| I. 회의 개요 |
금융위원회는 권대영 사무처장 주재로 ’25.6.27일(금) 관계기관 합동 ｢긴급 가계부채 점검회의｣를 개최하였다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 주택금융공사(HF) ․ 주택도시보증공사(HUG) ․ 서울보증보험(SGI) 등이 참석하였다.
참석자들은 최근 수도권 지역 부동산 시장 상황 등과 맞물려 주담대를 중심으로 한 가계대출 증가규모가 확대되고 있는 점에 크게 우려를 표하며, 다음과 같이 수도권 중심의 강화된 가계부채 관리방안을 논의 · 확정하였다.
| ▪ (일시/장소) ‘25.6.27.(금) 08:00, 정부서울청사 ▪ (참석) 금융위 사무처장(주재), 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부, 금융감독원, 한국은행, 은행연합회, 생․손보협회, 저축은행중앙회, 여신금융협회, 농협․수협․신협․산림조합․새마을금고중앙회, 5대 시중은행(KB국민, 하나, 신한, 우리, 농협), 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI 서울보증 ▪ (논의) 최근 가계대출 동향, 가계부채 관리 강화 방안 |
| II. 가계부채 관리방안 |
1. 가계대출 현황
최근 금융권 가계대출은 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가, 금리 인하 기대감 등에 따라 4월부터 증가규모가 확대되었고, 6월에도 그러한 추세가 지속되고 있는 상황이다.
업권별/유형별 가계대출 증감 추이
| (단위 : 조원) | ‘24.10월 | 11월 | 12월 | ‘25.1월 | 2월 | 3월 | 4월 | 5월P | |
| 全금융권 | +6.5 | +5.0 | +2.0 | △0.9 | +4.2 | +0.7 | +5.3 | +6.0 | |
| 업권별 | 은행권 | +3.8 | +1.9 | △0.4 | △0.5 | +3.3 | +1.7 | +4.7 | +5.2 |
| 2금융권 | +2.7 | +3.2 | +2.3 | △0.5 | +0.9 | △0.9 | +0.5 | +0.8 | |
| 유형별 | 주담대 | +5.5 | +4.0 | +3.4 | +3.2 | +4.9 | +3.7 | +4.8 | +5.6 |
| 기타대출 | +1.1 | +1.0 | △1.4 | △4.1 | △0.7 | △3.0 | +0.5 | +0.4 | |
특히, 수도권 지역의 주택 거래량 증가*에 따라, 수도권 중심 주담대가 크게 확대되고 있는 상황이다.
* 주택 매매거래량(만건, 국토부) : [전국] (‘24.12월) 4.6 (’25.1월) 3.8 (2월) 5.1 (3월) 6.7 (4월) 6.5
[수도권] (‘24.12월) 2.0 (’25.1월) 1.8 (2월) 2.4 (3월) 3.6 (4월) 3.4
2. 세부 시행방안
(1) 가계대출 총량관리 강화
명목성장률 전망 및 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려하여 금융권 자체대출과 정책대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총량 관리목표를 현행 보다 하향 감축한다. 全 금융권의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표는 금년 하반기(‘25.7월～)부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축한다. 정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 감축한다.
(2) 은행권 자율관리조치를 全 금융권으로 확대 시행
현재 은행별 자율적으로 시행하고 있는 다양한 가계대출 관리조치들을 全 금융권이 공통으로 확대 시행하기로 하였다.
우선, 수도권 ․ 규제지역*내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입 하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV=0%)하여 실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단한다. 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용한다.
* 투기․투기과열지역, 조정대상지역 : 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 지정
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | |||
| 규제 | 자율관리 (은행별 상이) |
||||
| 2주택자 이상 / 1주택자 | 비규제지역 | LTV 60% | 수도권0% | 수도권LTV 0% | ‘25.6.28일 |
| 규제지역 | LTV 30% | 규제지역0% | 규제지역LTV 0% | ||
| 처분 조건부 1주택자 (무주택자 포함) |
비규제지역 | LTV 70% 1) | - | LTV 70% 2) | |
| 규제지역 | LTV 50% 1) | - | LTV 50% 2) | ||
1) 처분조건부 1주택자의 경우 2년 이내 기존주택 처분 약정 등 필요
2) 처분조건부 1주택자의 경우 6개월 이내 기존주택 처분 약정 필요
둘째, 수도권 · 규제지역 내 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한한다. 수도권 · 규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해서는 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지한다. 다만, 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정할 수 있다.
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | ||||
| 규제 | 자율관리(은행별 상이) | |||||
| 최대 대출 한도 |
수도권· 규제지역 소재 주택 | 1주택자1) | - | 1~2억원 제한 | 최대 1억원 | ‘25.6.28일 |
| 다주택자1) | - | 금지 | 금지 | |||
| 지방(규제지역 外) 소재 주택 | - | - | - | |||
1) 수도권 · 규제지역내 주택 보유수 기준(지방 소재 주택 보유수와 무관)
셋째, 수도권 ․ 규제지역내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한하여 DSR 규제 우회를 방지하기로 하였다.
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | ||
| 규제 | 자율관리(은행별 상이) | |||
| 대출만기 제한 |
- | 30년~40년 이내 | 수도권․규제지역30년 이내 | ‘25.6.28일 |
넷째, 수도권 ․ 규제지역내 소유권 이전 조건부 전세대출*을 금지**하여 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 한다.
* 주택 매수자(또는 수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양잔금을 납입할 때 활용되는 전세대출
** 전세대출 심사 시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급 금지 등
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | ||
| 규제 | 자율관리(은행별 상이) | |||
| 전세대출 제한 |
- | 소유권 이전 조건부 전세대출 취급 금지 |
수도권․규제지역소유권 이전 조건부 전세대출 금지 |
‘25.6.28일 |
마지막으로, 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한하여 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 하였다.
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | ||
| 규제 | 자율관리(은행별 상이) | |||
| 신용대출 한도 |
- | 연소득 1~2배內 제한 | 차주별 연소득 이내 제한 | ‘25.6.28일 |
(3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한
금융회사가 수도권 ․ 규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대(정책대출 : 자체한도 적용, 중도금 대출 : 적용 제외)의 최대한도를 6억원으로 제한하여, 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 하였다.
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | |
| 주담대 최대한도 |
총액한도 없음 | 수도권․규제지역6억원* | ‘25.6.28일 |
* ①실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV, DTI, DSR 비율 등에 따라 상이
②6억원 한도는 주택구입목적 주담대로 한정
→다만, 중도금대출은 제외되며 잔금대출로 전환시에는 6억원 한도 적용
(4) LTV 등 규제 강화
우선, 수도권 ․ 규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(이하 ‘생초 주담대’)의 LTV를 강화(80% → 70%)하고, 전입의무(6개월 이내)를 부과한다. 특히, 동 방안은 정책대출(디딤돌, 보금자리론)에도 동일하게 적용할 계획이다.
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | |
| 생애최초 주택구입시 LTV |
全지역 LTV 80% / 전입의무 없음 * 디딤돌대출은 1개월 내 전입의무 |
수도권․규제지역 LTV 70% + 수도권․규제지역 전입의무 부과 (6개월 이내) |
‘25.6.28일 |
| 지방(규제지역外) 현행과 동일 |
* 디딤돌 대출은 현행과 같이 1개월내 전입 의무 유지
둘째, 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 최대 한도를 대상별로 축소 조정하여 한정된 주택기금 재원을 공공임대주택 건설 등 주택공급, 저소득 서민 대상 주택자금 지원 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획이다.
| 디딤돌 대출(구입) | 버팀목 대출(전세) | 시행 시기 | ||||
| 현행 | 개선 방안 | 현행 | 개선 방안 | |||
| 정책대출 최대한도 |
일반 |
全지역 2.5억원 |
全지역 2억원 |
수도권 1.2억원 지방 8천만원 |
현행 유지 |
‘25.6.28일 |
| 생초(디딤돌) 청년(버팀목) |
全지역 3억원 | 全지역 2.4억원 | 全지역 2억원 | 全지역 1.5억원 | ||
| 신혼 등 | 全지역 4억원 | 全지역 3.2억원 | 수도권 3억원 지방 2억원 |
수도권 2.5억원 지방 1.6억원 |
||
| 신생아 | 全지역 5억원 | 全지역 4억원 | 全지역 3억원 | 全지역 2.4억원 | ||
셋째, 수도권 ․ 규제지역 내 주택구입시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하여 금융권 대출은 실거주 목적에 한해 활용할 수 있도록 한다. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용할 예정이다.
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | |
| 주택구입목적 주담대 시 전입의무 | 全지역전입의무 없음 | 수도권․규제지역6개월 이내 전입 | ‘25.6.28일 |
| 지방(규제지역外)전입 의무 없음 |
넷째, 수도권 ․ 규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 보다 강화(90% → 80%)하여 전세대출에 대한 금융회사들의 여신심사 강화를 유도하기로 하였다.
| 현행 | 개선 방안 | 시행 시기 | |
| 전세대출 보증비율 |
全지역90% | 수도권․규제지역80% | 주금공·HUG·SGI’25.7.21일 |
| 지방(규제지역外)90% |
| III. 향후계획 |
금융당국은 동 조치 시행 前 수요 쏠림 현상 등을 최소화하기 위해, 금번에 발표한 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 즉각 시행*하고, 행정적 조치가 필요한 과제**는 최대한 신속하게 추진해 나갈 예정이다. 다만, 금번 조치 시행 이전에 ➊주택 매매계약 또는 전세계약을 체결한 차주(주담대, 전세대출, 정책대출 등), ➋대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등) 등에 대한 경과규정 등을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정이다.
* (1)가계대출 총량관리 강화, (2)은행권 자율관리조치 확대 시행 (3)주택구입목적 주담대 여신한도 제한, (4)LTV 등 규제 강화
** 전세보증비율 강화
또한, 은행 자율관리 조치들의 확대 시행 과정에서 금융회사들이 여신심사위원회 등을 운영하여 실수요자, 서민 ․ 취약계층 등을 배려*할 수 있도록 유도해 나갈 방침이다.
* 현재도 자율관리 조치를 시행하는 은행들은 본부 승인 등을 통해 자율관리 조치 예외 인정 필요성 등을 판단하는 등 탄력적으로 제도를 운영 중
아울러, 동 방안 발표 후, 현장점검 등을 통해 금융회사들의 규제 준수 여부, 지역별 대출현황 등을 밀착 모니터링하고, 향후 금융당국 ․ 관계기관 ․ 금융권간 가계부채 점검회의를 매주 개최하여 동 방안이 시장에 조기에 안착할 수 있도록 적극적으로 관리해 나갈 계획이다.
금융위원회 권대영 사무처장은 “지금은 금융당국 ․ 관계기관 ․ 금융권이 비상한 각오로 가계부채를 선제적으로 관리해야할 시기인 만큼, 全 금융권이 총량목표 감축, 자율관리 조치 확대 시행, 주담대 여신한도 제한 등 가계부채 관리 조치를 신속하고 철저하게 추진해 달라”고 강조하며, “특히 금번 조치 시행 이후 고객들의 불편과 민원이 다수 발생할 수 있는 만큼, 금융회사 일선 창구에서 업무처리에 혼선이 없도록 직원교육과 전산시스템 점검에 만전을 기해달라”고 당부하였다.
또한, “금융당국도 금융회사들의 월별 ․ 분기별 관리목표 준수 여부와 지역별 대출동향 등을 철저하게 모니터링하여 필요시 규제지역 LTV 추가 강화, DSR 적용대상 확대(예:전세대출, 정책대출 등), 거시건전성 규제 정비(예: 주담대 위험가중치 조정) 등 준비되어 있는 추가적인 조치를 즉각 시행해 나가겠다”고 밝혔다.
| 담당부서 (총괄) |
금융위원회 금융정책과 |
책임자 | 과 장 | 권유이 | (02-2100-2830) |
| 담당자 | 서기관 | 윤덕기 | (02-2100-1690) | ||
| 사무관 | 이은진 | (02-2100-1692) | |||
| 사무관 | 이송이 | (02-2100-1696) | |||
| 사무관 | 남진호 | (02-2100-1691) | |||
| 기획재정부 | 책임자 | 과 장 | 이희곤 | (044-215-2750) | |
| 자금시장과 | 담당자 | 사무관 | 이은우 | (044-215-2752) | |
| 국토교통부 | 책임자 | 과 장 | 정수호 | (044-201-3337) | |
| 주택기금과 | 담당자 | 사무관 | 권지현 | (044-201-3339) | |
| 행정안전부 | 책임자 | 과 장 | 김대영 | (044-205-3941) | |
| 지역금융지원과 | 담당자 | 사무관 | 조성조 | (044-205-3947) | |
| 금융감독원 | 책임자 | 국 장 | 김형원 | (02-3145-8020) | |
| 은행감독국 가계신용분석팀 | 담당자 | 팀 장 | 이윤선 | (02-3145-8040) | |
| 한국은행 | 책임자 | 팀 장 | 김정호 | (02-759-6834) | |
| 금융안정국 | 담당자 | 과 장 | 고은아 | (02-759-6619) |
| 1. 이번 대책의 추진배경은? |
□현재까지 全 금융권 가계대출은 연간 관리목표 내에서 이루어지고 있으나,
ㅇ최근 금리 인하*, 토지거래허가제 해제(’25.2.12～3.23일) 등이 복합적으로 작용하며, 수도권 주담대를 중심으로 가계부채 증가세가 확대**되고 있음
* 한은 기준금리(‘24.11→’25.5) : 3.5%→2.5%, 은행 주담대 금리 : 4.30%→3.98%(‘25.4)
** 금융권 가계대출 증가액(조원) : (‘25.1)△0.9 (2)+4.2 (3)+0.7 (4)+5.3 (5)+6.0
□이에 수도권 주담대에 대한 관리를 강화하여 가계부채 증가세를 완화하고자 금번 방안을 마련하였음
| 2. 이번 대책의 주요내용은? |
□금융당국은 수도권·규제지역 주담대에 대한 관리수준을 강화하기 위해 실수요가 아닌 대출을 제한하는데 집중함
➊ 다주택자 주담대에 대한 관리수준 등을 강화
* (예)대출을 활용한 주택 추가 구입 금지(LTV 0%), 생활안정자금 목적의 주담대 금지
➋ 실거주 목적이 아닌 대출을 제한
* (예)대출을 받아 주택을 구입한 차주는 6개월 내 전입의무,
갭투자 목적의 조건부 전세대출 금지
➌ 주담대 6억원 여신한도를 두어 주택 구입시 과도한 대출에 의존하는 것을 제한
□ 이러한 조치와 함께, 명목성장률 전망 및 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려하여 가계대출 총량목표 감축을 병행하였음
| 3. 수요관리 외 안정적 주택공급도 필요한 것 아닌지? |
□ 주택시장의 안정을 위해서는 주택의 수요와 공급 양 측면에서 안정적 균형을 달성해나가는 것이 무엇보다 중요
ㅇ우수입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안심리가 해소될 수 있도록 주택공급 활성화에도 만전을 기할 계획
| 4. 규제지역은 추가로 지정되는 것인지? |
□ 정부는 주택시장 움직임을 높은 경계감을 갖고 예의주시하면서 시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획이며,
ㅇ 필요시 규제지역 추가 지정 등 시장 안정조치도 배제하지 않고 적극 강구해나갈 계획
| 5. 경상성장률 하향 전망을 반영하여 총량관리 목표를 감축하는 것인지? |
□ 명목성장률 전망 조정, 최근의 가계대출 증가추이 등을 종합적으로 고려하여 총량관리 목표를 조정함
| 6. 총량관리 목표 초과시 대출 공급이 전면 중단되는지? |
□금융회사들은 현재에도 월별‧분기별 한도를 관리하고 있고, 향후 대출취급현황을 일일 점검해 나갈 예정인 만큼,
ㅇ가급적 대출 중단 없이 취급 규모를 자율적으로 조정해 나갈 것으로 기대함
| 7. 처분 조건부 1주택자인 경우, 기존 주택 처분기한(6개월)의 기산일과 위반시 불이익은? |
□ 처분조건부 1주택자는 주택담보대출 실행일*로부터 6개월 내에 기존 주택을 처분(명의이전 완료)하고 이를 증빙해야함
* 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일
ㅇ위반시 기한의 이익이 상실(대출금 즉시 회수)되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한됨
| 8.기존 대출을 증액·대환·만기연장하는 경우에도 강화된 조치가 적용되는지? |
□대출금이 증액되거나 타행대환 시에는 강화된 조치가 적용됨
ㅇ대출금의 증액없이 대출을 기한연장하거나, 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정·자행대환시*에는 종전규정이 적용됨
* (예) 신용대출의 단순 만기 연장, 계약갱신청구권 사용 등 전세계약 연장으로 인한 전세대출 연장 등
| 9. 자율관리는 예외 없이 일괄적으로 적용되는 것인지? |
□금융회사별 여신심사위원회 등을 통해 실수요에 대한 예외 인정 필요성 여부를 판단하는 등 탄력적으로 운영할 계획임
* 현재도 자율관리 조치를 시행하는 은행들은 본부 승인 등을 통해 자율관리 조치 예외 인정 필요성 등을 판단
| 10.각 조치별 경과규정은? |
□(공통* 경과규정) 시행일 전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 차주 등은 종전규정 적용
* 주택구입목적 주담대, 생활안정자금 주담대, 전세대출, 신용대출 등 공통 적용
□(주택구입목적 주담대 경과규정)시행일 전까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 등은 종전규정 적용
ㅇ중도금·이주비 대출의 경우, 시행일 전까지 입주자 모집공고가 된 경우* 등은 종전규정 적용**
* 입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가
**다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등도 시행일 이후 전매된 경우는 강화된 규정 적용(분양권 등은 「부동산 거래 신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항 제3호에 해당하는 지위를 말하며, 전매 기준일은 동 법률에 따라 거래당사자가 분양권 등의 거래를 신고한 날임)
□(전세대출 경과규정) 시행일 전까지 임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 등은 종전규정 적용
ㅇ계약갱신청구권 사용 등 전세계약의 연장으로 인해 전세대출·보증이 연장되는 경우 등은 종전규정 적용
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