부동산학개론에서 '부동산의 특성'부분은 시험에서 꾸준히 출제가 되고 있는 출제범위입니다.
합격을 위해서 필수암기 하시기 바랍니다.
목차
내용
1. 토지의 특성
1.1. 토지의 자연적 특성
1.1.1. 부동성
- 토지는 위치가 고정되어 있다. 이동하지 못한다.
- 외부효과를 발생시킨다.
- 부동산활동이나 부동산현상이 지역·위치별로 다르게 나타난다.
- 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 미친다.
- 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세 수입의 근거가 될 수 있다.
- 부동산과 동산의 구별기준이 된다.
- 부동산 임장활동, 정보활동을 만든다.
1.1.2. 부증성
- 토지의 희소성의 근거가 된다. 토지의 소유 욕구를 증대시킨다.
- 토지의 양은 불변한다.
- 토지의 물리적 절대량은 증가시킬 수 없다.
- 생산비법칙의 적용이 불가능하다. 토지의 공급조절을 곤란하게 한다.
- 토지는 물리적 공급 불가, 용도적 공급 가능
- 토지는 생산되지 않는다.
- 토지이용의 집약화
- 토지의 지대 또는 지가를 발생시키고, 최유효이용의 근거가 된다.
- 수면매립, 토지조성은 용도의 전환이지 절대량의 증가가 아니다.
1.1.3. 영속성
- 토지의 내구성,불변성,불괴성
- 토지의 절대량은 소멸하지 않는다.
- 물리적 감가상각는 발생하지 않는다.
- 소모를 전제로 하는 재생산이론이 적용되지 않는다.
- 임대차시장을 발생시킨다. ( 소유이익과 이용이익을 분리시킨다.)
- 부동산관리의 필요성
- 가치보존력을 높여준다.
- 부동산활동을 장기배려를 하게 한다.
- 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.
- 자본이득, 소득이득, 운용이익을 발생시킨다. ( 소유하여 발생)
1.1.4. 개별성
- 비동질성, 이질성
- 부동산은 위치의 고정성에 의해 완전하게 동일한 토지는 있을 수 없다.
- 일물일가의 법칙이 성립하지 않는다.
- 물리적인 대체가 불가능하다. 단, 용도적 대체는 가능하다.
- 개별분석이 필요한 근거가 된다.
1.1.5. 인접성
- 연결성(토지는 다른 토지와 인접·연결되어 있다.)
- 토지는 인접지역의 가격에영향을 받기때문에 지역분석의 근거가 된다.
- 외부효과를 발생시킨다.
- 토지의 용도적 대체를 가능하게 한다.
- 토지의 경계문제를 발생시킨다.
1.2. 토지의 인문적 특성
1.2.1. 용도의 다양성
다용도성, 토지는 2개이상의 용도로 이용될 수 있다.
- 최유효이용의 판단근거가 된다.
- 가격다원설의 논리적 근거가 된다. (가격다원설:가격은 하나이지만 가치는 다양하다, 가치의 다원적 개념)
- 토지의 이행과 전환을 가능하게 한다.(후보지,이행지)
- 적지론의 근거가 된다.(적지론:어떠한 용도가 토지에 적합한 용도인가?)
1.2.2. 병합·분할의 가능성
토지를 법이 정하는 절차에 따라 합치거나 나누어 사용할 수 있는 성질
- 용도의 다양성을 지원하는 기능
- 합병증가·감가, 분할증가·감가가 발생할 수 있다.
1.2.3.위치의 가변성
절대적 위치는 고정되지만, 상대적인 위치는 변한다.
1. 사회적 위치의 가변성
- 학교의 이전, 공원의 이전 등으로 사회적 환경이 변화한다.
2. 경제적 위치의 가변성
▶부동산의 경제적 위치를 변화시킨다.
- 경제성장, 소득증대 등으로 부동산의 수급 및 유용성이 변화한다.
3. 행정적 위치의 가변성
- 토지규제(그린벨트 등)으로
- 부동산 조세강화 등
1.2.4. 국토성
- 토지의 공개념 설정이 가능하다.
- 부동산의 공이개념의 설정
- 부동산에 대한 법적 규제의 근거가 된다.
1.3. 토지의 경제적 특성
1.3.1. 희소성
1.3.2. 투자의 고정성
1.3.3. 토지갸량물의 토지의 효용 변경성
1.3.4. 위치의 선호성
1.3.5. 고가성
1.3.6. 불가분성
2. 건물의 특성
2.1. 내구성(비영속성)
- 건물은 사용수명이 길어, 재구매 수요가 자주 발생하지 않는다.
- 토지와 달리 수명이 있다.
2.2. 동질성
- 건물은 동일한 형태,구조, 규격의 건물을 지을 수 있기에 물리적으로 동질적이다.
2.3. 상호종속성
- 건물이 토지를 지배, 토지가 건물을 지배하기도 한다.
- 토지의 개별적 요인의 지배성
2.4. 생산가능성
- 토지와 달리 생산과 공급이 가능하다.
2.5. 이동가능성
- 최근에는 이동가는한 조립식 주택으로 이동이 가능하다.
기출문제
33회
2. 부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?
① 토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 국지화 된다.
② 토지는 생산요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 소비재의 성격은 가지고 있지 않다.
③ 토지는 개별성으로 인해 용도적 관점에서도 공급을 늘릴수 없다.
④ 토지의 부증성으로 인해 토지공급은 특정 용도의 토지에대해서도 장ㆍ단기적으로 완전비탄력적이다.
⑤ 토지는 영속성으로 인해 물리적ㆍ경제적인 측면에서 감가상각을 하게 한다.
32회 A형
31회 A형
30회 A형
29회 A형
28회 A형
기출문제정답
33회 문제 2. 정답 : 1번
32회 A형 문제 3. 정답 : 4번
31회 A형 문제 3. 정답 : 3번
30회 A형 문제 2. 정답 : 3번
29회 A형 문제 1. 정답 : 2번
28회 A형 문제 3. 정답 : 5번
시험 범위 및 관련내용 참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.
감사합니다.