대전화번호를 정정하는 경우에는 해당 거래당사자 일방이 단독으로 서명 또는 날인하여 정정을 신청할 수 있다.
3. 변경신고
거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산 거래계약 신고 내용 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 변경된 경우에는 「부동산등기법」에 따른 부동산에 관한 등기신청 전에 신고관청에 신고 내용의 변경을 신고할 수 있다.
1) 거래 지분 비율
2) 거래 지분
3) 거래대상 부동산등의 면적
4) 계약의 조건 또는 기한
5) 거래가격
6) 중도금ㆍ잔금 및 지급일
7) 공동매수의 경우 일부 매수인의 변경(매수인 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다)
8) 거래대상 부동산등이 다수인 경우 일부 부동산등의 변경(거래대상 부동산등 중 일부가 제외되는 경우만 해당한다)
4. 변경신고를 하는 거래당사자 또는 개업공인중개사는 부동산거래계약 변경 신고서에 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출해야 한다.
다만, 부동산등의 면적 변경이 없는 상태에서 거래가격이 변경된 경우에는 거래계약서 사본 등 그 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 한다.
5. 공급계약 또는 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위의 매매계약인 경우 거래가격 중 분양가격 및 선택품목은 거래당사자 일방이 단독으로 변경신고를 할 수 있다.
이 경우 거래계약서 사본 등 그 사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 한다.
6. 정정신청 또는 변경신고를 받은 신고관청은 정정사항 또는 변경사항을 확인한 후 지체 없이 해당 내용을 정정 또는 변경하고, 정정사항 또는 변경사항을 반영한 부동산거래 신고필증을 재발급해야 한다.
5. 부동산거래계약 신고서 등의 제출 대행
1. 거래당사자 또는법인 또는 매수인의 위임을 받은 사람은 부동산거래계약 신고서 등의 제출을 대행할 수 있다.
이 경우 부동산거래계약 신고서 등의 제출을 대행하는 사람은 신분증명서를 신고관청에 보여주고, 다음 각 호의 서류를 함께 제출해야 한다.
1) 신고서 등의 제출을 위임한 거래당사자가 서명 또는 날인한 위임장(거래당사자가 법인인 경우에는 법인인감을 날인한 위임장)
2) 신고서 등의 제출을 위임한 거래당사자의 신분증명서 사본
2. 개업공인중개사의 위임을 받은 소속공인중개사는 부동산거래계약 신고서 등의 제출을 대행할 수 있다.
이 경우 소속공인중개사는 신분증명서를 신고관청에 보여줘야 한다.
금지행위
누구든지 부동산거래 신고 또는 부동산거래해제등 신고에 관하여 다음의 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다.
1. 개업공인중개사에게 부동산거래 신고를 하지 않게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위
2. 제3조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결한 후 같은 조에 따른 신고 의무자가 아닌 자가 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
3. 거짓으로 부동산거래신고 또는 부동산거래해제등 신고를 하는 행위를 조장하거나 방조하는 행위
4. 제3조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 체결하지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 같은 조에 따른 신고를 하는 행위
5. 부동산거래 신고 후 해당 계약이 해제등이 되지 아니하였음에도 불구하고 거짓으로 부동산거래해제등 신고를 하는 행위
관계법령_부동산 거래신고 등에 관한 법률 ( 약칭: 부동산거래신고법 )
제1조(목적)
제2조(정의)
제3조(부동산 거래의 신고)
시행령 제3조(부동산 거래의 신고)
시행규칙 제2조(부동산 거래의 신고)
[별표 1] 부동산 거래 신고사항(제3조제1항 관련)(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령)
시행규칙 제3조(부동산 거래계약 신고 내용의 정정 및 변경)
시행규칙 제5조(부동산거래계약 신고서 등의 제출 대행)
제4조(금지행위)
[별지 제1호의4서식] 토지취득자금 조달 및 토지이용계획서(부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙)
기출문제정답
30회 A형 문제 32. 정답 : 1번
30회 A형 문제 39. 정답 : ②
30회 A형 문제 40. 정답 : ⑤
시험 범위 및 관련내용 참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.
감사합니다.