목차
기출문제
31회 A형
29회 A형
내용
정의
1. 오피스텔 「건축법 시행령」 별표 1 제14호 나목 2) 기준
업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다.
1. 중개보수 등
개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다.
다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 실비 청구
개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
3. 보수의 지급시기
중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.
4. 중개사무소소재지의 기준
중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 개업공인중개사는 중개사무소의 소재지를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수 및 실비를 받아야 한다.
5. 거래금액 계산법
1) 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
거래금액 : 월 단위 차임액 X 100 + 보증금
2) 예외
합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 본문의 규정에 불구하고 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
거래금액 5천만원 미만시 아래의 계산식으로 재계산
거래금액 : 월 단위 차임액 X 70 + 보증금
3) 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.
4) 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
5) 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 주택의 요율을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택 외의 요율을 적용한다.
6) 판례 분양권 전매 [대법원 2005. 5. 27., 선고, 2004도62, 판결]
거래가액이라 함은 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금액일 것이다)을 거래가액이라고 보아야 할 것이므로(이렇게 해석하는 것이 일반적인 거래관행과 상식에도 부합한다),
이와 달리 장차 건물이 완성되었을 경우를 상정하여 총 분양대금과 프리미엄을 합산한 금액으로 거래가액을 산정하여야 한다는 취지의 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다.
6. 중개보수의 요율
주택(부속토지를 포함한다.)의 중개에 대한 보수와 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)의 조례로 정하고,
주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
😊 주택 기준
| ■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 1] <신설 2021. 10. 19.> | |||
| 주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련) | |||
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
| 매매ㆍ교환 |
5천만원 미만 | 1천분의 6 | 25만원 |
| 5천만원 이상 2억원 미만 | 1천분의 5 | 80만원 | |
| 2억원 이상 9억원 미만 | 1천분의 4 | ||
| 9억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 5 | ||
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 6 | ||
| 15억원 이상 | 1천분의 7 | ||
| 2. 임대차 등 |
5천만원 미만 | 1천분의 5 | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 1천분의 4 | 30만원 | |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 1천분의 3 | ||
| 6억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 4 | ||
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 5 | ||
| 15억원 이상 | 1천분의 6 | ||
1. 오피스텔
1) 오피스텔의 조건 (다음의 요건을 모두 갖춘 경우에 한정)
가. 전용면적이 85제곱미터 이하일 것
나. 상ㆍ하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것
2) 중개보수 요율
중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 요율 범위에서 중개보수를 결정한다.
| ■ 공인중개사법 시행규칙 [별표 2] <개정 2021. 10. 19.> 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련) |
|
| 구 분 | 상한요율 |
| 1. 매매ㆍ교환 | 1천분의 5 |
| 2. 임대차 등 | 1천분의 4 |
2. 오피스텔 외의 경우:
1) 중개요율
중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
7. 중개보수의 상한 초과 약정(판례)
[대법원 2002. 9. 4., 선고, 2000다54406, 판결]
【판시사항】 부동산중개업법 및 같은법시행규칙 소정의 상한을 초과하는 부동산중개수수료 약정이 강행법규위반으로 무효인지 여부(적극)
【판결요지】
부동산중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 보아야 할 것이다
8. 중개수수료 산정에 관한 지방자치단체의 조례를 잘못 해석하여 법에서 허용하는 금액을 초과한 중개수수료를 수수한 경우가 법률의 착오에 해당하지 않는다고 한 사례
[대법원 2005. 5. 27., 선고, 2004도62, 판결]
피고인이 이 사건 아파트 분양권의 매매를 중개할 당시 '일반주택'이 아닌 '일반주택을 제외한 중개대상물'을 중개하는 것이어서 교부 받은 수수료가 법에서 허용되는 범위 내의 것으로 믿고 이 사건 위반행위에 이르게 되었다고 하더라도 그러한 사정만으로는 자신의 행위가 법령에 저촉되지 않는 것으로 오인함에 정당한 사유가 있는 경우에 해당한다거나 피고인에게 범의가 없었다고 볼 수는 없다할 것이므로, 같은 취지에서 피고인이 법정한도를 초과하여 수수료를 받은 행위를 유죄로 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 범의에 관한 판단을 그르쳤거나 법률의 착오 등에 관한 법리를 오해한 위법이 없다.
9. 중개보수청구권(추가예정)
기출문제정답
31회 A형 문제 18. 정답 : 3번
31회 A형 문제 39. 정답 : 2번
29회 A형 문제 23. 정답 : 5번
29회 A형 문제 25. 정답 : 5번
관계법령_공인중개사법
제32조(중개보수 등)
시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)
시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)
[별표 1] 주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련)(공인중개사법 시행규칙)
[별표 2] 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련)(공인중개사법 시행규칙)
[대법원 2002. 9. 4., 선고, 2000다54406, 판결]
[대법원 2005. 5. 27., 선고, 2004도62, 판결]
시험 범위 및 관련내용 참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.
감사합니다.