목차
기출문제
32회 A형
30회 A형
29회 A형
내용
소유권보존등기
1. 소유권보존등기의 등기사항
등기관이 소유권보존등기를 할 때에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 아니한다.
2. 소유권보존등기의 신청인
미등기의 토지 또는 건물에 관한 소유권보존등기는 다음의 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있다.
1. 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
대장등본에 의하여 자기 명의로 소유권보존등기를 신청할 수 있는 자
1) 대장에 최초의 소유자로 등록된 자
2) 대장에 최초의 소유자로 복구된 자
3) 대장상 소유권이전등록을 받은 자
2. 확정판결에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
가. 소유권을 증명하는 "판결"(판결과 동일한 효력이 있는 화해조서, 제소전화해조서, 인낙조서, 조정조서를 포함)은 다음에 해당하는 자를 대상으로 한 것이어야 한다.
1) 토지(임야)대장 또는 건축물대장상에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인
(대장상 소유자 표시에 일부 오류가 있어 대장상 소유자 표시를 정정등록한 경우의 정정등록된 소유명의인을 포함한다).
2) 미등기토지의 지적공부상 "국"으로부터 소유권이전등록 받은 자
3) 토지(임야)대장상의 소유자 표시란이 공란으로 되어 있거나 소유자표시에 일부 누락이 있어 대장상의 소유자를 특정할 수 없는 경우에는 국가
나. 판결의 종류
소유권을 증명하는 판결은 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용의 것이어야 한다.
그러나 그 판결은 소유권확인판결에 한하는 것은 아니며, 형성판결이나 이행판결이라도 그 이유중에서 보존등기신청인의 소유임을 확정하는 내용의 것이면 이에 해당한다.
3. 수용(收用)으로 인하여 소유권을 취득하였음을 증명하는 자
4. 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 확인에 의하여 자기의 소유권을 증명하는 자
(건물의 경우로 한정한다)
😀 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장의 확인서의 요건
가. 확인서에 해당하기 위해서는 시장 등이 발급한 증명서로서 다음 각 호의 요건을 모두 구비하여야 한다.
1) 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조 및 면적 등 건물의 표시
2) 건물의 소유자의 성명이나 명칭과 주소나 사무소의 소재지 표시
나. 위 확인서에 해당하는지 여부에 대한 판단
1) 판단기준 어떤 서면이 확인서에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 위 가. 의 요건을 기준으로 하여야 한다.
2) 구체적으로 문제되는 경우의 예시
가) 납세증명서 및 세목별과세증명서 확인서에 해당하지 않는다.
나) 건축물 사용승인서 확인서에 해당하지 않는다.
다) 사실확인서
시장 등이 발급한 사실확인서로서, 건물의 소재와 지번, 건물의 종류, 구조, 면적 등 건물의 표시와 소유자의 표시 및 그 건물이 완성되어 존재한다는 사실이 기재되어 있고, 특히 집합건물의 경우에는 1동건물의 표시 및 1동의 건물을 이루는 모든 구분건물의 표시가 구체적으로 기재되어 있다면 확인서에 해당할 수 있을 것이다.
다만, 구체적인 경우에 그 해당여부는 담당 등기관이 판단할 사항이다.
라) 임시사용승인서, 착공신고서, 건물현황사진, 공정확인서, 현장조사서, 건축허가서 등은 확인서에 해당하지 않는다.
참고. 미등기부동산의 소유권보존등기 신청인에 관한 업무처리지침 [등기예규 제1483호
3. 소유권보존등기의 신청 절차
1. 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 등기를 신청한다는 뜻을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다.
이 경우 등기원인과 그 연월일은 신청정보의 내용으로 등기소에 제공할 필요가 없다.
2.1. 소유권보존등기를 신청하는 경우에 토지의 표시를 증명하는 토지대장 정보나 임야대장 정보 또는 건물의 표시를 증명하는 건축물대장 정보나 그 밖의 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
3. 건물의 소유권보존등기를 신청하는 경우에 그 대지 위에 여러 개의 건물이 있을 때에는 그 대지 위에 있는 건물의 소재도를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
다만, 건물의 표시를 증명하는 정보로서 건축물대장 정보를 등기소에 제공한 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 구분건물에 대한 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 1동의 건물의 소재도, 각 층의 평면도와 전유부분의 평면도를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다. 이 경우 제3항 단서를 준용한다.
4. 미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존
1. 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다.
2. 등기관이 직권으로 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 '소유권보존등기의 신청인'에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
다만, 그 건물이 「건축법」상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다.
3. 사용받지 아니한 상태로 직권으로 등기된 건물에 대하여 후에 「건축법」상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 표제부의 기록에 대한 말소등기를 신청하여야 한다.
5. 주소변경의 직권등기
등기관이 소유권이전등기를 할 때에 등기명의인의 주소변경으로 신청정보 상의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니하는 경우라도 첨부정보로서 제공된 주소를 증명하는 정보에 등기의무자의 등기기록 상의 주소가 신청정보 상의 주소로 변경된 사실이 명백히 나타나면 직권으로 등기명의인표시의 변경등기를 하여야 한다.
6. 판례
【판시사항】
기존등기와 동일한 지번의 토지는 보존등기를 할 수 없다
【판결요지】
부동산등기법상 토지의 개별성과 동일성은 일응 지번이 그 기준이 되는 것이므로 기존 등기와 동일한 지번의 토지에 관하여는 지적이 다르다고 하더라도 기존등기를 말소하고 등기용지가 폐쇄되지 아니하는 한 별개의 소유권보존등기를 할 수 없다.
소유권이전등기
1. 소유권 이전 시 등기소 제공자료_거래가액,매매목록
매매계약 등을 등기원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 *거래가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 제공받은 거래계약신고필증정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
이 경우 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.
*거래가액이란 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 신고한 금액을 말한다.
*거래가액 등기방법
1) 매매목록의 제공이 필요 없는 경우 : 등기기록 중 갑구의 권리자 및 기타사항란에 거래가액을 기록하는 방법
2) 매매목록이 제공된 경우 : 거래가액과 부동산의 표시를 기록한 매매목록을 전자적으로 작성하여 번호를 부여하고 등기기록 중 갑구의 권리자 및 기타사항란에 그 매매목록의 번호를 기록하는 방법
2. 소유권의 일부이전
등기관이 소유권의 일부에 관한 이전등기를 할 때에는 이전되는 지분을 기록하여야 한다. 이 경우 등기원인에 공유물 분할금지의 약정이 있을 때에는 그 약정에 관한 사항도 기록하여야 한다.
-공유물 분할금지약정의 변경등기는 공유자 전원이 공동으로 신청하여야 한다.
등기사항)
5. 권리자
권리자가 2인 이상인 경우에는 권리자별 지분을 기록하여야 하고 등기할 권리가 합유(合有)인 때에는 그 뜻을 기록하여야 한다.
3. 소유권이전등기등 신청의무
1. 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음의 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1) (쌍무)계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2) (편무)계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
2. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기 신청의무가 발생하는날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
3. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권이전등기 신청의무가 발생하는날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
4.국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ한국수자원공사 또는 토지구획정리조합(1999年 5月 1日 전에 조합설립의 인가를 받아 土地區劃整理事業의 施行者인 土地區劃整理事業法에 의한 土地區劃整理組合에 한한다)이 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업, 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 또는 산업입지및개발에관한법률에 의한 특수지역개발사업(住居施設用 土地에 한한다)의 시행자인 경우에 당해시행자와 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 최초로 체결한 자가 파산 기타 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를 할 수 없는 때에는 지방자치단체의 조례로 정하는 자에 대하여 제2항 및 제3항의 규정을 적용하지 아니한다.
5. 소유권보존등기가 되어 있지 아니한 부동산(미등기부동산)에 대하여 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권보존등기를 신청하여야 한다.
1) 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 아니한 채 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 (계약 당시에 소유권보존등기가 가능한 상태로 계약)
2) 계약을 체결한 후에 「부동산등기법」 제65조에 따라 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게 된 날(계약 당시 소유권보존등기 불가능한 상태로 계약)
[법률 제5958호(1999. 3. 31.) 부칙 제3조의 규정에 의하여 이 조 제4항은 2000년 6월 30일까지 유효함]
환매특약
1. 부기등기
2.
등기관이 환매특약의 등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다. 다만, 제3호는 등기원인에 그 사항이 정하여져 있는 경우에만 기록한다.
1. 매수인이 지급한 대금
2. 매매비용
3. 환매기간
제114조(환매특약등기 등의 말소)
① 환매에 따른 권리취득의 등기를 하였을 때에는 법 제53조의 환매특약의 등기를 말소하여야 한다.
② 권리의 소멸에 관한 약정의 등기에 관하여는 제1항을 준용한다.
유증 받은 자의 소유권보존(이전)등기신청 절차
1. 목적
이 예규는 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인으로부터 포괄적 유증을 받은 자(이하 “포괄적 수증자”라 한다)의 소유권보존등기 및 유증을 원인으로 한 소유권이전등기의 신청인, 신청정보 및 첨부정보 등에 관하여 규정함을 목적으로 한다.
2. 신청인
가. 소유권보존등기의 신청인
(1) 유증의 목적 부동산이 미등기인 경우에는 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인의 포괄적 수증자가 단독으로 소유권보존등기를 신청할 수 있다.
(2) 유증의 목적 부동산이 미등기인 경우라도 특정유증을 받은 자는 소유권보존등기를 신청할 수 없고, 유언집행자가 상속인 명의로 소유권보존등기를 마친 후에 아래 나.의 절차에 따라 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
나. 소유권이전등기의 신청인
(1) 유증을 원인으로 한 소유권이전등기는 포괄유증이나 특정유증을 불문하고 수증자를 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인을 등기의무자로 하여 공동으로 신청하여야 한다. 수증자가 유언집행자로 지정되거나 상속인인 경우에도 같다.
(2) 유언집행자가 여럿인 경우(유언집행자의 지정이 없어서 여러 명의 상속인들이 유언집행자가 된 경우를 포함한다)에는 그 과반수 이상이 수증자 명의의 소유권이전등기절차에 동의하면 그 등기를 신청할 수 있다.
(3) 수증자가 여럿인 포괄유증의 경우에는 수증자 전원이 공동으로 신청하거나 각자가 자기 지분만에 대하여 소유권이전등기를 신청할 수 있다. 그러나 포괄적 수증자 이외에 유언자의 다른 상속인이 있는 경우에는 유증을 원인으로 한 소유권이전등기와 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 각각 신청하여야 한다.
3. 소유권이전등기의 신청방법
(1) 수증자 명의로 직접 신청
유증을 원인으로 한 소유권이전등기는 포괄유증이든 특정유증이든 모두 상속등기를 거치지 않고 유증자로부터 직접 수증자 명의로 등기를 신청하여야 한다. 그러나 유증을 원인으로 한 소유권이전등기 전에 상속등기가 이미 마쳐진 경우에는 상속등기를 말소하지 않고 상속인으로부터 수증자에게로 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 수 있다.
(2) 1필의 토지(또는 1개의 건물)의 특정 일부만을 유증한 경우 등
① 1필의 토지(또는 1개의 건물)의 특정 일부만을 유증한다는 취지의 유언이 있는 경우, 유언집행자는 유증할 부분을 특정하여 분할(또는 구분)등기를 한 다음 수증자 명의로 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
② 특정유증의 수증자가 유증자의 사망 후에 1필의 토지(또는 1개의 건물)의 특정 일부에 대하여 유증의 일부포기를 한 경우에도 유언집행자는 포기한 부분에 대하여 분할(또는 구분)등기를 한 다음 포기하지 아니한 부분에 대하여 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
(3) 유증의 가등기
유증을 원인으로 한 소유권이전등기청구권보전의 가등기는 유언자가 사망한 후인 경우에는 이를 수리하되, 유언자가 생존 중인 경우에는 이를 수리하여서는 아니 된다.
4. 신청정보
가. 소유권보존등기
포괄적 수증자가 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 「부동산등기법 」 제65조제1호 에 따라 등기를 신청한다는 뜻과 「부동산등기규칙」(이하 "규칙"이라 함) 제43조 에 규정된 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하여야 한다. 다만, 등기원인과 그 연월일은 신청정보로 제공할 필요가 없다.
나. 소유권이전등기
유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 규칙 제43조에 규정된 사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하되, 다음 (1), (2)의 신청정보를 각각 규칙 제43조제1항제5호 및 제7호 의 신청정보의 내용으로 등기소에 제공한다.
(1) 등기원인은 “○년 ○월 ○일 유증”으로 기재하되, 그 연월일은 유증자가 사망한 날을 기재한다. 다만, 유증에 조건 또는 기한이 붙은 경우에는 그 조건이 성취한 날 또는 그 기한이 도래한 날을 신청정보의 내용으로 제공한다.
(2) 유증자의 등기필정보를 신청정보의 내용으로 제공한다.
5. 첨부정보
가. 소유권보존등기
포괄적 수증자가 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 다음의 첨부정보를 등기소에 제공하여야 한다.
(1) 유증자의 사망을 증명하는 정보
(2) 유증자가 최초의 소유자로 등록된 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장 정보
(3) 토지대장, 임야대장 또는 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자의 상속인으로부터 포괄적 유증을 받은 경우에는 그 상속인의 상속을 증명하는 정보
(4) 유언증서 및 검인조서 등
① 유언증서가 자필증서, 녹음, 비밀증서에 의한 경우에는 유언검인조서등본을, 구수증서에 의한 경우에는 검인신청에 대한 심판서등본을, 유증에 정지조건 등이 붙은 경우에는 그 조건성취를 증명하는 서면을 각 첨부하여야 한다.
② 유언증서에 가정법원의 검인이 되어 있는 경우에도 등기관은 그 유언증서가 적법한 요건을 갖추지 아니한 경우에는 그 등기신청을 수리하여서는 아니된다.
③ 검인기일에 출석한 상속인들이 "유언자의 자필이 아니고 날인도 유언자의 사용인이 아니라고 생각한다"는 등의 다툼 있는 사실이 기재되어 있는 검인조서를 첨부한 경우에는 유언 내용에 따른 등기신청에 이의가 없다는 위 상속인들의 진술서(인감증명서 첨부) 또는 위 상속인들을 상대로 한 유언유효확인의 소나 수증자 지위 확인의 소의 승소 확정판결문을 첨부하여야 한다.
나. 소유권이전등기
유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 규칙 제46조에 규정된 사항을 첨부정보로 등기소에 제공하되, 다음 (1), (2)의 첨부정보를 각각 규칙 제46조제1항제5호 및 제1호의 첨부정보로 등기소에 제공한다.
(1) 유언집행자의 자격을 증명하는 서면
① 유언집행자의 자격을 증명하는 서면으로, 유언집행자가 유언으로 지정된 경우에는 유언증서, 유언에 의해 유언집행자의 지정을 제3자에게 위탁한 경우에는 유언증서 및 제3자의 지정서(그 제3자의 인감증명 첨부), 가정법원에 의해 선임된 경우에는 유언증서 및 심판서를 각 제출하여야 한다.
② 유언자의 상속인이 유언집행자인 경우에는 상속인임을 증명하는 서면을 첨부하여야 한다.
(2) 위 가.(1)의 규정과 가.(4)의 규정은 유증을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하는 경우에 준용한다.
6. 유류분과의 관계
포괄적 수증자의 소유권보존등기 및 유증으로 인한 소유권이전등기 신청이 상속인의 유류분을 침해하는 내용이라 하더라도 등기관은 이를 수리하여야 한다.
관계법령_부동산등기법 / 부동산등기규칙 / 부동산등기 특별조치법 / 등기예규
제64조(소유권보존등기의 등기사항)
제65조(소유권보존등기의 신청인)
제67조(소유권의 일부이전)
제66조(미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존)
부동산등기규칙 제121조 소유권보존등기의 신청
부동산등기규칙 제122조 주소변경의 직권등기
부동산등기규칙 제123조 소유권의 일부이전등기 신청
부동산등기규칙 제124조 거래가액과 매매목록
부동산등기규칙 제125조 거래가액의 등기방법
부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기등 신청의무)
미등기부동산의 소유권보존등기 신청인에 관한 업무처리지침 개정 2013. 2. 22. [등기예규 제1483호, 시행 2013. 2. 22.]
등기공무원의처분에대한이의신청기각결정에대한재항고 [대법원 1980. 9. 30., 자, 80마404, 결정]
제53조(환매특약의 등기)
등기규칙 제114조(환매특약등기 등의 말소)
유증을 받은 자의 소유권보존(이전)등기신청절차 등에 관한 사무처리지침개정 2014. 4. 9. [등기예규 제1512호, 시행 2014. 4. 9.]
기출문제정답
32회 A형 문제 17. 정답 : 3번
30회 A형 문제 16. 정답 : 2번 (복합문제, 민법 186조, 등기신청인, 등기접수시기와 효력발생 관련 문제)
30회 A형 문제 21. 정답 : 1번
29회 A형 문제 13. 정답 : 3번
29회 A형 문제 22. 정답 : 5번(복합문제)
29회 A형 문제 23. 정답 : 4번
공인중개사 시험 범위 및 관련내용 참조는 아래의 링크를 참고 바랍니다.
감사합니다.