목차
Part 4. 부동산정책론
4.1. 부동산의 문제
4.1.1.부동산문제의 의의
: 토지의 부증성으로 인한 문제들이 발생한다.
4.1.2.부동산문제의 내용
□ 토지문제
○ 물리적인 토지문제
○ 경제적인 토지문제
□ 주택문제
○ 주택문제의 원인
① 토지의 부동성
② 주택시장의 비유동성과 지역성
○ 주택문제의 구분
4.1.3.부동산문제의 특징
□ 악화성향
문제가 생기면 시간의 흐름에 따라 악화되기 쉽다.(예시: 도시스프롤 현상이 점점 심해진다)
*도시스프롤현상 :도시가 급격하게 발전하면서 땅값이 상승하고 이로 인해 도시 주변 지역에 주택이나 공장 등이 무질서하게 지어져 도시 주변부가 확대되는 현상.
□ 비가역성
한번 나빠지면 원래대로 회복하기 어려운 성질 (예시 : 생고기를 익히면 다시 생고기로 돌리기 어렵다)
□ 지속성
시간의 흐름과 함께 이어지는 성질
4.2. 부동산정책
4.2.1.부동산정책의 의의
부동산 정책이란? 부동산의 여러가지 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 보다 합리적으로 하려는 공적인 노력
즉, 공익을 추구하는 정부의 부동산활동
4.2.2.부동산정책의 목적 : 정부가 부동산시장에 개입하는 이유는 정치적, 경제적 기능을 수행하기 위해서이다.
1) 정치적 기능 : 사회적 목표를 달성하기 위해서 시장에 개입
2) 경제적 기능 : 시장의 실패를 수정하기 위해서 시장에 개입
4.3. 시장의 실패와 정부의 부동산 시장개입
4.3.1. 시장실패의 의의
4.3.1.1. 시장의 실패란?
① 시장이 어떠한 이유로 인해 자원의 적정한 배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것
② 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적배분에 실패하는 현상
③ 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패히는 현상을 시장의 실패라 하는데 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다
4.3.1.2. 시장실패와 정부개입의 관계
□ 시장의 실패는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.
□ 시장가격기구가 자원의 효율적배분을 달성할 수 없는 요인
○ 독과점기업, 외부효과, 공공재의 존재, 정보의 불확실성과 비대칭성 - 이러한 요인들 때문에 정부의 개입을 정당화시킨다.
□ 정부의 시장개입은 사회적 후생손실을 발생시킬 수 있어서, 오히려 정부의 개입이 '정부실패'를 발생시킨다.
*정부실패 : 정부의 개입으로 인해 자원배분이 그 이전보다 더 비효율적이 되거나 소득분배의 불공평이 더 심화되는 현상(시장실패와 구분!)
□ 정부실패의 원인: 정보가 부족한 상황에서 정부의 개입으로 인해 의도하지 않은 결과를 가져오는 경우,정부정책을 집행하는 관료가 진정으로 국민을 위하는 방향으로 정책을 집행하지 않는 경우， 정부정책을 민간부문이 사전에 예견하고 행동을 변화시켜 의도하지 않은 결과가 나타나는 경우， 그 밖의 규제수단의 불완전 및 경직성， 관료조직의 비효율성 등이 있다.
4.3.2. 시장실패의 원인
4.3.2.1. 시장실패의 요인
□ 불완전경쟁의 존재(독과점기업)
□ 규모의 경제(economies of scale) : 독점을 유발한다, 규모의 경제에 도달한 대기업이 유리해지고, 그로인해 독점시장이 형성되고, 시장실패가 초래된다.
□ 공공재의 부족(무임승차를 유발) : 공공재의 생산을 시장에 맡길 경우에 사회적 적정 생산량보다 과소하게 생산되는 경향이 있다.
*공공재 : 소비에 있어서 비경합성과 비배제성을 가지는 재화
*비경합성 : 다른 사람이 사용해도 소비를 경합하지 않아도 된다.
*비배제성 : 가격을 지불하지않아도 소비에서 배제되지 않는다. (예시 : 공기 등)
□ 외부효과(external effect)의 존재
한 개인의 경제활동(생산 또는 소비)이 특별한 보상이나 대가없이 다른 경제주체(제3자)에게 효용이나 생산에 직접 영향을 미치는 현상
□ 거래 쌍방 간의 정보의 비대칭성 및 불확실성
4.3.3. 정부의 시장개입과 외부효과
4.3.3.1. 외부효과(external effect),외부성(externality)★★★★★무조건 나옴.
□ 의의 : 한 사람의 경제활동 행위가 거래당사자가 아닌 '제3자'에게 의도하지않는 이익 또는 손해를 주어도 대가 또는 보상을 받지 않는 상태
□ 부동산의특성 중 부동성과 인접성과 큰 관련이 있다.
□ 정(+)의 외부효과와 부(─)의 외부효과 구분
| 구분 | 정(+)의 외부효과(외부경제) | 부(─)의 외부효과(외부불경제) |
| 의미 | 시장을 통하지 않고 이익을 받는 사람이 그 대가를 지불하지 않는다 | 시장을 통하지 않고 손해를 받는 사람이 그 대가를 지불하지 않는다 |
| 시장에서의 생산측면(비용) | 정(+)의 외부효과가 발생하면 사적비용이 사회적 비용을 초과해서 사회적 최적수준 보다 적게 만들어 지는 결과를 발생시킨다. | 부(─)의 외부효과가 있을 때 사회적비용이 사적비용을 초과하게 되서 사회적 최적수준보다 더 많이 만들어지는 결과가 나타난다. |
| 시장에서의 소비측면(편익) | 한 사람의 소비행위가 다른사람의 효용을 증가시키는 경우(=소비의 외부경제) 예) 예방접종은 하면 다른사람에게 전염시키는 게 줄지만 그걸 위해서 예방접종을 하지 않는다(과소소비) -사회적이익(편익)은 사적이익(편익)보다 더 필요하다.(더 크다) |
-한 사람의 소비행위가 다른사람의 효용을 감소시키는 경우(=소비의 외부불경제) -사적이익이 사회적이익보다 크다. (일회용품을 쓰는 나는 편하지만 사회적으로는 환경오염 등 추가 비용이 발생) |
| 경제적 변화 | - 사적비용 > 사회적비용 사적비용이 사회적비용보다 더 크다 - 사적이익 < 사회적이익 └사적비용은 많이 들고 사적이익은 적어서 사회적으로 바람직한 상태보다 과소생산 소비자는 과소소비 |
- 사적비용 < 사회적비용 사적비용이 사회적비용보다 더 적다 - 사적이익 > 사회적이익 └ 사적비용은 적게 들고 사적이익은 많아서 사회적으로 바람직한 상태보다 과다생산 소비자는 과다소비 |
| 정책적 대응 | 보조금지급, 조세경감, 등 | 지역지구제, 환경부담금부과, 조세중과 등 |
| 예시 | 양봉업자, 과수원 , 마스크, 예방접종 | 폐수가 나오는 공장 제품을 만들면 환경이 오염 된다. → 제품생산비용은 들지만, 환경을 고치는 비용은 안 낸다. → 그렇기 때문에 환경 관련 부담금을 부과한다. → 사적비용과 사회적비용을 맞춘다. |
| 사회적현상 | 핌피(PIMFY) , 개발유치현상 | 님비(NIMBY), 바나나(BANANA), 지역이기주의 현상 |
| 즉, 외부효과는 있으면 사적비용과 사회적비용이 달라져서 자원배분의 왜곡이 발생하고, 완전경쟁시장이라도 외부효과가 있으면 시장의 실패로 나타난다. | ||
□ 비용과 편익의 개념 정리
○ 사적비용과 사회적비용이 불일치 할때 외부효과가 있는 것.
- 사적비용 > 사회적비용(사적비용 -외부비용) = 외부경제
예시) 어떤 냉장고가 지구온난화를 해결하는 외부효과가 있다고 가정했을 때, 지구온난화에 필요한 비용이 줄어든다.
- 사적비용(100) > 사회적비용[10 = 사적비용 (100) - 지구온난화 해결비용(90)]
- 개인의 생산비용은 100원 인데 사회적으로 생산비용 10원이라서 사회적으로 더 적은 비용으로 많이 생산할 수 있는 것보다는 개인이 과소생산하게 된다.
- 사적비용 < 사회적비용(사적비용 +외부비용) = 외부불경제
○ 사적비용 : 생산 과정에서 투입된 요소 등의 비용은 생산자가 부담하는 사적비용
○ 외부비용 : 생산과정에서 의도하지 않게 유발되는 환경오염(부정적 외부성)의 피해는 생산자 입장에서 비용은 아니지만 사회적 관점에서의 비용
○ 사회적 비용 : 생산자를 포함한 사회전체가 부담하게 되는 비용 ‘생산자의 사적비용 + 외부비용(효과에 따라 + / - 바뀜)'
○ 사적 편익 : 소비 주체가 느끼는 이득의 크기
○ 사회적 편익 : 사회 구성원 모두가 느끼는 이득의 크기
😎 정(+)의 외부효과 과소생산의 이해
자녀의 밤길을 걱정하는 한 아버지가 대문에 2개의 외등을 설치했다. 외등의 설치로 집 앞을 걷는 모든 사람들이 외등의 편익을 보고 있다. 그렇다고 사람들이 아버지에게 통행료를 지불하거나 고맙다는 인사를 건네는 것도 아니다. 그냥 무심히 “어, 밝으니까 좋은데?”하며 지나갈 뿐이다. 그리고 한편으로 “더 밝아도 좋은데. 주위에 몇 개만 더 설치하지!”라고 생각할 것이다. 이 사례는 긍정적 외부성으로 재화와 서비스가 과소공급되는 상황을 묘사한 것이다. 아버지가 외등을 설치할 때는 자녀의 편익만을 고려해서 2개를 설치했지만, 외등 설치로 발생하는 사회적 편익을 고려했다면 더 많은, 더 밝은 6개의 외등을 설치했을 것이다. 사회적 수요곡선은 사적 수요곡선보다 위에 위치하고 <그림 18-3>와 같이 긍정적 외부성이 있는 경우 사회 최적보다 과소생산된다.
😎부(─)의 외부효과 과다생산의 이해
우리 집에서 밝힌 외등이 어두운 골목길을 비추게 되면 골목길을 다니는 사람들은 비용을 지불하지 않고도 안전하게 밤길을 갈 수 있다. 소음과 악취를 뿜어내는 화학공장이 있다면 공장 주변에 사는 사람들은 많은 피해를 보게 된다. 전자의 경우 의도하지 않은 편익(외부경제)을, 후자의 경우 피해(외부불경제)를 유발한 것으로 볼 수 있으며 양자의 경우 모두 대가를 주고받지 않았기에 외부성으로 볼 수 있다.
그러나 생산자가 환경오염을 자신의 피해 또는 비용으로 인식한다면 그렇지 않은 경우보다 생산량을 줄여서 피해를 줄일 것이다. 혹은 오염물질 정화 시스템을 갖출 수도 있는데, 이는 생산단가 상승으로 이어지기 때문에 정화 시스템을 갖추기 전보다 생산을 줄이는 요인이 된다. 결론적으로 생산자가 부정적 외부성을 자신의 비용으로 인식한다면 공급이 줄어 사회적으로 가장 적정한 생산이 이뤄질 수 있다. 즉, 부정적외부성이 있는 경우 생산은 사회의 최적 수준보다 과다하게 이뤄지는 것이다.
생산자가 부정적 외부성에 따른 비용을 고려해서 생산했다면 생산량이 줄어들었을 것이다. 이것은 환경오염과 같은 부정적 외부성 있는 경우 과다생산이 발생하는 것을 보여준다.
4.4. 토지정책
4.4.1. 정부의 개입수단
○ 규제 : 용도지역지구제, 건축규제, 토지거래허가제도 등
○ 직접적 개입 : 토지수용, 공영개발, 토지은행제도, 공공소유제도 등
○ 간접적 개입 : 조세, 보조금, 개발부담금 부과, 금융지원 등
4.4.6. 지역지구제(용도지역제)
4.4.6.1. 의의
지역지구제란? '도시'의 토지용도를 구분함으로써 이용목적에 부합하지 않는 토지이용이나 건축 등의 행위를 토지의 효율적, 합리적 이용을 도모하는 방향으로 규제하는 제도
4.4.6.2. 목적과 필요성
□ 사적시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단
□ 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다
□ 토지 자원의 활용측면에서 세대 간 형평성을 유지하기 위함
4.4.6.3. 지역지구제의 효과 ★ 단기와 장기를 꼭 알아둘 것
□ 단기적 효과
○ 부(-)의 외부효과를 제거해서 해당 지역의 주택의 수요가 증가한다. → 단기적으로 주택의 가치가 상승 → 기존 투자자들의 초과이윤 발생
□ 장기적 효과
○ 단기적으로 주택가치가 상승하고 기존 투자자들의 초과이윤이 발생한다. → 기존 기업이 생산설비 확장, 신규기업은 시장에 진입한다. → 시장의 공급이 확대되므로 장기적으로는 주택의 가치가 하락한다.( 하락의 정도는 주택건설업의 종류에 따라 달라진다.)
□ 산업의 종류
1. 비용불변(일정)산업 2. 비용증가산업 3. 비용감소산업
| 비용일정산업 | 비용증가 산업 | 비용감소산업 |
| 지역지구제 실시 | ||
| 수요증가 | ||
| 토지가격 상승 | ||
| 초과이윤 발생 | ||
| 새로운기업 진입 | ||
| 건축자재 수요증가 | ||
| 건축자재가격 불변 | 건축자재가격 상승 | 건축자재가격 하락 |
| 공급증가 | ||
| 장기공급곡선 수평선 | 장기공급곡선 우상향 | 장기공급곡선 우하향 |
| 주택가치는 원래수준에서 균형 | 주택가치는 원래수준 보다 높게 균형 | 주택가치는 원래수준 보다 낮게 균형 |
4.4.6.4. 지역지구제와 독점의 관계
□ 특정지역에 용도의 변경 등 독점적 지위를 부여하면 진입장벽으로 인해 공급이 늘지 않아서 장기적으로도 부동산가치는 줄지 않고, 초과이윤 모두 독점적 지위를 가진 투자자에게 돌아간다.
□ 독점의 종류 ( 사전적 독점, 사후적 독점)
○ 사전적 독점 : 사건이 발생하기 전부터 특정 위치를 점하고 있을 때 생기는 독점
○ 사후적 독점 : 사건이 발생하고 그 후에 특정 위치를 점하고 있음에 생기는 독점
* 독점으로 인한 초과이윤은 사전적 독점에서만 발생한다.(사후적 독점은 이미 부동산에 가치가 반영되어 있다)
4.4.6.5. 지역지구제의 문제점
1) 형평성문제를 야기시킬 수 있다.
2) 획일적인 규제는 지역별의 구조적, 기능적 특징을 반영한 토지이용을 유도하지 못한다.
3) 과잉지정으 토지의 효율적 이용을 저해하고, 특정용도로 지정된 토지소유자의 재산권을 과잉보호 한다.
4) 토지의 불법적인 개발 및 이용을 조장할 수 있다.
4.4.6.6. 지역지구제의 보완책
개발권 양도제(TDR), 계획단위개발, 재정적 지역지구제, 성과주의 지역지구제
4.4.7. 개발이익환수제도
4.4.7.1. 개발이익의 개념
개발이익이란? 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적, 경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다.(개발이익환수법 2조)
4.4.7.2. 개발이익의 환수
□ 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가 상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다.
□ 개발사업의 새행으로 이익을 얻은 사업시장로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도
4.4.7.3. 개발이익환수제도의 목적
1) 토지에 대한 투기방지
2) 토지의 효율적인 이용촉진
3) 개발이익의 사회적 환수와 공평한 배분으로 왜곡된 소득분배구조의 시정
4.4.8. 토지은행(공공토지비축제도)
4.4.8.1. 토지은행제도의 의의
□ 장래에 필요한 토지를 미리 확보하여 보유하는 제도
□ 정부의 부동산시장 직접개입 수단
4.4.8.2. 토지은행제도의 장점
□ 토지수용제도보다 소유자의 사적권리를 침해하는 정도가 작다.
□ 개인 등에 의한 무질서하고 무계획적인 도시개발을 막을 수 이써서 효과적인 도시계획목표 달성에 기여할 수 있다.
4.4.8.3. 토지은행제도의 단점
□ 토지매입비가 엄청많이 필요하다
□ 적절한 투기방지대책이 없다면 대량으로 토지를 매입할 경우, 지가상승을 유도하거나, 정부가 투기를 조장할 우려가 있다.
4.4.9. 부동산실명제
1995년 제정
4.5. 주택정책
4.5.1. 임대주택정책
○ 임대료 규제정책 : 정부가 임대료를 일정수준 이상 올릴 수 없도록 하는 제도(최고가격제에 해당)**
○ 시장임대료 이하로 임대료를 통제하면 공급이 완전비탄력적인 한(공급량이 감소되지 않는다면), 임대인의 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득의 재분배 효과가 있다*
4.5.2. 주택보조금정책
- 수요측 보조금 , 공급측 보조금
- 정부의 간접개입 수단
- 저소득층에 임대료 일부를 보조한다.
- 임대료 보조를 받은 저소득층의 주택소비가 증가하는 이유는 소득효과와 대체효과 때문이다 **
- 실질소득이 상승하여 임대주택의 수요가 증가한다.
※ 소득효과 : 다른 조건이 일정불변일 때 한 재화의 가격이 하락(상승)하면 소비자의 실질소득을 증대(감소)시켜그 재화의 수요량이 증가(감소)하는 효과
- 대체효과
※ 주택바우처(housing voucher) : 저소득층의 임대료가 일정 수준을 넘을 경우 임대료의 일부를 쿠폰 형태의 교환권으로 지원하는 제도
4.5.3. 공공임대주택정책(정부의 직접적 개입, 생산자보조방식)
□ 단기적 효과
○ 임대주택시장은 사적시장과 공공시장으로 분리되고, 사적시장의 임대주택 수요가 감소한다.
○ 공공임대주택이 공급되는 지역으로 타지역 저소득층 가구가 들어온다.
○ 단기적으로 사적시장 임대료가 하락하나, 공급량은 변하지 않는다.
○ 사적시장의 임대료 하락에 따라, 공적, 사적 임차인 모두 혜택을 받는다.
□ 장기적 효과
○ 사적시장의 임대주택공급량이 감소하나, 사회 전체의 공급량을 변하지 않는다(사적이 줄어든 만큼 공적이 채움)
○ 사적시장의 공급량이 감소함에 따라, 사적시장 임대료가 증가하여, 사적시장의 임차인은 보호받지 못 한다.
○ 공적시장 임차인은 보호 받는다.
* 공공임대주택의 종류
1. 영구임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
2. 국민임대주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 [주택도시기금법]에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택
3. 행복주택 : 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
4. 장기전세주택 : 국가나 지방자치단의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
5. 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인, 국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
*민감임대주택 특별법상의 용어
1. 민간임대주택 : 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분된다.
2. 민간건설임대주택 :
2-1. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
2-2. 주택건설사업자가 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택
3. 민간매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. 장기일반민간임대주택 : 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4.5.4. 분양주택정책
○ 분양가규제정책(분양가상한제)
- 단점 : 시장의 균형가격보다 낮은 선에서 규제하기때문에 주택공급량이 감소하고 주택의 질적수준이 하락한다.
○ 분양가자율화정책
4.6. 부동산조세정책
4.6.1. 부동산조세의 의의 와 목적
□ 사회 경제적 목적을 달성하기 위해 부과
□ 공공재 공곱을 위한 재원조달
4.6.2. 부동산 조세의 기능
□ 부동산 자원배분, 소득재분배, 지가안정, 주택문제해결에 기여, 투기억제
4.6.3. 조세의 전가와 귀착
□ 조세의 전가 : 조세가 부과되었을 때 경제주체들이 자신의 활동을 조정함으로써 조세의 실질적 부담을 타인에게 이전시키는 현상
□ 조세의 귀착 : 조세의 부담이 각 경제추제들에게 최종적으로 낙착되는 것
□ 전가와 귀착은 부과된 조세에 대해 납세자와 담세자가 달라지는 현상
4.6.4. 탄력성과 조세의 관계
□ 탄력도에 따른 조세의 귀착 정도
○ 상대적으로 비탄력적인 당사자에게 조세의 귀착분이 크다
○ 탄력도에 따라 달라진다.(탄력적이라는 것은 수요자,공급자가 임대료의 변화에 민감하다는 뜻)
○ 수요가 탄력적이면 수요자 부담이 작아진다.
○ 공급이 탄력적이면 공급자 부담이 작아진다.
○ 수요가 완전비탄력적 or 공급이 완전탄력적이면 수요자가 조세를 모두 부담한다.
○ 수요가 완전탄력적 or 공급이 완전비탄력적이면 공급자가 조세를 모두 부담한다.
4.6.5 조세의 주택에 대한 영향
□ 주택수요자 : 조세가 부과되면 공급자들이 임대료를 올리고 → 그에 따라 주택의 수요량이 줄어든다.
□ 주택공급자 : 조세가 부과되면 그만큼 공급자들의 수입이 줄어들고 → 주택의 공급량이 감소한다.
□ 사회적후생손실 : 수요자는 더 높은 임대료를 지불하고 공급자는 수익이 더 낮아진다. 결과적으로 소비자잉여와 생산자잉여가 모두 감소한다. 사회적후생손실이 발생한다.
4.6.6. 양도소득세와 토지보유세의 효과
□ 양도소득세 부과효과
○ 동결효과가 있을 때 : 주택거래를 회피하게되면서 주택공급이 감소하고 → 주택가격이 올라간다.
○ 동결효과가 없을 때 : 거래를 하지만 양도소득세가 올라서 이익이 줄고 주택의 수요가 줄어든다 그에 따라 주택거래가 줄어든다. → 주택의 가격이 하락한다
*동결효과(Lock-in effect) : 가격이 오른 부동산의 소유자가 양도소득세를 납부하지 않기 위해 부동산의 처분을 기피하여 부동산이 공급이 줄어드는 효과
*헨리조지의 토지단일세론
Part 5. 부동산투자
5.2. 위험과 수익
5.2.1. 부동산투자의 위험
□ 사업상의 위험(경영위험 Business risk)
○ 시장위험 : 체계적 위험(회피 불가)
○ 운영위험 : 비체계적 위험(회피가능) , 파업, 영업경비, 사무실관리
○ 위치적 위험 : 부동산의 위치 고정성으로 인한 위험
□ 금융적 위험 (재무적 위험. Financial risk) : 과다한 부채로 인하여 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 커지는 위험
□ 법적 위험(행정적 위험. Legislative risk) : 정책, 제도, 규제 등의 법률적 환경변화
□ 인플레이션 위험 (lnflation risk) : 대출자들은 변동이자율로 대출한다
□ 유동성 위험(Liquidity risk) : 현금화의 어려움
5.2.2. 부동산투자의 수익률
□ 기대수익률
□ 요구수익률 : 투자자의 최소한의 수익률(=필수적 수익률, 외부적 수익률, 자본의 기회비용)
○ 위험이 클수록 요구수익률도 커진다.
○ 요구수익률의 구성 : 1. 무위험률 , 2. 위험증가율(위험할증률+인플레이션)
- 무위험률(순수이율) : 예금이자율이나 국·공채 수익률과 같이 미래기대수익이 확실한 경우의 수익률
- 위험증가율 (위험할증률+인플레이션률)
· 위험할증률 : 시장의 위험과 개별투자안에서 발생하는 위험
· 인플레이션률 :
※ 경제학자 피셔 (Fisher)는 예상되는 인플레이션까지 기회비용으로서 요구수익률에 포함시킨다. (=피셔효과)
※ 요구수익률 = 시간의 비용+위험의 비용
= 무위험률 + 위험증가율
= 무위험률 + 위험할증률+ 예상인플레이션율(피셔효과)
□ 실현수익률 : 투자가 이루어진 후에 현실적으로 달성된 수익률(=사후적 수익률, 역사적 수익률)
○ 부동산투자 분석시 실현수익률은 투자의 준거로 사용할 수 없다.
□ 기대수익률과 요구수익률의 관계
○ 기대수익률이 요구수익률보다 크면 투자 채택
5.2.3. 수익의 측정 ★
미래수익은 산술평균이 아니라 가중평균하여 구한다.(계산문제)
5.2.4. 위험에 대한 투자자의 태도
□ 위험회피형,중립형,선호형
5.2.5. 위험의 관리 방법
□ 위험조정할인율 : 미래수익을 현재가치로 할인할 때 위험한 투자안일수록 높은 할인율을 적용하는 방법(가장 합리적인 위험의 처리방법)
□ 민감도(감응도)분석
○ 대상부동산으로부터 발생하는 위험요소들이 수익에 영향을 주는 정도를 분석하는 방법
○ 민감도가 큰 투자안일수록 순현재가치의 변동이 심하고 더 위 험한 투자안이다
5.3. 포트폴리오 이론
□평균분산법
□ 분산투자, 비체계적위험, 안전된 편익(수익)
□ 포트폴리오의 수익(포트폴리오의 기대수익률)
○ 포트폴리오를 구성하는 개별자산들의 기대수익률을 구성비율로 가중 평균한 값
○ 개별자산A의 기대수익률 x 구성비율 + 개별자산B의 기대수익률 x 구성비율
○ 예시 : 5% x 50% + 6%x50% = 5.5%(기대수익률)
□ 포트폴리오의 위험과 위험분산효과
○ 체계적위험과 비체계적위험의 도표
○ 체계적위험 : 분산불가능한 위험, 피할 수 없는 위험, 시장의 힘에 의해 야기되는 위험
예시) 전쟁의 발생(러시아-우크라이나전쟁)으로 인한 인플레이션
○ 비체계적위험 : 분산가능한 위험, 피할 수 있는 위험, 분산투자를 이용해 제거할 수 있는 위험
○ 상관계수 : -1 ~ +1 사이의 값을 가진다. 두 개의 확률변수가 함께 움직이는 정도**
- 양수 일때 분산이 커진다.
- 음수 일때 분산이 작아진다.
- (+1) : 두 자산의 수익률이 같이 움직이므로 비체계적위험은 제거되지 않는다.
- (-1) : 두 자산의 수익률이 반대로 움직이므로 비체계적위험은 제거 된다.
○ 포트폴리오 효과(분산효과) : 포트폴리오에 포함된 자산의 수가 늘어나면 비체계적 위험이 감소하는 효과
○ 평균-분산 지배원리(기준) : 기대수익률이 같다면 표준편차가 작은 투자안을 선택한다.
○ 효율적 포트폴리오 : 지배원리에 의해 선택되는 투자안
○ 최적 포트폴리오의 선택
- 효율적 프론티어(그림)
· 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 포트폴리오를 연결한 곡선
· 효율적 프론티어에서는 추가 위험을 감수하지 않으면 수익률을 증가시킬 수 없다.
- 무차별곡선 : 아래로 볼록한 우상향형태를 뛴 곡선 (그림) , 투자자가 위험회피적이라는 뜻
- 효율적 프론티어와 무차별 곡선이 접하는 점
5.4. 화폐의 시간가치
□ 화폐의 시간가치 계산 : 서로 다른 시점의 현금흐름을 동일시점의 가치로 환산하는 행위
□ 자본환원계수(=금융계수) : 환산할 때 사용하는 계수, 화폐의 시간가치계산에서 현재가치
→ 미래가치, 미래가치 → 현재가치로 바꿀때 사용하는 계수
□ 할인 : 미래가치를 현재가치로 환원하는 것
□ 할증 : 현재가치를 미래가치로 환원하는 것
□ 화폐의 시간가치를 계산할 때는 복리방식으로 계산한다.
5.4.1. 화폐의 현재가치(현가)(PV:Present Value)
미래가치(FV)를 적정한 이자율로 할인하여 현재시점의 가액으로 평가한 가치
☆ tip : 계산문제도 있지만, 말로 풀어서(문장으로) 설명하거나 이해할 줄 알아야 한다.
종류 : 일시불의 현재가치계수(복리현가율), 연금의 현재가치계수, 저당상수
□ 일시불의 현재가치계수 : (n)년 후에 1원을 할인율(r)로 할인하면 현재 금액은 얼마인지 확인하는 계수
○ 일시불의 현재가치 = 미래의 일시불 X 일시불의 현재가치계수
○ 일시불의 현가계수 =
○ 예시 : 4년 뒤에 만원은 지금 얼마인가? 이자율:20%
※ 음의 지수 =
□ 연금의 현재가치계수 : 미상환대출잔액을 계산하는데 사용 하는 계수, 이자율(r)로 기간이(n)일때 매년 1원씩 (n)년동안 받게될 연금을 일시불로 환원한 계수
○ 연금의 현재가치 = 매 기간의 연금액 X 연금의 현재가치계수
○ 연금의 현가계수 =
○ 연금의 현가계수 x 일시불의 내가계수 = 연금의 내가계수
○ 연금의 현가계수 x 감채기금계수 = 일시불의 현가계수
○ 연금의 현재가치계수는 미상환대출잔액, 잔금, 잔금비율 등을 계산하는데 사용 된다.
- 미상환대출잔액(잔금) = 대출액 X 저당상수 X 연금의 현가계수 또는 원리상환액 X 연금의 현가계수
○ 예시 : 연금복권이 매년 5,000원씩 2년을 줄때, 일시불로 한번에 받는다면 얼마인가? (이자율 :10%)
·
□ 저당상수(=연부상환율) : 일정액을 빌렸을 때 매기 마다 갚아나가야할 원금과 이자의 합계를 구하는 계수
○ 연금의 현재가치를 기준으로 매기 지불액 또는 수령액을 결정할 때 사용하는 계수
○ 원리금균등상환방법을 가정하고, 매 기간의 지불액을 저당지불액 또는 부채서비스액이라 한다.
○ 원리금균등분할상환 시 대출금액(융자금액)에 대한 월 불입액을 계산하는데 사용한다.
○ 원리금상환액(또는 연금) = 연금의 현재가치 X 저당상수
○ 저당상수 =
○ 예시 : 집을 구매하면서 주택담보대출을 1억을 받았다. 10년 상환기준으로 매년 납부해야할 저당지불액은? (연이자율 고정금리 :10%, 원리금균등상환)
○ 월저당상수 : m = n X 12개월 , 이율을 12개월로 나누어 준다.
○ 예시 : 2억 복권에 당첨된 금액을 12개월 동안 매월 나누어서 받는다면 매월 받아야 하는 금액은? (연이자율 :12%)
5.4.2. 화폐의 미래가치(내가)(FV:Future Value)
종류 : 일시불의 미래가치계수(복리현가율), 연금의 현재가치계수, 감채기금계수
5.4.2.1. 미래가치의 계산
□ 일시불의 미래가치계수
○ 일시불의 미래가치 = 현재의 일정금액 X 일시불의 미래가치계수
○ 일시불의 내가계수 = 매년 1월씩 받는 연금을 이자율(r)로 저금 했을 때 (n)년 후에 받는 금액
○ 예시 : 50만원을 저금했을 때 3년 뒤의 금액은? (이자율:10%)
□ 연금의 미래가치계수
○ 매 기간 일정금액을 불입했을 때 기간 말에 달성되는 누적액을 구하는 계수
○ 연금의 미래가치 = 연금 X 연금의 미래가치계수
○ 연금의 내가계수 = 매년 1월씩 받는 연금을 이자율(r)로 저금 했을 때 (n)년 후에 받는 금액
○ 연금의 내가계수 x 일시불의 현가계수 = 연금의 현가계수
○ 연금의 내가계수 x 저당상수 = 일시불의 내가계수
○ 예시 : 100만원을 10%이자로 3년간 저금했을 때 3년 뒤 누적액은?
□ 감채기금계수(상환기금계수)
○ 미래에 일정금액을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 금액(=감채기금)을 구하는 계수
○ 감채기금(또는 연금) = 연금의 미래가치 X 감채기금계수
○ 감채기금계수 = n년 후에 1원을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 하는 금액을 나타내는 계수
○ 연금의 내가계수의 역수
○ 예시 : 집을 구매하기 위해 5년만기, 이자10%, 1억 적금을 가입했다. 매년 불입해야 할 금액은?
※ 각 계수들의 관계
□ 일시불의 현가계수 <역수> 일시불의 내가계수
□ 연금의 현가계수 <역수> 저당상수
□ 연금의 내가계수 <역수> 감채기금계수
□ 요약
○ 연금의 현가계수 = 연금액을 알고, 일시금을 모를 때
○ 저당상수 = 융자액은 알고, 상환액을 모를 때
○ 연금의 내가계수 = 불입액은 알고, 누적액을 모를 때
○ 감채기금계수 = 누적액을 알고, 불입액을 모를 때
5.4.3. 원금상환곡선과 이자지급곡선
□ 상환조견표
□ 원금상환곡선과 이자지급곡선
□ 상환비율과 잔금비율★ ★ ※ tip. 자본환원계수를 알아야 응용이 가능한 부분
○ 상환비율
- 저당대부액 중 원금 상환분의 비율
- 상환비율 + 잔금비율 =1
- 상환비율 = 1 - 잔금비율
○ 잔금비율
- 잔금 = 저당대부액(대출원금총액) 중 미상환된 원금
- 저당대부액 중 미상환저당잔금의 비율
- 잔금비율은 이자율, 융자기간, 잔여기간에 의해 결정되며, 저당대부액과는 관계가 없다.
- 잔금비율 X 저당대부액 = 미상환저당잔금
5.5. 부동산투자분석
5.5.1. 현금수지(현금흐름)의 측정★★★★
□ 영업수지 계산
○ 투자대상 부동산의 영업으로 인해 발생하는 현금유입과 현금유출을 측정하는 것
○ 계산방법 ※ 단속임니다 가능(한)공기(를) 유영순(씨) 부세영~ 후
단위당 예상 임대료
X 임대 단위 수
―――――――――――
= 가능총소등(가능조소득)
- 공실 및 불량부채(대손충당금)
+ 기타 소득
―――――――――――
= 유효총소득
- 영업경비(※ 수도,전기,유지관리비,수수료,재산세,보험료,광고비,직원급여)
※ 영업경비가 아닌 것(영업소득세,자복인득세, 취득세, 감가상각비, 공실 및 불량부채의 충당금)
―――――――――――
= 순영업소득
- 부채서비스액(저당지불액,대출금의 원리금상환액, 갚아야할 원금+이자)
―――――――――――
= 세전현금수지
- 영업소득세
―――――――――――
= 세후현금수지
□ 지분복귀액의 현금수지 계산
○ 지분복귀액 : 투자자들이 일정기간 대상부동산을 운영한 후 처분할 때 지분투자자에게 돌아오는 수입
○ 계산방법 ※ 매일매일 순미는 세자(저하)의 복귀를 기다려.
매도가격
- 매도경비
―――――――――――
순매도액
- 미상환저당잔금
―――――――――――
세전지분복귀액
- 자본이득세
―――――――――――
세후지분복귀액
□ 영업소득세의 계산
○ 계산방법 ※ 순대이감, 세대원감
| 순영업소득 + 대체충당금 - 이자지급분 - 감가상각액 ――――――――――― 과세소득 X 세율 ――――――――――― 영업소득세 |
세전현금수지 - 대체충당금 + 원금상환분 - 감가상각액 ――――――――――― 과세소득 X 세율 ――――――――――― 영업소득세 |
5.6. 투자분석기법
5.6.1. 할인현금흐름분석법(할인현금수지분석법,DCF)
□ 의의 : 대상부동산으로부터 예상되는 미래의 현금흐름(cash flow)* 을 현재가치로 할인하여 투자여부를 결정하는 방법
※ 현금흐름 = 현금유입 ― 현금유출
5.6.1.1. 순현가법(NPV : Net Present Value Method)
□ 순현가 = 현금유입의 현가의 합 - 현금유출의 현가의 합(지분투자액)
□ 순현가를 '0'과 비교하여 투자결정을 하는 방법
□ 특성
○ 할인율 및 재투자율로 요구수익률을 사용한다.
○ 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.
○ 순현가는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.
○ 가치가산의 원칙(value additivity principle)이 성립한다.
5.6.1.2. 내부수익률법(IRR법 : Internal Rate of Return Method)
□ 내부수익률은 순현가를 '0'으로 만드는 할인율이다 (투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율이다.)
□ 내부수익률은 수익성지수를 '1'로 만드는 할인율이다.
□ 내부수익률은 투자안 자체의 수익률로 기대수익률이다.
□ 내부수익률의 부재 : 모든 투자대안의 순현가가 ‘0’보다 큰 경우와 같은 상황에서는 내부수익률의 값이 전혀 존재하지 않을수 있다.(내부수익률법으로 투자결정을 할 수 없다.)
□ 가치가산의 원리가 적용되지 않는다.
□ 내부수익률이 요구수익률보다 커야 투자로 채택한다.
※ 순현가법과 내부수익률의 비교
일반적으로 순현가법이 내부수익률법보다 이론적으로 우월하다.
5.6.1.3. 수익성지수법 (PI법 : Profitability Index Method)
□ 수익성지수(PI) = 현금유출의 현가합에 대한 현금유입의 현가합의 비율이다.
□ 수익성지지수는 '1'보다 커야 투자 채택된다.
5.6.2. 전통적인 투자 평가방법
□ 회수기간법
※ 자본회수기간 : 최초로 투자된 금액을 전액 회수하는 데 걸리는 시간, 승수법에서는 일반적으로 순소득승수
○ 장점
- 쉽고, 비용이 안든다.
- 위험지표로서 사용한다.
○ 단점
- 자본 회수 이후의 현금흐름은 고려 하지 않는다.
- 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
○ 종류
- 단순회수기간법 : 할인을 고려 하지 않아서 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
- 현가회수기간법
□ 평균회계이익률법
○ 시간가치를 고려 하지 않는 방법
○ 연 평균투자액에 대한 세후 연평균 순수익의 비율
5.6.3. 어림셈법(경험셈법)
□ 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.
□ 승수와 수익률은 역수 관계이다.
□ 어림셈법의 한계: 다른 방법에 의해 계산된 비율과 비교하기 곤란하다.(처분시 매각수익은 고려하지 않기 때문에)
5.6.3.1. 승수법
□ 총(조)소득승수(Gross Income Multiplier ; GIM)
○ 총소득에 대한 총투자액의 배수를 말한다.
□ 순소득승수(Net Income Multiplier; NIM)
○ 순소득승수를 자본회수기간(payback period) 이라고도 한다.
○ 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다
□ 세전현금수지승수는 세전현금수지에 대한 지분투자액의 배수
□ 세후현금수지승수는 세후현금수지에 대한 지분투자액의 배수를 말한다.
○ 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세후현금수지승수가 세전현금수지승수보다 크다
5.6.3.2. 수익률법
○ 종합자본환원율(종합환원율,종합수익률)
※ 순수득승수의 역수
○ 지분배당률(세전수익률)
※ 세전현금수지승수의 역수
○ 세후수익률(현금수익률)
※ 세후현금수지승수의 역수
5.6.4. 비율분석법
□ 대부비율(저당비율)(Loan To Value;LTV)
※ 부채비율
※ 총부채상환비율(Devt to Income;DTI)
※ 융자가능액 계산(대출가능한 금액 계산)
□ 부채감당률(Debt Coverage Ratio;DCR)
※ 저당지불액 = 저당대부에 대한 매년 원금상환액+이자지급분)
○ '1'보다 작으면 소득이 부채를 감당하기 어렵다.
○ '1'이면 소득과 부채가 같다.
○ '1'보다 크면 상환능력이 충분하다
□ 채무불이행률(손익분기점)
○ 1보다 크면 수익이 부족하다
○ 1보다 작으면 수익충분
○ 손익분기율 또는 손익분기 현금흐름비율, 손익분기 현금수지비율이라고도 한다.
□ 총자산(매상)회전율
○ 총소득승수와 역수
□ 영업경비비율
□ 유동비율
□ 비율분석법의 한계
○ 비율을 구성하는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율자체가 왜곡될 수있다.
○ 대부비율을 계산할 때 부동산의 가치가 실제보다 높이 평가되었다면 대부비율은 낮게 나타난다.
○ 투자자에 따라 투자목적이 다르므로 주어진 비율자체만 가지고는좋고 나쁨을 판단하기 어렵다.
○ 비율분석법을 통해 투자를 판단할 때는 같은 투자대안이라도 사용하는 지표에 따라 투자결정이 다르게 나타날 수 있다.
Part 6. 부동산금융론
6.6. 부동산금융 이론 소비금융, 개발금융
6.6.1. 부동산금융의 형태
□ 지분금융(지분을 팔아서 자본을 조달) 신.조.리.공.펀
○ 부동산 신디케이트
○ 조인트 벤처
○ 부동산투자회사(REITs)
○ 공모에 의한 증자
○ 부동산 펀드
□ 부채금융(저당권을 설정하거나, 사채를 발행하여 타인자본을 조달)
○ 저당금융(Mortagage Financing)
○ 신탁금융
○ 자산유동화증권(ABS)
○ 주택상환사채
□ 메자닌금융 : 기업이 대출을 받기 어려울 때 대출기관이 신주인수권부사채(BW), 전환사채(CB) 등 주식관련 권리를 받고 무담보로자금을 제공하는 금융기법
○ 메자닌 이탈리아어로 1층과 2층 사이 라운지를 뜻함, 기업입장에서 담보와 신용사이의 대출, 투자자입장에서 주식과 채권 사이의 투자방식
6.7. 부동산의 저당대출제도
6.7.1. 의의
□ 저당 (mortgage)
○ ‘부동산을 담보로 자금을 융통하는 것’ 또는 ‘부동산을 담보로 제공하고 신용을 공여받는 제반 금융의 형태’를 의미한다.
○ 차입자를 피저당권자(mortgagor) 대출자를 저당권자(mortgagee) 라고한다.
○ 오늘날 저당대출이란 용어는 특수한 법률적인 의미를 벗어나 저당금융(mortgage financing)을 통칭하는 광범위한 용어로 사용된다.
6.7.2. 금리방식
□ 고정이자율저당(fixed rate mortgage)
○ 시장이자율이 저당(계약)이자율보다 하락할 경우, 대출자는 조기상환위험이 있다.
□ 변동이자율
○ 초기이자율은 상환기간 동안 이자율의 변동이 없는 고정이자율보다 낮은 것이 일반적이다.
○ 변동금리 = 기준금리(CD금리 또는 COFIX금리) + 가산금리
○ 이자율(금리)의 조정주기가 짧을수록 대출기관은 차입자에게 보다 신속하게위험을 전가할 수 있으므로 유리한 반면 이자율(금리) 의 조정주기가 길수록 차입자가 유리하다
6.7.3. 저당상환방식
5.7.2.1. 원리금균등상환(CPM : Constant Payment Mortgage)
□ 매기간의 원리금상환액(= 대출원금× 저당상수)은 대출원금에 저당상수를 곱하여 구한다.
□ 초기에는 이자상환분이 많고 후기로 갈수록 원금상환분이 많아진다
□
5.7.2.2. 원금균등상환 (CAM : Constant Arnortization Mortgage)
□ 원금상환분은 일정하지만 매 기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액(융자잔고)이 점차적으로 감소하며, 이자지급액도 시간이 지날수록 융자잔고가 적어지므로 줄어들게 된다.
□ 원금균등상환에서의 월부금(원리금상환액)은 초기에 많고 후기에 적어진다
□ 체감식상환방식 이라고도 한다.
□ 초기 상환액의 크기는 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식의 경우보다 크다.
※ 원리금균등상환 과 원금균등상환 비교 문제
□ 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등상환방식보다 원금균등상환방식으로 대출해 주는 것이 원금회수 측면에서 보다 안전하다
□ 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료 시 누적원리금상환액이 더 적다
□ 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식보다 1회차 월 불입액이 더 크다. 즉， 상환 첫 회의 원리금상환액은 원금균등상환방식이 원리금균등상환방식보다 크다
5.7.2.3. 체증식 융자금 상환 (GPM : Graduated Payment Mortgage )
□ 초기에 상환액이 적고 기간이 지날수록 상환액 이 증가하는 상환방식으로 차입자의 초기상환부담을 낮추기 위해 고안된 방식이며 점증식상환방식이라고도 한다
□ 대출 초기에 상환액이 적기 때문에 이자도 상환하지 못하는 경우가 발생되기도 한다. 따라서 부( - )의 상환이 나타날 수 있다.
※ 부의 상환 : 대출초기에 융자원금에 대한 이자를 상환하지 못할 경우에 오히려 융자잔액이 융자금보다 커지는 경우
□ 미래에 안정된 소득을 얻을 수 있는 사회초년생, 젊은 층, 신혼부부 등에 유리하다.
□ 대출자가 감수하는 위험이 크기 때문에 적용되는 이자율이 높다
6.7.4. 부동산금융 조달방법
□ 부동산 신디케이션(syndication)
□ 조인트벤처(joint venture)
□ 프로젝트 파이낸싱(project financing)
6.7.5. 역저당(reverse mortgage)
□ 주택연금
□ 주택담보대출
6.8. 저당의 유동화제도
□ 유동화 : 유동성이 없는 것을 유동성 있게 히는 것으로 유동성이 부족한 것에 유동성을 부여하는 것이 유동화이며, 그것을 이루어지게 히는 것이 증권이라면 이를 증권화라고 한다. 즉, 증권화는 유동화의 일부라고 할
수 있다.
□ 자산의 유동화 : 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성이 높은 자산(현금)으로 바꾸는 것.
□ 저당의 유동화(liquidation of mortgage) : 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다.
6.8.1. 저당채권유동화제도
□ 의의 : 저당채권유동화제도는 비유동성 자산인 부동산을 증권화하여 자본시장의 자금을 부동산시장으로 흘러들어오게 하는 제도이다.
□ 배경 : IMF 이후의 경제위기를 극복하는 과정에서 부동산시장을 활성화하고 선진화하고자 저당채권유동화제도, 부동산투자회사제도(REITs) 등이 등장하게 됨
6.8.2. 저당담보증권(Mortgage Backed Securities;MBS)
6.8.2.1. MBS의 개념
□ ABS는 대출채권 매출채권 부동산 등 모든 자산을 기초로 발행된 증권이고, MBS는 여러 자산 중 주택저당대출채권을 기초로 발행된 증권이다.
6.8.2.2. 저당시장의 구조
□ 1차 저당시장(primary mortgage market)
○ 금융기관과 차입자 사이의 시장
□ 2차 저당시장(secondary mortgage market)
○ 금융기관과 기관투자자 사이의 시장
6.8.2.3. MBS의 종류★
6.8.2.3.1. 지분형MBS
□ MPTS (Mortgage Pass-Through Securities) 지분이체증권, 저당채권이체증권
○ 주택 저당채권을 증권의 형태 로 발행하여 이를 저당투자자에게 매각하는 방식
○ 저당풀(pool)에서 발생하는 원리금수취권과 주택저당채권집합물에 대한 소유권을 모두 투자자에게 매각하는 방식
○ 주택저당채권에 관한 원리금수취권과 저당채권의 소유권을 모두 투자자에게 이전한다. 원리금수취권을 저당투자자에게 이전하므로 차입자로부터 수령하는 원리금상환액은 매 월 단위로 저당투자자에게 이체된다
○ 이자율위험과 조기상환위험(만기 전 변제위험)을 투자자가 부담한다
6.8.2.3.2. 채권형MBS
□ MBB (Mortgage Backed Bond) 저당담보채권, 주택저당채권담보부채권(그림)
○ MBB의 투자자(매수자)가 발행기관의 조기상환(만기 전 변제)에 대해 방어할 수 있는 콜방어 (call protection) 가 인정된다.
※ 콜방어 : 저당증권 발행기관의 조기상환에 대하여 증권투자자들이 방어하는 것을 말한다. , 저당채권발행기관의 조기상환에 대해 저당투자자들이 이를 거부하는 것
6.8.2.3.3. 혼합형MBS
□ MPTB(Mortgage Pay-Through Bond) : 지불이체채권
○ 저당풀(pool)의 원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 갖는다.
○ MPTS와 MBB의 혼합형이다.
○ 주택저당채권집합물에 대한 소유권은 발행기관이 보유하고, 원리금수취권은 투자자에게 이전한다.
○ 이자율위험과 조기상환위험(만기 전 변제위험)을 MPTB 투자자가부담한다.
○ 다른 조건이 같은 경우 MBB보다 작은 규모의 초과담보가 필요하다.
□ CMO(Collateralized Mortgage Obligation) : 다계층채권( 정리 필요)
○ 조기상환과 같은 현금흐름의 위험을 투자자에게 전가한다
○ CMO는 장기투자자의 콜방어가 실현된다
6.9. 기타금융조달 방법
6.9.1. PF대출
□ 특징
○ 비소구금융(non-recourse financing) : 사업이 도산할 경우에 사업의 수익성을 담보로 한 대출이기 때문에 사업주는 개인적인 채무를 지지 않는다.
○ 제한적 소구금융(Limited - recourse financing) : 해당 사업에서 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 채권 청구가 가능하기 때문
○ 부외금융(off - balance sheet financing)
6.9.2. REITs(리츠 부동산투자회사)★
특징
6.9.3. 부동산투자회사법
※ 부동산투자회사법은 자주 개정되므로 확인필요.
□ 부동산투자회사의 설립
○ 부동산투자회사는 발기 설립의 방법으로 하여야 한다.
○ 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상
○ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립자본금은 3억원 이상
□ 최저자본금
○ 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월(최저자본금준비기간)이 지난 부동산투자회사의 최저자본금은 다음의 금액이상이 되어야 한다.
○ 자기관리 부동산투자회사 : 70억원
○ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사 : 50억원
Part 7. 부동산개발 및 관리론
7.1. 부동산개발 부동산이용
7.1.2. 부동산의 개발 과정(워포드)
□ 아이디어단계
□ 예비적 타당성 분석단계
□ 부지모색과 확보단계
□ 타당성 분석단계
□ 금융단계
□ 건설단계
□ 마케팅단계
7.1.3. 부동산개발의 시장분석의 순서
지역 및 도시분석 → 근린지역분석 → 부지분석 → 수요분석 → 공급분석
수요분석 : 기술적 법률적타당성을 분석
7.1.4.4. 부동산개발의 타당성분석
① 지역경제분석
② 시장분석
③ 시장성분석
④ 타당성분석
⑤ 투자분석
7.1.5. 부동산개발방식의 유형
□ 신개발
□ 재개발
□ 시행방법에 따른 분류
□ 용지 취득방식에 따른 분류
○ 단순개발방식 : 토지소유자가 스스로 개발
○ 환지 방식
○ 매수 방식
○ 혼합 방식( 매수 + 환지)
※ 개발권양도제 TDR(Transferable Development Rights)* : 규제 지역 토지소유자의 손실을 개발지역 토지에 대한 개발권을 발행하여 보상하도록 하는 제도
현재 우리나라 시행 안함.
7.1.5.6. 민간투자사업방식
※ Build 건설, Transfer 소유권 양도, Operate 운영, Lease 임대
1. BTO(Build Transfer Opterate)
○ 건설 → 소유권양도 → 운영 / 완공 후 국가 또는 지방자치단체 소유권 양도 → 사업시행자가 운영
○ 도로,터널,교량 공사 등
2. BTL(Build - Transfer - Lease)
○ 건설 → 소유권양도 → 임대 / 완공 후 국가 또는 지방자치단체 소유권 양도 → 운영은 사업시행자가 하되 정부가 임차한다
○ 학교시설,도서관, 문화시설 공사 등
3. BOT(Build - Operate - Transfer, Build - Own - Transfer)
민간사업시행자가 투자비를 조달하여 사회기반시설을 완공한 후 일정기간 동안 운영을 통해 투자비를 회수하고 수익을 창출한 다음에 시설을 정부에 이전(기부채납)하는 방식
4. BLT(Build-Lease-Transfer)
사업시행자가 사회간접자본시설을 준공한 후 일정기간 동안 운영권을 정부에 임대하여 투자비를 회수하며 약정 임대기간 종료 후 시설물을 정부또는 지방자치단체에 이전하는 민간투자 사업방식이다.
5. BOO(build Own Opterate)
○ 민간이 건설 후, 민간이 소유권, 운영권 모두 가짐
7.1.8. 도시의 경제기반모형
□ 입지계수(LQ : Location Quotient) : 고용구조를 기준으로 대상도시의 산업구조를 전국의 산업구조와 비교하는 것
○ LQ < 1 인 경우 : 내수산업, 비기반활동으로 분류
○ LQ = 1 인 경우 : 전국 평균과 동일하게 분포, 자급자족, 비기반활동으로 분류
○ LQ > 1 인 경우 : 수출산업, 이 도시의 특정산업은 기반활동으로 분류
□ 경제기반분석법
○ B/N 비
○ 경제기반승수
7.2. 부동산관리 방식
7.2.1. 관리방법
□ 기술적관리(유지) : 협의의 부동산관리
○ 토지의 기술적 관리로는 경계표시나 경사면의 옹벽설치 등
○ 건물의 기술적 관리는 건물의 물리적 하자에 대한 보수나 기능적 하자에 대한 보수를 하는 것
□ 법률적관리(보존)
○ 부동산의 행정적 · 법률적 하자의 제거와예방을 위하여 행정상 또는 법률상 절차와 조치를 취하는 관리행위
○ 계약관리, 권리분석과 조정 등
□ 경제적관리(경영)
○ 경영관리라고도 한다.
○ 대상부동산으로부터 발생하는 수익이 장기적으로 극대화되도록 하는 관리
7.2.2. 부동산관리 3방식
7.2.2.1. 자기관리 : 소규모 주택이나 건물 관리에 유효한 관리방식
○ 장점
- 소유자의 지시 및 통제력이 강함
- 기밀유지와 보안관리가 앙호
- 부동산설비에 대한 애호정신이 높음
- 입주자에 대한 최대한의 서비스제공
- 유사시 신속한 협동관계
- 관리 각부분을 종합적 운영
- 양호한 환경보전 가능
○ 단점
- 관리의 전문성이 결여
- 관리 업무의 타성화로 적극적 의욕 결여
- 비효율적 인력관리, 참모체제의 방대, 인사정체가심함
- 불합리한 인건비의 상승
- 변화에 대한 적응력이 부족
- 관리원을 둘러싼 부정의 우려
7.2.2.2. 위탁관리 : 대형건물이나 공동주택의 관리에 유효한 방식
○ 장점
- 전문적 관리로 부동산관리의 합리화
- 부동산소유자는 본업에 전념할수있음
- 관리의 위탁으로 자사 참모체계의 단순화
- 관리 비용의 저렴 및 안정화
- 관리업무의 타성화방지
○ 단점
- 기밀유지 및 보안이 곤란
- 전문관리회사(또는 관리사)의 선정 곤란
- 관리요원의 애호정신이 낮음
- 관리요원의 인사이동으로 관리하자발생
- 각 부문의 종합적인 관리가 쉽지 않음
7.2.2.3. 혼합관리(자기+위탁) : 주로 관리업무 중 청소 - 경비 설비관리 등 협의의 관리인 기술적 관리만을 위탁하
고, 나머지 경제적 법률적 관리는 소유자가 관리한다.
○ 장점
- 소유자가 관리통제권을 가지면서 전문가에 의한관리의 효율성을높일 수 있음
- 자기관리와 위탁관리의 장점을 혼합할 수 있음
○ 단점
- 부동산 하자 발생시 책임소재가 불분명
6.2.3. 내용연수
7.3. 부동산마케팅 방식
7.3.1. 시장점유마케팅
□ STP(Segement Targeting positionning)
○ 시장세분화(Segmentation) 전략 : 수요자 집단을 인구 · 경제학적인 특성에 따라서 세분하고 세분된 시장에 있어서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 전략을 말한다. 시장세분화는 고객행동변수와 고객특성변수를 활용하여 시장을 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것을 말한다. 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분
○ 표적시장(Target marketing)선점 전략 : 판매지향점을 분명히 한 후에 해당 시장에서 선점하기 위한 전략을 수립하여야 한다 시장의 선점은 기업의 수익에 큰 영향을 미치기 때문이다.
※ 표적시장 : 세분된 시장 중에서 부동산기업이 표적으로 삼아 마케팅활동을 수행하는 시장, 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장
○ 차별화(Positioning) 전략 : 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가 하는 전략 또는 타사제품과 구별되는 자사제품의 독특한 이미지를 구축하는 전략, 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것
□ 4PMIX 제품(product),가격 (price), 유통경로(place), 판매촉진(promotion)
○ 제품(product) : 지상주치장의 지하화, 보안설비의 디지털화, 아파트 단지 내 실개천 설치 및 생태공원의 조성
○ 가격 (price) : 고가전략, 저가전략, 가격차별화, 가격할인
○ 유통경로(place) : 분양대행사,부동산중개업소 활용
○ 판매촉진(promotion) : 경품추첨
7.3.2. 고객점유마케팅
□ AIDA : AlDA원리 를 적용하여 소비자의 욕구를 충족시키는 마케팅 전략이다.
○ 주목(Attention), 흥미(Interest), 욕망(Desire), 행동(Action)의 과정에 의하여 소비자틀의 구매욕구를 단계별로 충분히 파악하여 마케팅의 효과를 극대화한다. ※ 내용을 바꿔서 출제 오답 : 결정(Decision)
○ 소비자의 구매의사 결정과정(AIDA)에서 각 단계에서 소비자와의 심리적 접점을 마련, 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절
7.3.3. 관계마케팅
공급자와 소비자 관계를 일회성으로 간주하는 것이 아니라 장기적·지속적인 관계로 유지 하여 다른 소비자에게도 파급되도록 하는 마케팅활동이다.
7.3.4. 부동산마케팅믹스 전략
□ 마케팅믹스는 마케팅 목표의 효과적인 달성을 위하여 이용하는 마케팅 구성요소인 4P(Place, Product, Price, Promotion)의 조합을 말한다
※ 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅요소의 조합
□ 입지선정 및 토지확보
□ 상품계획
□ 가격전략
○ 시가전략: 각 기업이 경쟁업자와 동일한 가격으로 하든가 또는 경쟁업자의 가격을 추종하지 않으면 안 되는 경우에 취히는 가격정책
○ 고가전략 : 단기에 우수한 고객층을 빨리 파악하여 가능한 위험을 최소화하려는 경우에 이용된다.
○ 저가전략 : 단위면적당 가격을 낮게 책정함으로써 소비자로 하여금 구매력이 생기게 하여 다수의 고객을 확보하는 전략, 장기적인 면에서 이익을 확보하려는 전략
○ 적응가격전략 : 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매를 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위하여 가격을 다르게 하여 판매하는 것
□ 의사소통 전략
○ 광고
○ 판매촉진
- 소비자촉진 ; 경품, 모델하우스(견본주택), 가구제공 등
- 거래촉진 : 무료상품 등
- 판매원촉진 : 상여금 등
○ 인적판매
※ 셀링포인트(Selling Point) : 상품으로서 부동산이 지니는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징
Part 8. 감정평가
8.1. 감정평가 기초
8.2. 부동산가격
8.2.1. 부동산가격의 이론
□ 최유효이용의 원칙
□ 예측의 원칙
□ 변동의 원칙
□ 대체의 원칙
□ 수요·공급의 원칙
□ 경쟁의 원칙
□ 기회비용의 원칙
□ 기여의 원칙
□ 균형의 원칙
□ 수익체증·체감의 원칙
□ 수익배분의 원칙
□ 적합의 원칙
□ 외부성의 원칙
8.2.2. 부동산 가치
8.2.3. 지역분석과 개별분석
8.2.3.1. 지역분석
□ 지역분석의 대상지역
ㅇ 인근지역 : 대상부동산이 속한 지역, 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다(감정평가에 관한 규칙 제2조 제 13호)
ㅇ 유사지역 : 대상부동산이 속하지 않고,
ㅇ 동일수급권(同一需給團, market area) : 대상부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圍행을 말하며 인근지역과 유사지역을 포함한다(감정평가에 관한 규칙 제 2조 제 15호) .
8.2.3.2. 개별분석
지역분석을 통해 해당지역의 표준적 이용과 가격수준을 파악한 뒤, 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고 가격을 결정한다.
개별분석이 필요한 이유.
지역적 범위의 표준적 이용과 최유효이용이 항상 일치하지 않는다.
| 구분 | 지역분석 | 개별분석 |
| 분석순서 | 선행 | 후행 |
| 가격원칙 | 적합의 원칙 | 균형의 원칙 |
| 분석기준 | 표준적이용 | 최유효이용 |
8.3. 감정평가의 방식(3방식 7방법)
가격 3면성과의 관계에서 원가방식은 비용성에 근거하고， 비교방식은 시장성에 근거하고，수익방식은 수익성에 근거하고 있다.
시산가액 : 감정평가방식(평가3방식)에 의해 산출된 가액(적산가액, 비준가액, 수익가액)을 말한다. 아직 평가가격으로 확정되지 않은상태의 가격이다
시산임료 :
□ 원가방식
○ 시산가액 : 원가법
○ 시산임료 : 적산법
□ 비교방식
○ 시산가액 : 거래사례비교법
○ 시산임료 : 임대사례비교법
○ 토지가격 : 공시지가기준법
□ 수익방식
○ 시산가액 : 수익환원법
○ 시산임료 : 수익분석법
8.3.1. 원가방식(복성식평가방법)
8.3.1.1. 원가법 : 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 선정하는 방법
□ 적산가액(복성가액) : 재조달원가 - 감가수정(누계)액
□ 재조달원가 : 현존하는 대상물건을 기준시점 현재에 신규로 건축 또는 재취득한 경우 소요되는 적정원가의 총액
□ 감가수정 방법
ㅇ 감가수정 직접법
- 내용연수
· 정액법(직선법,균등상각법) : 누계액이 경과연수에 정비례
· 정률법(잔고점감법, 체금상각법) : 부동산의 잔존가액에 일정한 상각률을 곱하여 계산
※ 상각률은 변하지 않고, 상각액은 매년 감소한다.
· 상환기금법(감채기금법,기금적립법) : 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 내용연수로 상환
※ 상각액은 복리이율에 의한 축척이자로 정액법보다 적고, 적산가액은 정액법보다 크다.
- 관찰감가
- 분해법
ㅇ 감가수정 간접법
- 시장추출법(사례비교법)
- 임대료 손실환원법
8.3.1.2. 적산법
기초가액에 기대이율을 곱하여 산정한 기대수익에 대상물건을 임대하는데 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 방법
□ 적산임료 = (기초가격 X 기대이율) + 필요제경비
□ 기초가격
□ 기대이율 = $\frac{임대수익}{투입자본}$ = $\frac{임대료 - 필요제경비}{기초가격}$
□ 필요제경비
8.3.1.2. 감가
8.3.2. 비교방식
□ 거래사례비교법 :
비준가액 : 사례가격 X 보정치~ ~
□ 공시지가기준법
○ 감정평가법인등은 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용해야 한다.
□ 임대사례비교법
8.3.2.1. 사정보정
거래사례가 정상적이거나 표준지라면 사정보정이 필요 없다.
7.3.2.2. 시점수정
7.3.2.3. 지역요인비교
7.3.2.4. 개별요인비교
8.3.3. 수익방식
□ 수익환원법 : 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법
수익가액 = $\frac{순수익}{환원이율}$ = $\frac{순수익}{투자자본수익률 + 투자자본회수율}$
□ 수익분석법
7.3.3.1. 순수익=순영업소득
7.3.3.3. 순수익환원방법
□ 직접환원법
□ 할인현금흐름분석법
7.3.3.2. 환원이율
□ 물리적투자결합법,시장추추벌, 조성법, 투자결합법
8.3.4. 감정평가에 관한 규칙
□ 시장가치 "감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우, 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價觸)
□ 감가수정 : 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야할 요인이 있는경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업
8.4. 부동산가격공시제도
8.4.1. 토지
□ 표준지공시지가
○ 표준지공시지가의 효력 : 시장에 지가정보를 제공
□ 개별공시지가
○ 개별공시지가란 시장 · 군수 · 구청장이 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 활용하여 결정 · 공시한 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별토지의 단위면적 (㎡)당 가격을 말한다.
○ 개별공시지가 = 표준지공시지가× 비준표의 토지특성별 가격 배율
○ 개별공시지가의 효력 : 국세(양도소득세, 증여세, 상속세 등)의 과세 표준
○ 시장 · 군수 또는 구청장은 매년 5월 31일까지 개별공시지가를 결정 공시하여야한다
8.4.2. 주택
□ 단독주택가격
○ 표준주택가격
- 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사·산정 하고자 할 때에는 「한국부동산원법」 에 따른 한국부동산원에 의뢰한다
○ 개별주택가격
- 원칙 : 매년 4월 30일까지 개별주택가격을 결정 · 공시하여야 한다.
□ 공동주택가격
□ 주택가격 공시의 효력
○ 표준주택가격의 효력 : 표준주택가격은국가 지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.
○ 개별주택 및 공동주택의 가격의 효력 : 개별주택가격 및 공동주택가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될수있다
부동산학개론